刘晓博：8个城市，迎来“里程碑式”利好”！

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　　继3500亿PSL之后，楼市又迎来“里程碑式利好”！

　　据“经济观察网”报道，央行近日批复了1000亿元的“住房租赁团体购房贷款”，8个试点城市将“先到先得”。

　　8个被纳入试点的城市是：天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南。

　　根据“经济观察网”，这个“里程碑式利好”的要点如下：

　　1、这1000亿元贷款，主要支持8个试点城市企业或事业单位批量购买存量闲置房用作宿舍型保障性租赁住房。

　　2、这类贷款的年化利率约为3%，期限最长不超过30年。贷款渠道主要为国开行、中国银行等7个国有银行。

　　3、贷款只能购买住宅类商品房（含产权型人才房/公寓），不允许收购商办公寓。同时，须对标的项目进行“整栋、整单元”收购，原则上不允许收购零散房源。贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

　　4、利用贷款购买的房屋须是法律关系清晰、已竣工验收的房屋。在贷款存续期内，不能改变房屋租赁用途。

　　5、这笔借款期限长达30年，只要租金能覆盖利息，基本可以被看作永续债，只付息、不还本，既能有效缓解城市政府筹集保租房的指标压力，还能减少当地的商品房库存。更重要的是，短期内，地方政府能通过城投平台融到一笔钱，缓解现金流。

　　下面谈谈我的看法。

　　我之所以把“住房租赁团体购房贷款”称为“里程碑式的利好”，不仅因为它是一种“创新”，帮助去库存，还因为它基本上是定向印给地方政府、城投公司的，有利于化解当前的三大风险——地方债风险、房地产风险、中小金融机构风险。

　　众所周知，房地产已出现了历史性拐点。现在拿地、建房、卖房都是有风险的事情。

　　过去2年来，全国卖地收入不断减少。2021年全国国有用地出让收入达到历史最高点，为8.71万亿元；2022年萎缩到了6.7亿元。2023年的数据尚未公布，估计在5.6万亿左右。

　　即便是这5.6万亿，也有一半左右靠地方城投公司撑着。这相当于地方政府把土地从左手卖给了右手，城投公司拿着土地到当地中小银行抵押贷款。

　　由此，房地产下滑带来的后果是：城投公司负债利率上升，中小银行抵押物进一步土地化、风险化，而整个房地产行业会因为供应量增加进一步低迷。

　　现在“援军”来了，就是“住房租赁团体购房贷款”，这1000亿和8个试点城市，只能看作首批，未来会一批接一批登场。

　　这笔钱部分来自PSL（抵押补充贷款），部分来自商业银行贷款，银行收取3%左右的利率。如果地方政府维持财务平衡，就需要收到3%左右的租金回报率。

　　中国住宅价格偏高，租金回报率普遍在1%到2%左右，很难达到3%。

　　而“住房租赁团体购房贷款”能持续下去的关键，就是回报率要达标。

　　怎么解决？只有两个办法。

　　第一，既然是团购、是帮助房企去库存，那么就大力砍价，压低收购价格。

　　如果采购价格能达到备案价的60%，则租金回报率可以提升66%。假设打折之前的租金回报率是1.5%，那么6折购房的租金回报率就可以达到2.49%。

　　但是请注意，这类房子是“保障型租赁住房”，租金至少要在市场价基础上打9折，甚至更低，所以即便是6折或者5折购房，也达不到3%的年化回报率。

　　这时候，第二招就不可避免了：

　　第二，让时间、让通胀来帮助租金回报率达标。

　　第一年到第三年达不到3%，争取让第四年、第五年达到；如果还达不到，就争取到第十年达标。反正贷款期长达30年，还可以变成永续债。平均达到3%的回报率就可以了。

　　所以：只有让房价、房租上涨，投资的大循环、建设的大循环等才能玩转。如果是通缩，对不起，玩不转。

　　之所以说它是“里程碑式利好”，还因为它跟PSL支撑城中村改造一起，构成了一个突破：央行定向印钞给房地产。

　　其实各国央行也都这样玩。比如美联储扩表的方式，是购买国债和MBS（跟房地产有关的抵押支持债券），其中三分之二新印的钱买国债，三分之一买MBS。

　　2023年12月，央行刚刚给三大政策性银行了3500亿的PSL，这相当于发行了3500亿元的基础货币，主要是用来支持城中村改造的，部分可能也用于“住房租赁团体购房贷款”。

　　“住房租赁团体购房贷款”还有一部分来自商业银行，这不涉及增加基础货币，但有利于广义货币M2的衍生。

　　3500亿的PSL和1000亿的“住房租赁团体购房贷款”，意味着央行开始定向印钞给房地产行业了。

　　“住房租赁团体购房贷款”的第一批试点，为什么是天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州、济南？未来会扩容吗？

　　主要原因是，这8个城市房地产库存量比较大，当地政府的债务压力比较大。未来试点会扩容，估计会扩大到40多个主要城市（城区常住人口超过300万的城市）。

　　1000亿的贷款规模，也仅仅是一个前菜，肯定会扩大规模。

　　民营房企能分享这个利好吗？

　　有可能，但机会不太大。

　　因为“住房租赁团体购房贷款”不仅仅是为了楼市去库存，还是为了降低地方政府的债务压力，让他们的资金能流动起来。

　　在过去1年多时间里，地方城投公司成为拿地的主力军，撑住了各地的土地市场、创造了政府基金性收入，但负债率也快速上升，套牢了很多资金（表现为库存的土地、房屋）。所以，地方在收购商品住宅作保障房的时候，肯定会优先考虑城投公司的项目，其次才是央企、民企的项目。

　　城投公司拿到了这笔低息、长期贷款，就可以归还借当地中小银行的相对高息、短期的贷款，有利于降低城投公司利息负担，也有利于中小银行优化资产、降低风险。

　　这对楼市也构成利好，毕竟推动了去库存，有利于整个产业链的资金回笼、正常运转。

　　另外一个重要影响是：房地产行业民营企业的比重会进一步降低，地方城投的比重会上升。