安民：房地产不可能出现火烧连营；想留在大城市的年轻...

lameihua

　　房地产不可能出现火烧连营；想留在大城市的年轻人有个大机会

　　微博留言中，不少人对地产带着很深的怨恨甚至仇恨。这个我能理解。人在大城市里打拼，一拼多少年，最后看着高高在上的房价，买不起房，只有每个月给房东付租金，相当于给房东打工，然后感叹不知道自己的根在哪里。人飘在大城市的上空，不知道未来在哪里。

　　你为城市付出了青春，汗水，爱和恨，城市完全拿你当陌生人。然后你爱的女孩子可能跟你渐行渐远，最后成了别人的人，而在你看来，那个人远不如你。

　　2004年大陆学香港搞土地招挂拍时，我一直反对，但没有用。当时在万科论坛。我知道香港房地产的情况，包括笼屋，大陆学香港，那最后会很麻烦。这个结果对当时的我来说，是很清楚的。包括李家坡到内地投资房地产，我也是反对的。博客和微博上还有当年的读者，应该知道我的态度。但这个无关紧要，因为国家当年采取了那个政策，我们只能就现在的政策来谈问题。

　　因为回不去了。

　　我谈房地产不可能全国普遍性下跌30%以上，不少人表示反对。我还是那句话，能理解。有人说房子从3千涨到3万，现在从3万跌回10000，不可以吗？

　　我的回复是，回不去。

　　这个问题我2000年的文章中讲到过，叫做火烧连营。今天我再讲一遍，以后不再讲了。注意，我这是从经济学和会计学的角度谈的。如果你没有这个知识储备，那你要学一点。至少要明白其中的道理。

　　中国的银行贷款，目前第一大类是抵押贷款，第二类是经营贷。注意我谈的这些，不包括极个别的情况，我谈的是面上的情况。

　　中国社会的流动性，主要靠贷款提供，当然，发债券、发股票也能提供流动性，但比较有限。贷款中的第一大类就是抵押或质押贷款。质押贷款，比如大股东将股票质押给银行，银行给他放贷，然后按照一个比较低的比例质押股票。这个我们不谈，不是我们要谈的重点。

　　那么抵押贷款，需要抵押物。对企业来讲，比较好计量且价值不错的抵押物，就是房地产，包括厂房、商品房、商业地产（如写字楼。所以中国的房地产，实际上还是给社会提供流动性的东东，没有这个东东，流动性就不能放大；房价大跌，就收紧了这个社会上的流动性；流动性收紧，就会让很多资产被迫贬值）。房东让银行认可的中介机构给房子估一个价，银行通过层层把关后，给公司或房东发放贷款，一般为评估价值的70%，也有65%的。经营贷前几年一般为70%，但最高贷到了90%。

　　深圳有炒楼团，假设某几个炒楼团在某一个时段联手炒了2000套房子，集中在三个小区，当时抵押的均价8万元/平米，银行按7折发放贷款，按5.6万元/平米发放抵押贷款，共发放2000套*平均每套的面积*5.6万元。为什么要用2000套呢，单一的一套两套，没啥影响，有时即使打5折法拍也没有事，因为银行这是处理不良资产，它们有银行准备金做厚厚的垫子，不怕。2000套看大不大，但看小不小。

　　总之，为了理解放便，我权且就这样讲，你权且就这样看。

　　假设当时抵押均价8万，然后房价涨到10万了，再跌回6万，这跌了4成，此时没啥大影响，因为银行的底线是5.6万。不到5.6万，银行不怕。所以我所说的跌30%,不是从最高价算起，而是从银行系统抵押贷款最后一批放量的那个价位算起。至于9万成交了3套，10万又成交了5套，回头95000又成交了4套，这点房子出问题不怕，因为量小，银行有准备金，屁股上肉厚，不怕打板子。

　　但是，银行会要那几个炒房团追加抵押物。房价6万，抵押物只值2000套*平均每套面积*60000，此时银行账面上能给你的贷款只有2000套*平均每套面积*60000*70%，还差2000套*平均每套面积*20000，这就是银行要你增加抵押物的价值，即增加1/3的房产做抵押。

　　当房价跌回到均价8万，再往下跌，银行就会每个季度都评估一次抵押资产的安全。也就是，银行会盯着自己放贷的那些抵押物，测算这些抵押物是否安全。

　　当平均房价跌到5.6万元时（银行放贷的价位*70%），这意味着银行的贷款开始要变得不安全了。此时银行要那几个炒房团增加2000套*平均每套面积*24000的房产抵押物。同时要那几个炒房团每月准时按合同还款。炒房团此时有两种选择，第一种，按要求增加抵押物。但在房价上升时，炒房团恨不得将一套房子变成两套来抵押，还哪里有抵押物呀是吧。如果没有，好，这个时候，银行会要那几个炒房团还贷款，或者没收房子。因为银行此时最为重要的是保证自己本金和利息的安全。

　　在房价下行期，炒房团没有几个资金不紧张的。好多连利息都还不起对吧。假设其中有一个炒房团资金紧张，又没有抵押物，那么银行就没收他们的房子，进入法拍程序。注意，一法拍，就是银行处理不良资产。不良资产的价格不会是市价56000。最后什么价格，那是另外一回事。

　　假设其中一个大的炒房团有800套房一起进入法拍程序，拍的价格是40000元/平米。然后这会给大家一个什么信号，那三个小区的房子，真实价值40000元/平米。注意，到这里就会非常危险了。

　　在56000的时候，那三个小区所有的抵押了的房子，都会被银行要求增加抵押物。当然有人能增加，有人不能。不能增加的人就得要还款，没有钱，那房子就被银行没收，进入法拍程序。

　　如果这三个小区里有一批人丢掉了工作，或者有其他任何紧急用线的情况，此时会发生什么？他们没钱还房贷。为了还房贷，就把房子挂出去卖掉。56000挂出去能卖掉吗？卖不掉。因为这批人急着用钱，很可能50000或45000一平米卖出去。此时银行会要大家按50000或45000来算抵押物价值，然后追加抵押物等等。

　　50000或45000一平米成交，它就成为了市场价。此时就引爆了50000/0.7=71428元/平米抵押的，按7.14万算吧。45000成交，就引爆了64285元/平米抵押的，按6.42万算吧。然后这就像放鞭炮，最高价抵押区间的先引爆，然后一路向下引爆，直到价格太低，比如那些认为从3万跌到1万合理的人进场，很多人不顾一切往里冲，把价格抬起来，然后反向的进程就开始了。此时地产危机解除。

　　当那三个小区房产危机爆发了，它周边的房产也会出现跳楼价。然后全城房产危机就被引爆。如果深圳楼价被引爆，珠三角，长三角一样被引爆。全国也一样。

　　当我们明白了这个，就知道房地产危机引爆的机制。然后结论是啥，就是中国不可能出现大面积的房价下跌30%以上。个别地方不排除有，少量的人有可能，大面积全面性的绝对不会有。

　　注意，中国金融会议才召开不久，系统性风险是咱们严防死守不允许发生的。

　　中国的资产，有几百万亿配置在房产里？五六百万亿有吗？按500万亿预估吧，跌50%，所有的银行资本金铁定打没，全部破产。银行破产，储户有好吗？地方政府有好吗？

　　银行破产，现在处在城市边缘飘着的你，一定是被大城市率先甩出来的一批。因为企业的钱都在银行里，银行破产，企业的好多钱也就收不回了，那么很多企业就会裁员，最先被裁的，一定是处于单位、也是处于城市边缘的人。弱势群体一定会被先甩出来。这就是经济规律。这就像打架，周星驰在功夫里挑谁打，挑看起来长得弱的打。

　　对了，我提醒那些在城市边缘的人，其实有个大机会，千万要注意争取。紧盯保障房，这是不少打工仔在城市里留下来的大机会，希望我的读者你别错过。可能最初不是每个人都能申请得到，但总有人能申请成功。还有，注意审批条件和规则，争取上游是一定有用的。

　　所以，与其在这里骂街，不如先去研究你所在的城市建设保障房的量和相关申请条件，研究透政策。做符合政策的事情，你就有机会留在大城市。现在很多人没有研究，你得为了你的未来先去研究，长期研究，长期跟踪。包括以后政策的修改都要长期跟踪，然后做好准备。你不做好准备，这个看得到的机会就不属于你。