刘晓博：这个一线城市，怪招来了！

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　　新年伊始，上海就一马当先，在稳楼市方面出台了两个新举措：

　　先看今天刚刚爆出的新闻：上海金山区宣布，在该区买房的居民，可在购房5年内免费乘坐金山轨道交通。

　　解放日报的报道，没有说明“金山区轨道交通”和“可免费乘坐者”的定义。我个人理解是，凡是金山区内的地铁、轻轨、市域铁路，如果投资方是上海市，都可以免费。

　　至于“可免费乘坐者”，是房产证上写了名字的人，还是购房家庭全部人员，有待进一步明确。

　　假设仅限于购房者夫妻两人免费乘坐，再假设夫妻两人上下班都乘坐地铁，每天两个人地铁通勤总费用为12元，5年约有1250个工作日，这部分优惠价值在1.5万元左右。再加上周末出行，总价值在2万左右。

　　金山区是上海比较偏远的城区，上个月新房均价在2.6万元左右。如果购买1套100平方米的住房，总价约260万元。

　　5年免费乘坐轨道交通的价值，大约相当于1套100平方米新房价值的0.77%。在不少城市，过去1年为了鼓励购房，曾出台了退还契税或者契税减半的优惠。

　　上海金山区的这次优惠，大约相当于契税减半，力度不算太大。但由于换了一种方式优惠，所以比较引人注目，起到了很好的传播效果。

　　下图是金山区的位置：

　　金山区、临港新片区是距离上海中心城区最远的两个片区。我用导航看了一下，如果自驾车，从金山区政府或者滴水湖到上海市政府的距离，都要比江苏昆山市政府到上海市政府的距离远。

　　所以，这两个片区人气不足、房价比较低。

　　临港新片区拿到了当今全国最特殊的政策，相当于自由贸易港。非上海户籍人口在临港新片区的购房门槛，也是全上海最低的，以人才名义买房，只需要缴纳上海3个月社保。

　　金山区也在近期降低了非户籍人口买房的门槛，从5年社保降低到了3年社保，购房资格从“家庭”调整为了“个人”——未婚的单身人士也可以买了。

　　众所周知，四大一线城市的楼市政策已经显出了显著松动。

　　广州松动力度最大，全市11个区有5.5个不限购了；在限购区域，外地人购房门槛也从5年社保降低为2年。

　　上海有两个区域显著降低了门槛，就是刚刚说过的临港新片区和金山区，楼市松动力度位居第二。

　　目前全市所有区（不含飞地）都维持外地人5年社保才能买房的，只有北京和深圳了。深圳甚至还要求户籍人口交3年社保才能买房。

　　进入2024年，上海还宣布了一项全市执行的楼市新政：

　　从1月3日起，把第二套住房公积金首付比例从之前的50%（普通住房）、70%（非普通住房），统一为50%。如果是在临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个区域买房，二套房公积金首付比例最低为40%。

　　从降低公积金二套房首付比例，到金山区买房5年轨交免费乘坐，进入2024年才4天，上海楼市就接连爆出两大新闻。

　　为什么上海在楼市上如此努力？

　　看看二手房成交数据就知道了：2023年上海成交了18.6万套二手房，同比2022年上升了18.5%。这看起来还不错。

　　但跟疫情之前的2019年相比，少卖了4.6万套。如果跟2020年的29.4万套相比，差距就更大。

　　上海经济也面临新的挑战：比如1—11月份，全国规模以上工业增加值同比增长4.3%，上海同期的规模以上工业总产值同比下降了0.3%；在出口方面，2023年1到11月上海出口额同比增长为1.2%，低于深圳的13.6%、北京的4.8%、广州的3.8%。

　　上海的消费、投资恢复还是不错的。在卖地方面，仍然拿下了2023年的冠军，年卖地超过2200亿元。

　　2022年、2021年、2020年，上海也是全国的卖地冠军，分别卖了2800亿元、3300亿元、2950亿元的土地。

　　这4年间，上海卖地收入高达1.13万亿。这些海量的土地供应，最终会变成房子，需要在未来几年消化。所以，上海楼市不能等，必须维持足够的热度，保证房地产的良性周转。

　　现在能持续卖出土地的城市已经不太多，大量的三四五线城市已经熄火。

　　这意味着，中央财政的转移支付力度要加大，才能保证三四五线城市的运转。

　　钱从哪里来？当然是从类似上海、北京、深圳、广州、杭州这样的大城市来。只有这些城市的土地还能卖得动，产业比较有竞争力。

　　要维持财政的良性循环，大城市继续放松楼市调控，把成交量做起来非常重要。

　　上海是中国土地财政体量最大、楼市体量最大的城市，也是上缴中央财政最多的城市。由此可见上海楼市的重要性。

　　下图是我们做的“上海楼市限购地图（设想版）”：

　　或许在2年之后，上海仍然维持限购的区域将大幅缩小到上图中红色的区域（含浦东核心区）。

　　类似金山、临港新片区、崇明等边缘区域，有可能取消限购，或者大幅降低限购门槛。

　　上海楼市能放松到这种程度吗？我个人判断是：很有可能。

　　要知道，在2010年之前中国楼市是没有限购的，北京、上海的商品住宅随便买。

　　再早些年，上海等大城市一度还出台过购房送蓝印户口的规定：

　　所以接下来，上海楼市还会出台更多利好。至于其他一线城市和二线城市，也需要进一步松动楼市政策。

　　在这种趋势下，中国将进入“双向转移支付”的时代：

　　1、大城市取消限购，吸引全国人民买房，三四五线城市富裕家庭到大城市买房，钱流向大城市。

　　2、土地财政在大城市维持高效运转，产生大量税收，国家对中西部非发达地区的财政转移支付进一步加码。