刘晓博：新年第一天，房产税……

lameihua

　　2024年，新年的钟声刚刚响起，重庆住建委就在官网发布了一份重要公告：

　　公告只有短短的一句话，除了老重庆绝大多数人看不懂。

　　字越少，事越大。重庆这份公告的真正含义是：需要缴纳重庆版个人住房房产税的人，又大幅减少了！

　　下面是重庆自2011年对居民住房试点开征房产税以来，历年的“起征点（税线）”：

　　中国早就开征了房产税（现行房产房产税条例是1986年发布实施的），但个人购买的房子基本上被豁免了。

　　从2011年开始，重庆、上海被纳入房产税试点，个人购买的住房开始被征税，但范围也不大。

　　比如在重庆，只有主城区（9个区）的三类房子需要缴纳房产税：

　　第一，个人拥有的独栋商品住宅。第二，个人新购的高档住房。第三，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套或以上的普通住房。

　　怎样划分高档住房和普通住房？办法是看单价，如果单价达到主城区9城新房均价的2倍或以上，就要纳税。

　　今天重庆官方发布的29616元／平方米，就是2024年住房是否缴纳房产税的分水岭。民间把这个价格称为起征点，或者税线。

　　跟2023年相比，税线上调了3.7%左右；2024年的税线，比2020年高了51.2%！

　　过去这几年，全国房价从最高点跌了大约3成，部分城市甚至腰斩（跌50%左右）。重庆这一轮跌了多少，准确数字我没有查到，普跌20%应该是有的。

　　在房价累计下跌20%的情况下，房产税的“税线”上调了50%，再加上今年9月重庆免征了“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）首套普通住宅的房产税，相信目前仍然需要缴纳重庆版房产税的房屋，大幅缩减了一半以上！

　　重庆版房产税还有两个小秘密，外地人一般不知道。

　　第一，并不是超过税线的房子一定被征税。征税的依据不是新房的销售价，而是剔除契税、增值税等之后的不含税价格。

　　比如你买了一套单价3.1万元的新房，2024年的税线是29616元。那么恭喜你，你不用纳税。

　　因为3.1万元是包含了契税、增值税等的“含税价”，一般来说，新房销售价格除以1.09，才是“不含税价”。

　　所以，你的房子虽然是3.1万元每平方米购买的，但你的不含税价只有31000÷1.09=28440元，达不到纳税的标准。

　　第二，重庆版房产税的起征点不仅不含税，还不含装修费。精装房屋可以享受8折的减免。

　　比如你买的精装房是每平方米4万元，感觉自己非交房产税不可了，其实也不对。

　　4万元打个8折，是3.2万元的单价，再除以1.09，是29358元/平方米。也达不到新的纳税标准。

　　新年新利好之后，重庆需要缴纳房产税的房子少之又少了！只有独栋别墅和非常顶尖的住宅。

　　这两类房子，也有免征面积。

　　具体规定是：纳税人在《暂行办法》施行前（2011年1月之前）拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。

　　具体税率是：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。

　　重庆为什么不断松绑房产税，把越来越多的纳税人豁免？

　　是重庆财政很宽裕吗？当然不是，重庆一直是需要中央财政输血的城市。

　　上图是2022年各省市区、计划单列市获得的转移支付金额，重庆拿到了2300亿元，扣除上交中央的，净获得了超过1000亿元的输血。

　　在财政并不宽裕的情况下，重庆为何还大幅减免房产税？

　　上图是重庆历年房产税收入情况，从2011年开始房产税扩大到了个人住房领域，增速有所加快。但即便是收入最高的2019年也不过70多亿元，最近几年有所下降。这跟重庆每年近5000亿的公共预算支出（不含政府性基金预算支出）相比，简直是杯水车薪，无关宏旨。

　　针对个人住房征收房产税，让重庆人、外地人在重庆买房的热情，受到了抑制。

　　以前，一线、二线城市都有住房限购，重庆则是“试点房产税+不限购”，看起来还占了点便宜。

　　现在二线城市普遍全面取消限购，就连广州也取消了一半地区的限购。在这种情况下，“试点房产税+不限购”的重庆楼市反而没有任何优势了。

　　为了活跃楼市、稳住经济，吸引更多外来资金，重庆只能不断放松房产税。之前取消了“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）外地人在重庆购买首套普通住房的房产税，现在又进一步放松了普通住宅的定义。

　　另外一个试点房产税的城市——上海，近年来也不断给购房者释放红利，降低大家缴纳房产税的负担。

　　上海的房产税是新老划断，只对2011年以后买房子的征税，之前你哪怕有1000套住房都免税。

　　上海征税的时候，是按照房屋成交价或者评估价的7折，然后减去免征面积，再乘以0.6%或0.4%的税率。

　　至于是征收0.6%还是0.4%，主要看单价。如果新购房屋单价达到了平均价格的2倍以上，就缴纳0.6%；反之，可以优惠到0.4%。下图就是历年的“税线”：

　　在最近两年房价下跌中，上海的税线也是不断上调的。2023年为每平米88860元，2024年尚未公布。

　　上海的房产税是从第二套房开始征收的。具体为：户籍家庭从第二套起征，但有免税面积；非户籍家庭如果有3年以上居住证，免征首套房产税；非户籍家庭没有3年以上居住证，先征收，将来有了3年以上居住证再免征；非户籍家庭只能在上海购买1套住房。

　　人均免征面积为60平方米。如果一个上海户籍家庭，有4个人，则可以免征240平方米。如果这家有两套房，第一套房子是120平方米，第二套房子是150平方米，则他们家只需要缴纳30平方米的房产税。

　　总之，无论是重庆还是上海，在对个人征收房产税问题上都越来越宽松，试图“解放”更多的家庭或个人，让大家愿意买房。

　　国家层面上，无论是“房地产税立法”还是新一轮“房地产税试点”，目前都没有时间表。