时晨晨：楼市下跌，深不见底？

lameihua

　　又到了决定个人命运的时候了。

　　12月14日，北京和上海又出楼市新政了，中介们又集体狂热了，什么排队看房、折扣收回、周末成交量重回之前等等。

　　很多人又慌了，尤其是要结婚的人，难道又要买不起房了吗？

　　不像其他投资，买房，一是杠杆加的大，而是本金基数大。

　　可以说，是否买房，是否买错房，真的决定一个人的命运。

　　到底该怎么办？我们先给结论：

　　1、把买房当消费，别当投资，别想着以后把房卖了还赚钱，也别想着赚租金。

　　这就像有钱了，有条件了，想买一台法拉利，那就去买。

　　如果虽然有买法拉利的钱，但是买了法拉利之后自己就得吃土，这显得法拉利的诱惑力还没这么大，那就暂时不买。

　　如果觉得买房后，经济上还绰绰有余，既能够满足心理需求，又能够改善生活条件，那就去买。

　　2、如果要结婚，丈母娘让买房，不买房不能结婚，那就去买房。

　　如果能够说服丈母娘，不买房也能结婚，那就先不买，再等等看。

　　3、如果孩子要上学，没房不让上学，别犹豫，赶紧买。

　　但是，如果孩子还太小，那就再等等，因为学区政策变化太快，不知道几年后是啥政策。

　　现在买了学区房，过几年把学区划走了，那就亏大了。

　　还有，现在孩子数量减少那么多，学区范围有可能扩大，去年这套房子不在学区内，今年就划进去了等等。

　　关于楼市大趋势，先讲第一个问题，救市效果越来越弱。

　　2023年1月份，救市政策出来后，楼市热度维持了3个月；9月份，北上广深等认房不认贷政策出台后，楼市热度维持了1个半月。

　　这次新政发布后，楼市热度能维持多久呢？估计顶多两周。

　　虽然很多中介都在宣传楼市热度，但是本次新政发布后，连夜看房客户明显减少，客观上天气及工作日原因造成一定影响。

　　再讲第二个问题，当下的楼市一直跌，好像深不见底一样。

　　我们在《楼市两个新趋势更严峻！》中讲过一个规律：

　　1、房地产市场过热的标准：90%以上的城市，房价上涨。

　　70个大中城市中，有64个城市上涨，就可以定义为过热，监管就会出手遏制房价上涨。

　　比如2016年8月份、2016年4月份、2018年5月份等等。

　　2、房地产寒冷，政策“托市”的临界点：50%的城市房价下跌。

　　70个大中城市中，35个城市下跌，监管就会出手救市。比如2019年10月份、2023年1月份等等。

　　3、房地产极寒，不惜一切代价救市的标准：68%的城市房价下跌。

　　也就是70个大中城市中，48个城市二手房价格下跌，就会不计一切代价救市。比如2015年3月份，2021年11月份等等。

　　1、以前，大家觉得48个城市二手房下跌是极限了，现在这个底线不断被拉低。

　　如果按下跌城市的数量来衡量地产热度，那么楼市极寒温度一直在往下拉。

　　刚开始，48个城市二手房房价下跌，就算极寒了。2021年11月份，63个城市二手房房价下跌，就打破想象了。

　　2023年11月份呢？69个城市二手房房价下跌，1个城市房价持平，0个城市上涨。

　　没有一个城市二手房房价上涨，这种恐怖情况，前所未有。

　　下面这张图必将载入史册。

　　2、房地产周期越来越短，刚开始是6年，后来缩短至2-3年，现在又缩短至几个月。

　　2023年4月份，70个大中城市新房上涨的个数还有64个，到7月份新房上涨的个数就下降到了28个。

　　2023年11月份，新房上涨的城市数量就暴跌至9个，创历史新低。

　　单从数据上看，楼市可能短期已经触底了。

　　这其实，也符合我们当初的判断：

　　1、政策对房价下跌的容忍度提升。

　　2、救市的政策越来越温和，效果越来越差。

　　因此，以后的救市政策，并不会使楼市强势反弹，有可能是止跌就算达到了政策效果。

　　3、当下买房人口骤降，居民杠杆率高位，楼市下降趋势可能才刚刚开始。（详见文章：房价，开始反弹，还是加速下跌？）

　　一句话总结大趋势：政策托底，低点越来越低。房价有可能会短暂反弹，但是下跌仍是大趋势。

　　现在劝人买房，就相当于48元忽悠人买中石油的股票。