时晨晨：房价，开始反弹，还是加速下跌？

lameihua

　　很多人又开始“唱多”房价了，他们认为房价已经筑底，并且开始反弹了。

　　理由是：

　　1、楼市成交量止跌了。

　　北上广深是楼市风向标，今年11月份，他们的二手房成交量全部回升。

　　具体来说是，11月份，北京二手房成交量环比大幅增长17.8%，深圳环比增长12.9%，广州为8.7%，上海增长7.12%。

　　特别提出深圳，二手房同比成交量大涨44.5%。

　　2、煤老板又抄底上海楼市了。

　　11月28日，“上海邕鹏实业有限公司”在支付41.42亿元后，成为中粮海景壹号5、6、7号楼的持有方，这三栋豪华公寓位于上海陆家嘴核心区、毗邻汤臣一品。

　　7月份，内蒙古汇能煤电集团则以62亿元入手了上海大悦中心。

　　他们认为，“你可以怀疑煤老板的人品，但不要质疑煤老板的眼光”。

　　但是另一部分人认为，这次煤老板的结局大概率是，“凭运气赚的钱要凭实力亏回去”。

　　观点是，楼市还会加速下跌。

　　理由是：

　　1、无论从二手房挂牌了，还是地产投资占GDP的比重看，当下楼市都处于加速下跌之际，而且已经形成了趋势。（图2）

　　2、从逻辑上讲，支撑房地产的无非是“人”和“钱”，而这两个因素也将加剧影响。

　　比如，买房的主力人口33-34岁的年轻人，2024年后就将加速下跌，先是大幅下降500万，再下降700万，一直下降到2036年。

　　另外，中国居民杠杆率也急剧飙升，上升速度远超当年的日本。

　　这意味着未来一段时间内居民加杠杆的能力都受限，且向上的空间也有限。

　　3、大家对刺激政策的误解。

　　很多人都认为，楼市起不来，会一直刺激，比如放开户口，引进人才等等。

　　实际上，如果经济短暂下滑，这个逻辑成立，毕竟引进的这些人能够创造更多的价值，支撑原有城市经济发展。

　　如果经济长期有压力，这个逻辑就不成立。

　　楼市政策可能会越来越紧，因为客观上来说外地人会抢本地人的“福利”，而本地人不愿意，可以看看天津和西安关于外地人孩子上学的事情就知道了。

　　一句话，针对地产的人口政策，未来不仅不会放开，可能还会收紧。所以……

　　总结：

　　短期内楼市成交量可能会企稳，但是绝非意味着楼市反弹，中长期看楼市一定是加速向下的。

　　毕竟，地产属于“旧经济”，“先立后破”思路里面，“破”的就是它。

　　所以，楼市的每一次反弹，都是抛售的绝佳机遇。