刘晓博：楼市“取消跌停板”，意味着什么……

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　　近日，苏州、南京等地楼市出现了新突破：

　　允许开发商打破15%的“跌停板”，以更大力度促销。

　　据澎湃新闻等多家媒体报道：

　　苏州相城区的XX流光项目，之前是按照8折价格销售，之后直接降到了七五折，引发了购房者在苏州阳光便民网上的投诉。

　　对此，苏州市住房和城乡建设局工作人员对澎湃新闻记者表示，现在是市场经济，企业的销售价格只要不超过备案价格，就可以。

　　几乎与此同时，苏州高新区某项目也出现了降价投诉，媒体采访苏州高新区住建局得到的反馈是，楼盘销售的房源本身属于商品，如果不允许开发商降价促销，有可能导致企业资金链断裂，项目出现烂尾的风险。

　　在南京，有市民在留言板上留言吐糟房价下跌，希望南京“限跌”：

　　南京市房地产交易登记中心商品房销售管理中心的表态是，“对房企降价没有规定。在核验购房合同的时候，系统会将成交合同和备案价进行比对。不高于该价格，合同都是能通过的。”

　　熟悉房地产行业的朋友应该知道，近年来随着房地产调控的深入，新房被严格限价，不仅有“涨停板”、也有“跌停板”。

　　所谓涨停板，就是不允许超过备案价销售；所谓“跌停板”，是最多允许房企按照备案价85折优惠。

　　有媒体曾在2021年11月报道：当时全国有21个城市发布了“限跌令”，限跌的幅度基本上都是备案价的85折。

　　从澎湃等媒体的最新报道来看，苏州、南京目前已经不限制新建商品房的优惠幅度，85折的“跌停板”事实上已经撤销了，但仍然保留了涨停板——不能超过备案价销售。

　　在苏州、南京之前，也有一些地方允许新房大幅降价，但都保留了对“跌停板”的尊重，他们的“玩法”是：让希望降价的房企重新申请备案价，在新的、降低了的备案价基础上，最多85折优惠。如果还卖不出去，就再次降低备案价，然后降低销售价。

　　苏州、南京的“玩法”就更简洁明快，不再拘泥于“跌停板”，也就免去了房企多次调整备案价的麻烦。

　　官方已经承认房地产市场发生了重大变化，行业正在“重大转型”，所以价格管制在松动。

　　在一级市场，土拍正在全面恢复“价高者得”的规则，取消土地限价成为趋势；在二级市场，房企获得了更大的自主定价空间，取消跌停板就是最新进展；在三级市场（二手房），除深圳之外，其他城市已经全面取消了二手房成交参考价。

　　那么，新房市场取消“跌停板”到底意味着什么，会给市场带来哪些影响？

　　影响一：这会加速房地产行业的见底，当然也会让部分城市房价继续下跌。

　　影响二：有利于房企回笼资金，解开“房地产—建筑业”的三角债，也有利于地方政府增加税收。

　　影响三：缩短这一轮房地产的下行周期，也就是“用空间换时间”。

　　之前，由于有限跌令、跌停板的存在，房企自主定价空间小，市场在偏冷的时候容易出现僵持的局面：老百姓不买单，开发商无法回笼资金，政府收不到税。

　　这种“无量僵持”非常危险，让房地产行业进入冬眠状态，加剧了房企资金链的紧张，可能让更多房企暴雷。

　　允许降价促销后，开发商可以回笼资金，亏着卖总比猝死要好。保住了企业主体，就可以保住更多人的饭碗。

　　炒过股的人都知道，当大盘的趋势是下跌的时候，最好让它跌透。只有砸出足够低的低点，才会引发更多人的“空翻多”，市场也才能尽早在放量之后，进入反弹阶段。

　　所以，尽快完成最后一跌、让市场放量，才能尽早结束调整。当然，取消跌停板可能让更多城市房价出现下跌，但这是必须要承受的代价。

　　房地产太重要了，占了地方财力的50%。长时间僵持不下，缺少成交量，不仅经济无法承受、就业无法承受，地方财政也会很难受。所以，缩短调整时间非常重要，我们常说“以时间换空间”，但房地产当前需要“以空间（下跌）换时间（缩短调整期）”。

　　那么，“取消跌停板”会带来房价下跌，这一轮下跌之后，未来房价还能涨上来吗？

　　我的看法是：对于一线城市、二线城市比较好的地段，未来房价创新高（人民币计价）是必然的，因为通胀是常态的，通缩是偶然的。

　　但普通三四五线城市，由于人口竞争力比较弱，未来房价突破历史高点，则需要更大程度的通胀才能实现。

　　下图是我们团队最近整理的，2000年以来“M2总额÷GDP总额”，也就是货币总量是GDP的倍数。

　　可以看出，虽然在一些年份这个比值有所回落，但整体趋势是上升的。到2022年末，M2（广义货币）总量已经是GDP的2.2倍，创下了新世纪以来的最高点。

　　这意味着，从长远看通胀是大概率的，是常态化的。普通人的主要任务是防通胀，不是防通缩。

　　“通缩”或“通缩预期”时出现的资产价格低点，往往是上天赐给你的发财机会，就看你会不会抓，能不能抓得到。

　　楼市还有一个大消息：由于股价持续下跌，保利发展12月11日晚上发布回购A股的公告，宣布将在15.19元/股以下的价格，回购股份。回购总金额不低于10亿元，不超过20亿元。

　　昨天，保利发展A股的收盘价为9.61元。受这个消息的影响，保利发展A股今天上午大涨了超过8%，带动房地产板块冲上了涨幅榜第二名。

　　在股价大跌的时候，能拿出巨额真金白银来回购，这还是第一例，证明了保利资金雄厚，这对房地产板块是有力的提振。