任庄主：仅靠银行输血是远远不够的

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　　本文聚焦近期银行与房企之间召开的系列座谈会。

　　一、国有大行对座谈会细节讳莫如深、态度微妙，表明其比较纠结

　　2023年11月17日（周五），央行、金融监管总局、证监会三部门召开金融机构座谈会，这次座谈会上据悉披露了50家左右的房地产企业白名单，随后国有六大行及部分股份行便启动了与相关地产企业之间的座谈会。笔者认为，这一系列座谈会释放出如下几点信号：

　　（一）系列座谈会是在金融监管部门号召之后召开，且国有六大行纷纷响应，意味着座谈会召开的很重要一层意思是表明政治站位和立场，响应监管部门号召，完成监管部门任务，向监管部门交差，同时也表明国有大行之间互相观望的心态比较重。

　　（二）系列座谈会均采用了面对面的方式，但形式上既有一对一，也有一对多，且各银行对座谈会对象信息的披露口径不一、尺度差异较大，表明各银行对相关地产企业信息的公开比较在意，对自身支持的地产企业（特别是涉及的出险地产企业）情况讳莫如深。

　　（三）各国有大行公开的地产企业主要以民营或混合所有制为主，政治表态成分比较重。而从建行的表态来看，其支持对象仍是聚焦于“正常经营的房地产企业”这一主体，对于已经出险且躺平的地产企业，并无支持计划，其它银行料也是如此。也即，虽然有部分出险地产企业被纳入名单，但主要指那些没有躺平的出险地产企业。

　　（四）在系列座谈会上，不仅银行有静态，目标地产企业也纷纷进行了表态，其总体意思是收缩（不再扩张）、把维护现金流安全作为首要任务。总体来看，虽然银行是地产企业风险的承受者，但在对地产企业的支持上，银行现在明显属于主导方，呈现出“避之不及”的特征，这表明目前银行对地产企业的态度是比较纠结的。

　　二、地产企业白名单：监管希望支持——国有大行有意愿支持——国有大行真正会支持

　　（一）从各银行的表态来看，银行对目标地产企业的支持不是为了帮助其扩张，而是为了让其获得喘息之机以续命，即后续地产企业自身也会主动收缩战线，致力于维持融资性现金流的稳定，压降投资性现金流的流出，等待经营性现金流的好转。

　　（二）虽然监管部门拟定了50家左右的白名单地产企业，但目前各国有大行（不包括股份行）公开呈现的地产企业数量也就20家左右，和50家有差距。这意味着，金融机构对于这50家白名单地产企业的态度和评价不一，各国有大行有意愿给予支持的地产企业数量可能只有60-80%左右。进一步看，对于各银行愿意支持（主要指公开地产企业信息）的30家左右地产企业来说，最终是否会全部给予支持并不好说（可能也就20家左右）。

　　也即，对比城投债务和地产企业债务来看，50家左右的地产企业白名单质量肯定不如3899家地方城投白名单，需要打很大的折扣。

　　（三）目前看，万科、龙湖、滨江、新城控股、美的置业、大华集团等六家地产企业获得国有大行定向支持应该是确定的，且各国有大行应能形成共识。同时，对于碧桂园、远洋、旭辉等地产企业最终能否获得支持还存在不确定性，各国有大行之间应该尚未形成共识。

　　（四）从另一个角度来看，各国有大行愿意公开披露的地产企业，必然也是自己比较大的存量客户，公开披露的目的之一也是希望其它资金方能够进入，缓释自身压力。

　　三、目前政策导向：弱化地产行业风险水平、避免地产行业风险外溢

　　之前央行行长潘功胜已经明确表示当前的政策导向是弱化房地产行业风险、避免地产行业风险外溢，相信这也是中央金融工作会议的精神。这种情况下，政策层面应会有如下考量：

　　（一）为避免地产行业风险外溢，聚焦系统重要性地产企业，并给予其定向支持，对其资金流出进行严控，对资金流入进行严格监管，即对这类企业在名单制管理的基础上，实行贴身式、穿透式、跟踪式监管，即中央金融工作会议提出的主体监管和资金监管。

　　如此，各地产企业的经营情况和风险水平基本就被锁住了。

　　（二）为避免地产行业风险外溢，对地产行业自身债务进行分类分级管理，对于存在利益输送、高成本的债务进行重组。同时，对涉众型债务（如公开市场债券）进行保护，以避免地产企业公开市场债券违约造成冲击甚至连锁反应。

　　从这个角度来说，地产企业公开市场债券的安全性相对而言更高，当然公开市场债券也要分是否有担保，目前来看担保应被放在更重要的位置。总之，就当前的环境而言，50家白名单地产企业中的80%，其公开市场债券具备博弈价值。

　　（三）为弱化地产行业风险，对其再融资给予支持，延长其续命时间。也即，在三大现金流（经营性、融资性与投资性）之中，融资性现金流是续命的关键。

　　四、需要认识到，目前决策层对地产行业风险化解的态度仍不是十分清晰

　　（一）之前我们提出在地产行业风险化解之前，决策层应不会允许地方政府债务出问题。现在地产方政府债务化解已经处于实施阶段，且从市场反应来看，风险已经得到一定程度缓释，那么从理论上来说现在应该是全力解决地产行业风险的阶段。

　　（二）不过，目前决策层对地产行业风险化解的态度并不是十分清晰，其导向只是控制风险、避免风险外溢，对于如何化解风险似乎并没有清晰的方向，这会让市场比较纠结。笔者理解，其中的原因可能是决策层认为当前国家出手的性价比并不高（即决策层自身也无法评估该投入多少资金、资源才能真正解决地产行业困境），这种情况下出手的意愿自然不强。

　　换言之，目前决策层对地产行业的风险底数还没有摸得十分清楚，地产行业的困境当前看似乎仍是一个无底洞，这种情况下决策层不会贸然出手。

　　（三）当决策层的态度不是十分清晰，或解决地产行业困局的思路只是秉持“拖”字诀的原则，那么金融机构在具体推进时自然也找不到方向，只能是“走一步算一步”。

　　五、如何解决当前地产行业困局？仅靠银行输血是远远不够的

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