云石：救市终于开始，接下来房价会怎么走？

lameihua

　　今年三月时，楼市有一波小阳春，很多大V鼓吹2023房价上涨，而我当时就写了一篇《不要惊慌，这一轮房价绝无可能大涨》，而后面的发展也如我所料，小阳春在进入4月后现出原形，然后楼市迎来一波下跌。到六月时，我又连续发了几篇文章，提示大家楼市已进入底部周期，有自住需求的可以开始看房了——随后七月份政策底出台。同时，我还预测，未来就是保障房和商品房双轨制运行，三四线和一二线老破小乃至远郊高层没有前途，中国未来真正具有金融价值的房产只有10%。

　　现在回头看，预判大致是准确的。如果说稍有偏差，就是七月政策底出后，虽然官方政策频出，但部分城市房价依然还有一波下跌。

　　不过这个也没有完全脱离预测范畴。毕竟当时老云就说过：这只是进入底部周期，至于极致低点，无法预测。而且当时的建议，也是自住可以开始看房——鉴于自住比投资更复杂（后者只需要考虑回报率，前者还要考虑自身使用需求），所以看房到下定一般也需要数月时间，所以严格遵照这个程序的话，当时看了文章开始看房的自住客，这两个月也差不多正好到了下定的时候。

　　当然，没有几个人会真的这么准确的跟进——我也不认为我的文章有这么大的影响力。但如果真的按照这个步骤进行，那应该算是把这一轮周期的时间点，踏到了个恰恰正好。毕竟就在十来天前，“三个不低于”出台，同时监管将50个房企纳入白名单，这意味着中国楼市政策，终于由之前的托而不举，转向了全力救市——换句话说，新一轮回暖周期，现在即将启动。

　　为什么“三个不低于”是楼市反转的标志，而之前的那些都只是托底？原因很简单，“三个不低于”是有明确量化考核标准的——这意味着你达不到的话，将来会被追责！而之前的各类政策，没有这个明确标准——而鉴于房地产业颓势尽显，在没有明确惩罚措施的情况下，银行为了业绩考核、避免坏账，实际上根本不会给任何国资以外的房企提供融资——这也是过去持续一年多的所谓“救市”，民营房企依然频频暴雷的根本原因。只有有了明确的KPI，救市在银行的实操层面才真正变成一项政治任务——它的重要性，才会被放在常规业绩考核之上。所以接下来，白名单以内的房企，尤其是那几个幸存的民营和混合所有制房企，将会得到来自国家队的真金白银资助，房地产供给端的生存危机，基本上得到解除。

　　当然，供给端问题解决了，需求端也得跟上。在网上，看衰房价的人比比皆是，至于理由也很充分——什么人口萎缩、信心沦丧，经济困难，老百姓手里没钱等，总之稍微关注房市的人，都能听的耳朵起茧子。

　　但这实际上都只是人云亦云而已。韩国人口过去十几年持续减少，但并不影响汉城房价一飞冲天；美国贫富分化在过去十几年愈演愈烈，中产阶级纷纷滑落成红脖子——甚至因此捧出了个民粹的特朗普，但全美房价过去也是逐年攀高。至于所谓经济困难、老百姓手里没钱——反正根据央行的数据，仅今年上半年，居民存款就增加了20万亿。甚至经济困难，本身在很大程度上就是和房地产互为因果的——正因为房地产调整，不仅导致大量相关行业萎缩，更使得增发的M2无法注入实体经济，所以导致大家普遍觉得收入降低，就业机会减少。

　　所以网上看衰房地产的理由，其实很大程度上都只是情绪化的发泄，经不起推敲。至少对一二线甚至部分强三线——也就是不受人口下跌影响，持续吸引产业聚集和人口聚集的那部分城市，房地产市场崩盘，纯粹是个伪命题。

　　当然，过去几年房市萎靡也是事实。这个怎么解释？

　　实际上很好解释——这就是客观上的经济周期，与决策者主观上有意为之而形成的共振。

　　客观层面，从去年春天开始，美联储进入加息周期，全球流动性高度紧张，大量资金在人民币贬值和中美高利差的引诱下出逃，同时外贸也因为加息周期下的经济衰退而逐渐萎缩。

　　我们都知道，外汇占款是我们人民币发行的重要锚定物之一。每当有一美元进入国内，央行就会根据汇率在内部发行六七块钱的人民币。而反之，每一美元流出，央行就又必须注销相应价值的人民币，这意味着市面上参与流动的钱就会少六到七块。

　　过去一年多时间里，美联储把美元存款利率从几乎为零，直接拉倒5.25-5.5，这抽干了全球流动性，并制造出全球经济衰退。这种情况下，我们不仅内部大量资金兑换成美元流出，外部流入的资金也因为外贸的紧张而大减。市面上流动性高度紧张；央行内部增发的M2又因为经济不佳，企业和居民缺乏信心而无法注入实体。这种情况下，资产价格下跌就在所难免——甚至还因为金融战下美国对中国房地产的定向爆破而愈演愈烈。

　　而主观层面。鉴于15-17年的房价普涨，使得房地产市场泡沫泛滥，房价普遍虚高。在预判到美联储即将加息后，中央更是提前出手，祭出三道红线，给房地产市场降温。

　　尤其是21年，本来当时还有一波牛市，但刚刚启动，就被中央强势出手生生斩断——南方某著名炒房示范区的市长也在此过程中被查。

　　回头看，这是很及时的，也很有必要的。如果当时不这么做，任由房价再涨一波，美元加息周期中，中国房地产市场势必会崩盘，然后导致金融体系的溃败，被美国廉价收割。只不过，政策的打压，再接上加息周期，双击之下，自然就造成了房地产市场的坠落。

　　不过到现在，这两项压制都已经解除。

　　时间进入11月，美联储加息周期已经基本可以确认结束，对全球流动性的压制也开始逐步缓解；中美两国随着元首会晤实现，金融战也阶段性收兵，中国在美国优势最大的金融领域，顶住了美国的攻击，成功避免了系统性金融风险的爆发。

　　这一点非常重要。之所以几年前我们要祭出三条红线，强行刺破房地产泡沫，甚至不惜将恒大等雷提前引爆，其实最大的原因，就在于怕泡沫过大，美联储进入加息周期后，被对方定向爆破，导致金融体系崩溃。而加息这一年半里，房地产险象环生，带动经济大盘颓靡，市场上一片救市呼声，操盘手依然不为所动，只是挤牙膏似的托而不举，主要考虑就是中美利差和金融战的制约。这种情况下强行救市，既会破坏金融战的整体防御格局，又会给资金出逃创造更多机会。

　　但这一切，随着加息周期的结束和金融战的休兵，迎来了转机。加息周期结束后，人民币汇率贬值压力已经消失，开始进入升值通道——而且这种升值还会随着明年大概率的降息而加剧。

　　这样我们的内部利率也就有了较大幅度调整的空间。毕竟之前美联储在加息，这时候我们大幅降息的话，会导致人民币过度贬值，同时会加剧资金外逃。

　　但现在，人民币进入升值周期，这样政策空间就打开——虽然我利息降了，但由于人民币已经进入升值通道，所以降息对汇率的冲击，可以被完美对冲——甚至还可以作为一个工具，来调节汇率涨幅，以防升的过快影响汇率稳定和出口。

　　与此同时，各种政策性救市工具也可以逐渐放开手脚。在加息周期到来前，我们通过三道红线，把房地产干趴下，推动房价下跌，这实际上也套牢了大笔资金。当加息周期来临，人民币贬值，中美利差扩大，这时候按理说国内资金会跑去美国吃高息。但由于这时候房价处在低位，想卖就得割肉放血，所以无奈之下，他们只好忍住。所以这个阶段，我们是没法实质性救市的，真救市了，让流动性恢复，资产价格回暖，肯定会有大批人卖方卖股票，套现出逃。

　　但现在，加息周期结束，人民币开始升值，中美利差未来也会随着美联储降息收窄。这种趋势确立后，出逃压力解除，甚至随着中国开始全面启动房产救市和经济复苏，大笔资金会返回国内寻找投资机会——而这也会带来流动性恢复，给房产市场提供资金。

　　而回到房地产市场本身，随着中国经济外部压力解除，一直困扰房地产复苏的需求端乏力，也迎来了解决的办法。

　　其实需求端之所以乏力，除了经济不好，大家缺乏信心这个大环境因素之外，具体到房地产市场内部，主要是两个原因：库存太高，置换链条受阻。

　　大环境因素，随着美国加息周期结束和中美金融战的休兵，接下来会逐渐消解——毕竟防御是为了更好的进攻，现在防御既然已经成功，危机已经阶段性解除，那接下来自然就会开足马力拉经济。

　　但房地产内部库存太高和置换链条受阻的问题怎么办？其实这几天热炒的江苏太仓新政，已经给出了解决办法。太仓新政的逻辑，简单的说，就是市场价收购老破小作为保障房，然后把收购资金折换成房票，让房东拿去买大户型新房。

　　这个逻辑是对的。毕竟现在趋势很明显，未来老破小越来越不值钱，商品房市场将从刚需向改善迁移——这种迁移，既满足了民众提高居住品质的需求，又可以实现资产保值的目的，所以是有客观需求的。

　　只不过，置换需要先把老破小卖出去，但现在商品房小户型已经相对过剩，未来还要搞保障房。当大家都意识到老破小没有前途的时候，那别说投资的了，哪怕是刚需上车客户，也不愿意再买。

　　这样一来，置换链条等于是在源头就被掐死。要想激活置换，就只能政府出手，将它买来作为保障房——这样既解决了保障房供应问题，又消化了市场商品房库存，还给置换改善的客户提供了启动资金，实现完美的逻辑闭环。

　　那么，问题就来了——既然这一手这么完美，为什么之前不动，现在却可以开始尝试启动了呢？

　　这里面有两方面原因：

　　第一，之前我们说了，当时还处在美国加息周期，我们面临巨大的资金外逃压力。这时候启动收购，激活房地产市场流动性，会加剧资金外逃。只有等加息周期结束，汇率止跌回升，我们才会真正开启救市——这时候才能把链条全部打通。

　　第二，就是钱的问题。政府收购老破小做保障房，这个确实可以打通置换链条。但这里也有一个问题，就是钱从哪儿来？毕竟政府收购是要钱的，而且收购价不能低于市场价——否则老百姓不愿意卖。而我们都知道，随着经济颓靡和土地财政垮塌，很多地方政府穷的连公务员工资都快发不出了，哪儿来的钱收购？

　　当然，也不是没有办法。办法就是像15年棚改那样，搞个PSL，专项资金贷款就行了——也就是印钞放水。

　　但这明显是不可能的——别说加息周期内大放水会导致汇率崩盘，金融体系崩溃；哪怕就是现在，鉴于15-17大救市的严重副作用，国家也不想再来一次大水漫灌。

　　不想直接印太多钱，又要拿钱收购老破小，那怎么办？

　　首先，就是的把老破小的价格打下来。老破小房东不愿意卖，或者不愿意低于市场价卖是吧？没问题，咱们是人民政府，肯定不能干老百姓反对的事。但我可以通过一些手段，把这个市场价先打下来——客观层面，房地产市场调整，本身就会推动房子跌价；小了说，通过新的保障房制度设计和舆论引导，在社会层面形成老破小没人要，越来越不值钱的普遍认知——最关键的是这个认知还不是忽悠，而是真实符合市场未来发展趋势的。

　　这样一来，老破小就成了商品房市场中狗都嫌弃的对象，受到了楼市整体下跌，和自身需求枯竭的双重暴击——而且这种趋势形成后，它的价值会随着时间流逝越来越低。

　　这时候政府再来收购，就容易多了。市场价还是市场价。但一年前市场价是100万，现在市场价就只有60万。而鉴于老破小将被保障房取代的现实趋势和社会共识，所以这类房产肉眼可见未来还会继续下跌。

　　这样一来，政府就达到了廉价收购的目的。不仅花费更少，而且房主还巴不得政府来买——因为这时候不卖给政府，过两年保障房多了，它会更不值钱。

　　这就叫既赚了面子，又赚了里子！

　　但到这一步，问题依然没有完全解决。毕竟廉价收购也是要钱的。中央不想大水漫灌，地方政府又已经穷的连工资都发不出来，那就算原来100万的房子被打到只要60万了，可这60万从哪儿来呢？

　　答案就在那些死不买房的空军手里。

　　空军手里其实是有钱的，只是对房子不看好而已；或者说他们有钱，但不多，够不上一二线核心区好房子，又知道小城市和大城市老破小的房子是坑，索性躺平苟着，或者等保障房得了。

　　但你可以苟着，你的钱不能苟着。购买一二线好房子的增量资金，可以由中产和富人支付；但打通置换链条的基础启动资金——既然国家不想大放水，那还真得由这部分人来承担。

　　但明显，空军是拿定主意不买房的——尤其是不买老破小。那这笔钱，怎么让他们把钱掏出来呢？

　　答案就是房地产投资信托基金——也就是俗称的reits。

　　空军不买房，那就只有地方政府收购老破小来做保障房。可地方政府没钱，中央又不想印钞大放水。那怎么解决？很简单，发行理财产品，把收购来的保障房打包成reits，卖出去就完了。

　　这是完全可以实现的。毕竟这种理财产品，不仅有实物资产抵押，还有稳定可持续的收益——保障房如果没人直接购买，就拿来当公租房出租，鉴于公租房价格低于市场价，所以肯定不缺租客。这种租金流水非常稳定可靠，所以，安全性在理财产品中属于等级比较高的。地方政府可以把几十年的公租房收益打包成reits——也就是实物资产证券化，拿到市场上去出售。售出去的钱，就可以拿来做第二批保障房的收购资金。这一轮一轮滚下去，整盘棋就活了。

　　当然，空军肯定会不服气——你卖，也得老子买才行！如果老子就是不买，你奈我何？

　　这就到了最后一步——催通胀。

　　留意经济政策的都知道，国家已经开始催通胀了——早在9月25日，央行货币政策委员会第三季度例会召开。会议指出，促进物价低位回升，保持物价在合理水平。随后以茅台涨价为标志，各种催通胀行动正在逐步落地。

　　而外部环境方面，随着美元加息到头，明年甚至大概率会降息，这也为我们接下来降息降准，颁布一系列刺激措施奠定了基础。

　　这意味着什么？这意味着明年通胀一定会起来。

　　通胀起来了，货币自然就会变贬值。到那时，首先存款利率持续下调——你钱存银行肯定是大亏；至于兑换成外汇——且不说普通人有没有这能力；就是有，在人民币进入升值通道的背景下，这也是傻子才干的买卖。

　　钱留在手里会变毛，存款利率低的令人发指，润出去又不划算，那怎么办？

　　当然是买资产。而所谓买资产，对普通人来说无非就是买房买股。楼市空军连房都不买，那多半也不会买风险更高的股票——要买也是涨势到头时冲进去当韭菜接盘。

　　这时候，reits就作为为他们量身定做的产品闪亮登场。前面说了，这玩意既有实物资产抵押、又有稳定现金流保障，在理财产品中绝对属于安全性非常高的。所以，reits就会成为通胀环境下，楼市空军的最佳选择——甚至是唯一选择。

　　这就变相实现了把空军的钱拿出来支持房地产的目的——你空军不买房子无所谓；你的钱通过reits收上来，交给地方政府收购老破小做保障房就行了。

　　这样一来，保障房的问题就解决了，打通置换链条关键一步——启动资金问题也解决了。而置换链条一旦打通，后面一二线核心区改善和豪宅的价格也就稳住，甚至逐步回升，又会吸引更多的被通胀搞的心浮气躁的改善甚至投资客户入市。

　　只要中产和富豪重新开始购买一二线好房子，那下一步当然就是向银行贷款。虽然一二线好房子总量不多，但价格高啊——随便一套就轻轻松松顶个小地方的十套。这也就意味着，这部分购房者的贷款需求和额度会比较高。这样一来，过去一年在金融体系里空转的M2，也就随着一个个一二线中高端改善客户的购房行为，而成功注入实体，推动经济回暖——而困扰房地产商的销售问题也由此解决，现在濒临暴雷的幸存房地产商将充分回血，并有余力去完成保教楼，以及对已暴雷躺平开发商的重组并购。

　　这就是这一轮就是房地产就是的逻辑。而现在走到哪一步了呢？基本上就是最后一步——催通胀。只要通胀一起，再加上政策的综合刺激和引导，购买资产保值的需求就会在中产和富人中首先出现。誓死不买房的空军们——就算他们还能坚持己见不买房，也迫于通胀压力而必须给自己手里的现金寻找保值渠道——reits就可以把他们这笔钱收集起来，由地方政府购买老破小作为保障房，打通置换链条。而随着置换链条打通，再叠加中产和富人改善居住环境、以及买房抗通胀的需求，楼市反转，也就水到渠成。

　　总而言之，经济规律决定了，信用货币时代，通缩是暂时的，通胀才是主旋律。而当下，我们又已经走到了通缩转向通胀的转折点，无论是内部政策还是外部环境，都给接下来的通胀铺平了道路。既然逻辑已经捋清，那么我们就可以判定，现在的中国房地产市场（注意：这里指的是一二线以及少量强三线的核心区中高端改善——因为未来只有这些地方还有房地产市场）就基本上已经到了反转的临界点。只待通胀一起，接下来它们就会走出低谷，开始稳步回升！

　　所以，投资的且不论，有改善需求的童鞋，今年底明年初，可能真的是最好的上车时机了。

　　——全文到此为止。