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刘晓博:楼市,还有哪些利好?

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发表于 2023-11-23 20:13:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
  最近3天,楼市迎来了三大利好:

  第一,房企白名单将扩围到50家,纳入白名单的房企将“基本安全”;管理层对银行业发放房地产贷款提出了“三个不低于”:各行房地产增速不低于银行业平均房地产增速,对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速,对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。此外,开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款等办法拟修订。

  第二,在土拍中恢复价高者得、取消土地限价的一线城市终于出现了,是广州。据中指研究院统计,截至11月21日,22个试点集中供地的重点城市中,已经有18城土地出让恢复“价高者得”,目前仅北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。

  第三,11月22日晚上,深圳连续发布两项楼市新政,一是把居民家庭购买第二套住房的首付比例,从“普通住房7成、非普通住房8成”统一降低为4成;二是取消了“总价750万以上住宅即为非普通住宅”的豪宅线。

  在本轮救市中(2021年9月末至今),北京、深圳、上海被认为是“最后的堡垒”,一直没有出台实质性松动政策。此前,只有深圳微降了首套、二套房贷利率,上海放松了临港新片区、金山区的限购门槛,北京喊了一句“一区一策”(然后就没有下文了)。

  深圳昨天出台的两项新政,都堪称实质性松动,这意味着北上深这三个最后堡垒,也开始松动了。

  这是不得已而为之。因为截至10月末,全国楼市景气度仍然在下行:

  北上深是全国楼市的风向标,也是房价的天花板。天花板低垂,一点都不松动,楼市回暖当然遥遥无期。

  深圳出台新利好,给全国购房者带来两大启示:

  第一,只要楼市不回暖,利好就会一直出。虽然是挤牙膏方式,但会不断挤下去。利好的叠加效应会逐步显现,最终能让楼市回暖。

  房价说到底是一种货币现象,有时候跟经济形势、人口有关,更多时候看货币总量、增速的脸色。

  第二,深圳的新政意味着,北上深最后的堡垒也必将被利好攻克。

  那么,未来1年楼市的利好会出台到什么程度?换句话说,还可能有哪些利好?

  在预测之前,先要设定几个条件。第一,房地产税;第二,印钞速度。

  如果宣布永不开征房地产税,则救市政策就不需要那么多,一线城市再略微松动点就够了。但从国家税制改革角度看,几乎不可能这样做。所以,我们假定未来1年房地产税仍然没有消息,处于模糊状态。

  其次,货币政策继续保持“不大水漫灌”,也就是广义货币M2的同比增速不会超过13%,甚至低于11%。

  在这种情况下,要让楼市真正回暖,至少还需要出台以下利好:

  第一,继续降准、降息。其中5年期LPR的利率继续下调30个基点以上,最好是50个基点。也就是5年期LPR利率回落到3.7%左右。

  第二,确保纳入50家白名单的房企不再出现新的暴雷,保住一批房地产市场主体,确保房地产风险不外溢。

  第三,国债、地方债继续增发,确保地方债不暴雷。当前有两个雷,一个是房地产,一个是地方债,两个必须都安全才行。

  第四,针对房企、购房者继续减税降费,契税、增值税、土地增值税,二手房交易中的个税,都需要继续减税。

  第五,继续降低首套、二套房首付比例,拉长按揭年限。美国首套房首付比例最低为5%,中国香港为10%,我们仍然高达20%,一线城市高达30%到35%。

  第六,一线城市都要有一半以上的面积不限购,并大幅降低限购门槛、放松限购,取消各种限价、限售。

  四大一线城市对全国楼市影响非常大,一定要有实质性松动才行。

  广州此前把限购区域从9个区大幅缩小为5.5个区(下图),未来可以考虑取消南沙区、白云区北部的限购,只保留越秀、荔湾、天河、海珠的限购就足够了。

  广州非户籍人口的限购门槛,可以从2年社保降低到1年社保。

  北京只维持东城、西城、朝阳、海淀、石景山、丰台、以及通州核心区的限购即可,通州的双重限购可以取消。

  北京限购区域针对非户籍人口的“5年社保”,需要降低到3年。北京应该学习深圳,降低二套房首付比例,放松豪宅线。

  上海也只需要维持核心区——静安、徐汇、黄埔、杨浦、普陀、长宁以及浦东核心区的限购,其他都应该取消限购。

  上海限购区域的限购门槛,也建议从“5年社保”降低为3年社保,甚至2年社保。上海应该学习深圳,降低二套房首付比例,放松豪宅线。

  深圳可以考虑沿着下图中的红线放松限购,红线内为十四五规划划定的都市核心区,保留限购;红线外,则取消限购。

  深圳对非户籍人口的限购门槛,也建议从5年社保降低为3年社保;户籍人口购房,取消3年社保的要求。

  深圳是目前住宅3年限售、公寓5年限售,都应该取消;深圳还是全球唯一有“二手房成交参考价”的城市,也应该取消。

  北上深还可以学习广州,出台另外三个利好:

  1、取消土拍限价,恢复土地出让中价高者得的原则;

  2、取消新建商品住宅的限价;

  3、落实个人转让住房时增值税优惠的“5改2”。

  如果国家能明确未来房地产税的税率,让大家看到一个理性的、可承受的房地产税,也将对楼市构成显著利好。

  比如宣布:未来房地产税采取新加坡模式,而不是美国模式。

  所谓新加坡模式,是指房地产税征收按照市场租金水平来核定;美国模式是按照房屋总价(评估价)来核定。

  中国房地产可以这样征收:人均有一个免征面积,比如是40平方米。则3口之家,可以免征120平方米。超过的部分,按照市场租金水平打7折,然后按照12%的税率征收房地产税。

  假设一个家庭有4口人,有3套房子,一共300平方米。则免征面积是160平方米,需要缴纳的面积是140平方米。如果须纳税面积的市场租金是每平米100元/月,则这家应该缴纳的月房地产税为1176元,1年是14112元。

  有人幻想按照美国方式、美国税率来征税,那是绝对不可能的,老百姓无法承受。事实上,新加坡的房地产税只按照1套房子中1间卧室出租来征收,税率非常低。

  不能让房地产税影响老百姓消费能力、购房欲望、生育欲望,这一点必须确保。这个原则越早明确,越有利于房地产复苏和经济复苏。

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