时晨晨：地产政策走向另一个极端

lameihua

　　地产政策大摆锤来回锤，从一个极端，走向另一个极端。

　　据经济观察报报道，11月17日央行、金融监管总局、证监会召开50家国内房企座谈会，提出“三个不低于”政策，即：

　　各家银行自身房地产贷款增速“不低于”银行行业平均房地产贷款增速；对非国有房企对公贷款增速“不低于”本行房地产增速；对非国有房企个人按揭贷款增速“不低于”本行按揭贷款增速。

　　意思很明显，之前下文件让金融机构支持地产，比如房企“融资三支箭”齐发，但是各金融机构就是阳奉阴违，雷声大雨点小，房地产仍然半死不活。

　　现在好了，开始下指标了，并且是可以量化的指标，可以对银行进行考核的指标。对于量化考核指标，大家一定要注意，因为只要它出现，就意味着，动真格了。

　　如果你银行对房企惜贷、断代，导致地产贷款余额下降了，增速下降了，并且显著低于同行；或者，你为了摆脱“责任”，业务偷懒，只把款项带给国企，给民企的贷款显著低于国企；或者，老百姓买国企的房子，你批房贷，买民企的房子，你不批房贷。

　　这个时候，监管就可以给你定性，你这是故意跟上面对着干，一个大帽子给你扣下来，你就等着倒霉吧。即便你银行委屈也没用，监管就看这三个指标，不满足就弄你。

　　金融领域，强刺激地产，主要就是救房企，甚至是民营房企，这个意义重大。

　　为什么？

　　想想当年房地产是如何凉的？房企融资“三道红线”。

　　在这个政策出台前，什么限购、限售、提高首付、提高房贷利率、拍地资金监管等等，这种楼市调控政策都用上了，但是房价还在飙，直到房企融资三道红线出台，地产才开始凉了。

　　之前出的政策，银行的选择就是，无底线的支持国有房企，因为各支行行长不用“负责”。

　　这次的政策，一个明显导向就是，救民营房企。

　　问题是什么呢？这个过程一定要注意“寻租”问题。

　　量化指标下来了，其实就意味着，各支行行长可以不负责任了，只要你符合指标，我就敢贷款给你。如果你后面违约了，形成烂账了，我支行行长也不用负责任，让总行帮忙来消化。

　　这相当于降低了“成本”，客观上会扩大寻租空间。

　　比如有人请银行负责人去某大42楼消费一把，然后给他们批了很大一笔贷款，最后形成了烂账，怎么办？

　　当下的房地产，已经发生了实质性变化。

　　最近深茂深港国际中心又流拍了，这块资产估值163亿，降价36%，起拍价104.35亿仍没人接盘。下次起拍价将是83.48亿，相当于降价49%。

　　现在的二手房降价真是太厉害了，动不动就降价30%，并且差不多都是一年就跌这么多。

　　前几天公布的70个大中城市房价，新房和二手房价格下降的城市分别有56个和67个，均比上月增加2个。

　　一共70个样本城市，二手房下跌的城市高达67个，数量创历史纪录。

　　根据以往数据来看，当下就是楼市极寒时刻，史无前例；当下全社会对地产的认知，也已经发生了实质性变化。

　　在这个背景下，如何看待这次地产刺激政策呢？

　　我们知道，宏观和微观不一样，微观个体好掉头，宏观的惯性非常大，趋势起来了，摧枯拉朽，碾压一切。

　　所以有人说，宏观经济不是开汽车，你猛踩刹车，把车刹停了，然后再踩油门，它就能接着跑的。宏观经济是开飞机，你把飞机开停了，飞机降落了，你踩油门也飞不起来，你得先修跑道，然后动员个部门，飞机才会再次飞起来。

　　房地产也一样，现在地产已经熄火了，民众的信仰已经坍塌了，再想起飞绝非易事。况且，两大基本面，存量房和人口，都在拖累地产再次起飞。

　　所以，两个极端的地产刺激政策，要么效果不大，要么一飞冲天再次失控。只要还担心地产失控，即房住不炒还是主逻辑，那么地产就起不来。只有政策奔着失控去，才可能会救起地产。

　　只要还纠结于地产，无论那种情况，结局都是悲剧。