凯恩斯：对比中国和美国楼市之后

lameihua

　　11月2日，市场微跌，成交量显著回落。A股不确定因素还有一些，故而未来行情还会有些许反复，考虑到处于估值低位，目前位置值得长相守。

　　美联储决议符合我们的预期，11月不加息，鲍威尔说也不排除未来进一步加息的可能。各位记住我的判断，明年5月降息。届时看预测对不对。

　　这一轮美元强势周期走下来，的确有很多现象违背了经济学规律，这里举个例子，在高利率下，美国楼市不跌反涨，截至10月16日，美国30年期固定房贷利率的平均值为8.07%。为什么高利率反而让美国楼市越涨越高？而低利率却没有让中国楼市上涨？

　　从美国楼市的角度，主要特点是房屋库存很低，由于利率很高，所以房企不愿意开发新的楼盘，而没有库存的美国楼市，需要二手房来满足需求。结果呢？因为过去投资房产的房贷利率很低，有些是2%、3%、4%的房贷利率，你就会想，如果我要卖这套房子，我是不是应该还掉这笔低利率房贷呢？还掉房贷在利息上就会吃大亏。于是就有了很奇特的现象。美国楼市库存很低，且没人愿意卖楼，楼价反而神奇的上涨了。

　　从中国楼市的角度，主要特点是房地产库存很高，由于利率很低，且是连续走低，过去几年国内投入的房地产建设项目很多，库存很高，而对于二手房业主，如果你过去借钱是5%、6%的房贷利率，那么你现在会觉得这么低的利率，还是提前还掉，毕竟利率低，再借不难。于是就有很多人想要卖楼，卖了楼还了贷，然后再买一套，再借一笔钱。可问题在于，由于大家都想卖，库存又很高，大家都卖不出去，就造成了一种房地产库存积压的现象。

　　综上，事情非常有趣，现象似乎破坏了经济学结论，一般认为，低利率造成房价上涨，高利率导致房价下跌，可对比中美，情况完全相反。那么，是经济学错了吗？经济学不存在了吗？其实并非是经济学错了，而是经济学在解释微观和宏观现象上存在差异。从宏观面看，美联储加息的确是起到了压制通胀率的作用，每个月都关注通胀率，至少如今美国通胀率已经让美联储停止加息。

　　但具体到房地产微观行业，这些宏观分析方法是行不通的。反过来说，美国提高利率是果，而不是因，美国之所以敢于提高利率，是因为美国房企杠杆水平不高，库存不多，而中国之所以压低利率，是我国房企杠杆比较高，库存比较多。如果反其道，中国提高利率，那么中国房企的债务负担会更重，美国降低利率，那么美国房企会加大供给，也许会形成供过于求的局面。

　　有个故事可以解释经济学上的因果倒置。经济学家发现所有加油站都建在高速公路旁边，于是结论：人是理性的，你看，都建公路边，没建山上。实际上呢？也许一开始有人将加油站建在山上，有人建在路上，最终的结果只是建在路上的加油站有人加油，有收入没破产而已。经济学家认为因为人理性，所以加油站在路边，而实际上是因为在其他地方建的加油站破产了，所以只有路边加油站活了下来。结果是一样的，但因果并不相同。

　　纯真而不欠闻达，善良而不失坚强，把生命高举在尘埃之上，又融化于社会之中，这是我们这一代的共同追求，今天我们在纪念一个时代。