杨国英：大势所趋，高层启动第三轮房改！

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　　房地产真的到了转型的路口。

　　上周才发布的保障房指导意见，即国发【2023】14号文。但看了下网上热度，我发现还不如前两天那个1万亿国债的热度高。

　　前两天增发1万亿不是特别国债的特别国债，投向于各地灾害恢复建设和防灾减灾等建设上，建设带动就业、增加收入、提升企业盈利，市场反馈为重大利好。

　　但我个人觉得，国发关于保障房建设的“14号文”其重要性和对经济的延伸作用，要远远超过那一万亿的“特别国债”。

　　先说说“14号文”发布的背景。

　　在7月24号的高层会议，我当时也做过分析，会议上明确，当前新的困难挑战主要是：国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。

　　这几个困难点，可谓一针见血。

　　上半年的困难点就是下半年及未来的工作重点，关于下半年的，7月24号重要会议上对房地产的表述如图：

　　很明确，风险要防患和化解，就好比一些牵扯面甚广的房企巨头爆雷，既要防患也要化解；最重要的就是明确“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策…”。

　　这句话现在再看，结合广州打响放松限购第一枪，一线四城官宣认房不认贷，首套二套既降利率又降首付，等等，房地产形势今时不同往日，政策面已然在转变！

　　我的理解是，商品房市场供求关系已发生重大变化，也就意味着商品房的“历史使命”告一段落，着重点可能向保障房逐渐倾斜。

　　7月24号的会议提到，“要加大保障性住房建设和供给，……，盘活改造各类闲置房产。”

　　房地产供求关系已经变了，规划建设保障性住房，在7月24号的会议上已经定了调。

　　再说说这个“14号文”的内容细节。

　　第一，保障性住房的土地从哪儿来？

　　“14号文”明确，保障房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。

　　也就是说这与商品房通过招拍挂高溢价买土地是完全两码事，用地成本将会很低。

　　除了划拨的土地，还有收回的土地，就是那些批了但是要么捂着等涨价要么资金链断裂没钱开发的，包括开发商破产留下的土地。

　　除了上面这些，闲置低效的工业、商业、办公等非住宅用地也可用作建设保障性住房，变更土地用途，不用补缴土地价款，原先就是划拨的则不用变。

　　了解点房地产开发的都知道，包括许多电视剧也演过，为了捞钱有些人总想着把工业商业用地变更成住宅用地，但是现实中哪怕是房企巨头也没几个能有这本事的。

　　但现在为了建设保障房，土地用途可以变更，而且还不用补缴土地价款。

　　第二，除了土地，还有库存房。

　　用作保障性住房的，包括房企破产处置的商品房，闲置住房，商品房库存大的城市还可以改建或收购商品房用作保障房，盘活利用闲置土地和房屋。

　　第三，哪些城市可以建？

　　目前规定是支持300万人口以上的大城市率先探索，按照七普数据，全国超过300万的城市总共35个，包括北上广深，重庆、成都、武汉、东莞、常州，等等。

　　但如果因为建设保障住房而增加政府隐性债务（地方债务的一种），那么一律不允许建。

　　第四，保障性住房，封闭循环！

　　现在商品房价格高，主要就是地价高，但保障性住房用的是划拨用地，土地使用价格就是成本价，会很低。

　　说到这里自然有人会发动全部智慧，想方设法赚这个差价。

　　但“14号文”明确，保障房实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。

　　工薪收入群体购买的保障住房也不得长期闲置，如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。

　　说白了，保障住房将会“封闭循环”，保障房也不会变成商品房，指望低价买入保障房再以商品房价卖出，这种发财梦还是醒醒吧。

　　所以，这里的保障性住房才是真的能够实现居者有其屋，因为地是划拨的，没缴土地款；不想住了也不能卖，而是要政府回收。

　　可以说，“14号文”的这些举措具有转型的划时代意义，因此被称为“新房改方案”。

　　历史上房地产的变革主要有两次，第一次1998年，住房进入商品化时代，福利分房告别；第二次2008年，由政府主导提供房屋住房服务。

　　第三次应该就是现在的“14号文”，“14号文”提到“使商品住房回归商品属性”！

　　这是一个全新的提法，但直接给商品房以后的路指明方向，什么叫“使商品住房回归商品属性”，我的理解是，将会逐渐放开商品房买卖限制，涨与跌由市场决定；

　　商品房与保障房“井水不犯河水”，建设保障性住房，让工薪阶层逐渐能够拥有自己的住房。

　　归根结底，是传统的房地产管理模式不再适用解决“居者有其屋”的问题。

　　而且其最大的问题就在于供需错配，越有钱越不缺，缺的掏空六个口袋也未必付得起首付。

　　现在顶层设计上推动保障房，就是在解决这种供需错配问题！

　　再说一下今天的市场。

　　1，牧原股份海外融资终止。

　　近日，牧原股份发布公告，称由于内外部环境等客观因素的变化，并与相关中介机构经过深入探讨和谨慎分析后，决定终止GDR（全球存托凭证）计划。

　　据悉，牧原此前对GDR颇为期待，曾在接受机构调研时表示，国内生猪周期波动将长期存在，通过发行GDR可有效拓宽储备渠道，应对未来可能的行业波动，同时，还可以优化股东结构，引入更多国际化、长期投资者。

　　然而，筹备了10个月之久的GDR计划突然止步，引发了外界对牧原的各种猜想。

　　有分析人士认为，从证监会对牧原的反馈中可以看出一些端倪，此前，证监会国际部对牧原大量新建生猪养殖产能、固定资产由关联方承建以及生猪规模增幅大幅高于饲料增幅的合理性等进行了重点问询。

　　据披露，牧原固定资产和在建工程余额从2019年末的274.63亿元逐年增长至2021年末的1106.54亿元，增长额为831.91亿元，但公司养殖场的建设存在大量由关联方与非关联方共同承建的情况。

　　此外，牧原消耗性生物资产（生猪等）与原材料（饲料等）余额的比例，从2019年末的2.49增长至2022年6月末的4.29，消耗性生物资产规模增幅大幅高于原材料增幅。

　　对此，国际部要求其说明大幅增长的原因及合理性，但截至GDR终止前，牧原尚未对国际部问询做出合理解释。

　　值得一提的是，今年6月以来，已有鱼跃医疗、天味食品、天能股份等8家上市公司终止了GDR发行事宜，从披露的情况来看，大多数企业声称是基于国内外市场情势变化，综合考虑自身因素做出终止决定。

　　但行业内部人士分析认为，最近几个月GDR终止案例频发，主要是受到相关监管政策趋严的影响。

　　2，三个月大赚超百亿，三大航空全线扭亏。

　　在经历了连续十几个季度亏损之后，疫情后首个暑期的三季度，三大航空公司皆迎来了旺季业绩的逆转，全部实现了大幅盈利，三大航空第三季度合计盈利高达120亿元。

　　根据三季报显示，中国国航今年前三季度实现营收1054.77亿元，同比增长150.61%，归母净利7.91亿元；第三季度营收458.64亿元，归上市公司股东净利42.42亿元，同比扭亏为盈，成为2020年以来中国国航的首次盈利。

　　南方航空，今年前三季度实现营收1194.91亿元，同比增长70.31%，归母净利润13.2亿元；第三季度营收476.61亿元，净利41.95亿元，为2020年四季度以来的首个单季度盈利。

　　东方航空，前三季度实现营收855.38亿元，同比增长138.6%，归母净利润为-26.07亿元，但在第三季度东航营收361.13亿元，实现归母净利润36.42亿元，为15个季度来首度盈利。

　　据中国航协在上周召开的第三季度理事单位信息沟通会上透露，1-9月国内航空公司累计实现盈利96.4亿元，同比减亏增盈1371.2亿元，其中14家航空公司累计实现盈利。

　　此外，面对2024年首个“历史最长假期”，各大旅企已经开始备战，各大平台机票搜索量纷纷暴增，这预示着，未来航空公司的业绩有望继续保持增长。

　　3，大众点评下架太二酸菜鱼风波背后，餐饮企业正拥抱抖音流量。

　　10月26日，“太二酸菜鱼回应遭大众点评下架”的话题引发热议，当时在大众点评输入“太二酸菜鱼”找不到相关餐厅，同时，太二酸菜鱼母公司九毛九董事长也在朋友圈发文表示，太二在抖音进行第一场直播之后，大众点评因为技术原因就搜不到太二了。

　　该事件持续发酵，引来了众多关注，最终，太二酸菜鱼和大众点评发布联合声明称，经初步判定，双方在营销和技术接口上存在规则差异导致此问题。

　　尽管双方已经和解，但大众点评因太二在抖音直播间直播成功而受到“屏蔽”的质疑仍然难以洗脱。

　　事实上，不只是太二，包括海底捞、呷哺呷哺、紫光园等体量较大的餐饮品牌，都已经利用抖音流量来进一步拓宽其线上销量和线下客流量。

　　自2021年1月抖音正式加入生活服务赛道以来，抖音直播就成了越来越多餐饮企业的新战场，对于入驻抖音平台的餐饮企业来说，一方面可以通过售卖预制菜直接提升销售额；另一方面，在直播过程中售卖优惠券，可以吸引潜在顾客购买后去线下就餐，提高销售转化率。

　　而且，抖音和大众点评的营销效果差异较大，业内人士透露，抖音、快手平台为销量和品牌推广带来效果显著，而大众点评对于品牌的助力会弱些，主要是拉动销量。

　　因此，我们认为，未来对餐饮企业品牌、销量提升带来较大助力的很可能是抖音、快手平台，传统的大众点评正在弱化，这也意味着，未来品牌餐饮在直播平台的影响力将成为其核心竞争力之一。

　　4，巴基斯坦经济出现回升势头。

　　近期，亚洲开发银行发布了一份报告，预计巴基斯坦2023/2024财年国内生产总值（GDP）增长率将从上一财年的0.3%温和回升至1.9%，同时，巴基斯坦的通货膨胀率将从上一财年的29.2%降至本财年的25%。

　　综合产业数据和市场预期来看，近两个月以来，巴基斯坦国内经济表现已开始出现回升势头。

　　在各个产业中，农业表现成为巴基斯坦经济形势企稳的关键因素之一，根据巴基斯坦大米出口协会数据，该国大米出口额有望在本财年年底首次突破30亿美元大关，此外，巴基斯坦本财年棉花产量约为393万包，同比增长80%，实现了收成和出口上的初步复苏。

　　与此同时，巴基斯坦卢比近期表现良好，此前，由于多种因素影响，巴基斯坦卢比贬值较快，美元对巴基斯坦卢比汇率一度跌至1:330左右，但目前已开始企稳。

　　此外，海外国家的直接投资也增强了巴基斯坦的市场信心，巴政府近日表示，巴基斯坦有望在未来5年内从阿联酋和沙特获得250亿美元的投资。

　　然而，需要注意的是，尽管经过多方努力，巴基斯坦国内经济出现了好转势头，但当前巴基斯坦的经济政策仍存在不少问题，例如，为提升财政收入水平，巴政府提高了油价和电价，失业率不断攀升等，这意味着，巴基斯坦要实现真正的复苏，仍然面临着诸多挑战。