刘晓博：大招！涉及22个城市，带来8大影响

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　　今天（10月12日）上午，楼市又有大消息。

　　据央视等媒体报道，自国家宣布超大、特大城市城中村改造“稳步推进”以来，已入库城中村改造项目162个。

　　据报道：超大、特大城市新一轮城中村改造，有三种模式：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

　　今年以来，国家对城中村改造的重视程度显著提升。

　　7月21日召开的国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

　　会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。

　　3天之后召开的政治局会议强调要“积极推动城中村改造”。

　　哪些城市才是超大、特大城市呢？国家统计局在第七次人口普查之后，曾在求是杂志上正式发布过一个名单，也就是下面这个表格：

　　城区超过1000万人口的，为超大城市；按照城区人口从多到少，依次是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。后来，武汉又宣布城区人口在疫情之后反弹，超过了1000万。所以，目前一共有8个超大城市。

　　城区人口超过500万的（不含代管市县和村镇），加上后来被承认的苏州，一共有14个。所以目前内地至少有22个超大、特大城市。

　　但也有报道说，一些城区人口接近500万的城市，也被叫去开会，可以纳入“积极稳步推进城中村改造”的城市名单，估计总数应该不会超过25个。

　　国家为何对城中村改造这么重视？这一操作将带来哪些影响？

　　影响1：扩大投资、拉动内需、推动经济回暖。

　　中国的人口红利基本上终结了，每年新增城镇人口也从此前2200万人左右下降到去年的不足700万。

　　面对经济下行压力，搞大基建、城镇化一直是我们常用的手段。但大基建、城镇化搞了这么多年，在人口增长缓慢、甚至流失的地区，不少设施过剩了，利用率不足。如果继续搞，只能在有新增人口的城市，首选20多个超大、特大城市。

　　这些城市有大量的新增人口，住房矛盾长期存在，有城中村改造的空间。

　　如果未来能有200个城中村推倒重来，每个投资60亿元，总投资将达到1.2万亿元。再加上“整治提升”以及“拆除重建+整治提升”的两类，金额就更为巨大。

　　城中村改造提速，可以产生拉动投资、创造就业机会、带动消费的效应，同时增加地方政府的税收。

　　影响2：增加“红本住宅”供应量，缓解需求矛盾。

　　中国人对住的要求比较高，不仅要能住，还要能保值增值、抗通胀、传之后代。

　　城中村这种居住形态不能满足新市民、白领的需求，他们希望住得更好，而且要有自己的红本（不动产证），产权清晰、可以升值。城中村改造不会增加实际住房量，但可以增加“红本住宅”的数量。

　　影响3：实现中心城区人口置换、产业升级。

　　城中村是历史形成的，往往在城市较核心的位置。由于人口密度大、居住环境差，租客以中低收入人群、年轻人为主。

　　改造后，城中村变成了商品房，能买得起、租得起的是中等以上收入人群，因此住户有较大改变，事实上实现了中心城区人口的置换，并带动区域内产业升级。

　　影响4：降低中心城区人口密度，完善城市配套。

　　城中村改造的代价是，片区内容积率大幅提升，否则开发商无利可图，也就不会介入。

　　但容积率提升的同时，区域内人口反而会下降，因为改造前后居住人群发生了重大变化，人均居住面积大幅提升了。

　　在城中村改造过程中，会增加教育、商业、交通、医疗等基础配套，让城市变得更便捷、生活更从容。

　　影响5：有利于房价稳定、楼市回暖。

　　7月28日召开的城中村改造电视电话会议上，提出了“必须实行净地出让”的要求（上图）。

　　“净地出让”，是指拆除重建的城中村，在拆除之后先要地方政府收储土地，然后以净地方式挂牌转让或者拍卖给开发商，然后重建。

　　这样做有两大好处：第一，效率更高，以往城中村拆除重建往往耗时10年以上；第二，有利于增加地方财政收入。

　　净地出让的方式决定了，城中村改造的土地成本不低，再加上这些土地在中心城区，周边配套不错，所以城中村改造有利于楼市走慢牛行情。

　　影响6：刺激超大、特大城市继续虹吸人口，更多的城市争取成为超大、特大城市。

　　城中村改造，会增加超大、特大城市的GDP、税收，因此地方政府有动力多搞一些。多搞一些之后，住房供应量会增加，为了消化这些房子，就需要降低落户门槛，抢人、抢人才，放松限购。

　　目前大城市正是这样做的。就连广州这样的一线城市，都大幅放松了限购，二线城市全面取消限购也正成为趋势。其结果，是导致更多的人口，尤其是高学历、高收入人口涌入大城市。

　　影响7：对小城市、郊区楼市构成竞争。

　　城镇化加剧大中小城市的分化，带来强烈的马太效应，这是一个基本规律，任何国家、地区都不可避免，除非回到计划经济时代。

　　随着大城市限购政策取消或降低门槛，三四五线城市富裕家庭的新一轮资产配置调整，正在拉开序幕。这些人会不断涌入大城市买房，甚至留下来。城中村改造诞生的新住宅，由于位置好、配套好，相当一部分会被这批跨城置换客买走。

　　超大、特大城市城中村的提速，势必对中小城市不动产产生竞争，也对大城市郊区、配套差的不动产构成竞争。

　　影响8：对原村民是大利好。

　　无论采取哪种方式改造城中村，对原村民（业主）都构成利好。哪怕最保守的改造提升模式，都可以提升租金价格。如果拆除重建，则可以产生更大的财富效应。