安民：房价啥时候回到地板价？

lameihua

　　我家是中农。中农这个词儿，现在很多年轻人根本就不知道。我在以前的博文中，讲自己亲眼见到过1946年和1948年我父亲两次购买田地山林的契约，上书立大约人某某某某某某，然后是购买和交易的对象，然后是四至，面积、交易价格等，然后是中人，以及双方的签名和手印、年月日。两份契约放在我父母房间暗楼上的一个箱子的角落里，我20岁时没事在家半年，就翻到了，然后拿到了武汉，但这两份契约最后我放到哪里去了，实在是记不清了。

　　当然，我要讲的不是这个。小时候，我母亲有时带着我去上工，每当走过某块特定的田地，就会告诉我哪块田地原本是我家的，哪块山林原本是我家的。有次我问过我家过去有哪些田地山林，然后我母亲就一起告诉了我。因此我小时候就知道我家有哪些田地山林，知道全部。

　　但现在，我早已经忘记了。

　　没别的，因为很早我就知道，那个田地山林私人所有的时代，早已经一去不复还了。也就是，时间已经走过了，我们就都回不去了。

　　2010年我写过一系列的房地产的文章，在博客上贴出过，就是计算房地产利益链条上的利益相关方，到底从中能挣走多少钱，多大的比例。实际上从2004年开始，我就一直反对中国从香港引进的土地竞拍制度，因为这是向购房人转嫁高昂的土地成本。羊毛出在羊身上，最后这些都要从购房人的房款中出。包括后来我反对拆迁的高额还建。当然，2010年我的计算中，有一个利益相关方我没有算到，这就是跟投。房地产投资中，房地产公司内部人跟投还是比较普遍的，即使是一些大的房地产公司，都有这个现象。更有甚者，影子银行，内部控制人体系等等，那里到底有多少令人震惊的事情，还真的不知道，水真的很深。

　　所谓跟投，就是地产商买了某块地，比如5年前买的，或者10年前买的，然后现在开建了，建前一预算，需要15亿资金，然后这个项目公司资金不足，但银行又不贷款，或者银行有贷款，但房地产公司为了给职工谋福利，就给内部人一个跟投的机会。比如说5年前或10年前花5亿买的地，现在要开建，要15亿，但公司账上只有10亿，然后员工跟投5亿。这样项目的实际投资20亿，员工的资金占比25%。到项目结算以后，假如说买了40亿，净利润5亿，此时员工就可以按25%的比例分配1.25亿，本金也可以拿回。这就是跟投。在大的地产公司，跟投比较普遍，因为地产公司是个绝对资金密集的行业，对资金有着惊人的需求，甚至可以说是贪欲。

　　我2010年的计算中，没有计算到这个。那个时候我不了解这个，或者是那个时候跟投还没有兴起。

　　实际上跟投是某种灰色地带，为啥这么说呢？这里有着某种普通人所不知道的财务秘密。

　　5年前或10年前买的地，特别是在1998年到2021年中国房地产高速发展期间，这些地都是增值的。但是在财务处理上，5年前花5亿买的地，它在财务处理账上仍然是挂5亿，对房地产公司来说，它应该挂存货，应该属于流动资产而非固定资产。到开建时，5年前或10年前买的地，翻一番都有可能，甚至更多。当年李家在全国各地屯了很多的地，到他跑路时，好多一卖了之，他10亿买的地，卖时可能都要卖100亿甚至120亿，这升值的110亿，是土地升值带给他的。地还是那块地，但升值了。财务上，到卖地时，他那块土地仍然记账10亿。

　　也就是跟投这事，5年前或10年前的5亿，尽管5年后或10年后账面上仍然是5亿，但它的实际价值可不是5亿。但内部人在跟投的时候，它仍然算5亿，然后房子建好后，是按市场价销售，然后销售总价减成本就是毛利等等，按照财务会计规则来进行账务处理。这样操作下来，内部人跟投是一定可以挣钱的。

　　也就是说，前25年中国房地产业的高速发展，老百姓的钱6个荷包都被掏空了，但是实际上，利益相关方，房地产利益链条上的各个方面，以及一些内部人，都早已经用各种各样的方法把这些钱瓜分完毕，有的人甚至是想办法掏空房地产公司。所以很多地产公司看起来很光鲜，实际上是空壳，甚至债务缠身。从皮带到碧桂园到融创等等，比如2021年房地产行业的18万多亿的售房款，早已经被各方面瓜分殆尽。尽管如此，这个行业还是嗷嗷待哺，因为它们就是一群吞金的巨兽，任何一家地产公司，都有一堆大大小小的管子插在身上吸血；当然，其中有不少正常的，但也有不少非正常的。如果考虑很多是民企，那就更清楚了。

　　别问到底是那些方面都挣钱了，这个别问了，有空的话，你们可以自己去算一算。我要说的是，这个时代已经变了，大家所想要的过去时代的东西，早已经回不去了。

　　其实很多人在谈一个行业或一件事情时，往往非常情绪化，这个不好，国家如果这样做决策，非败不可。你再讨厌那个行业，跟你做决策是两码事。有的人会说，为啥房地产3000元一平米时能够养活机关的人，现在2万元一平米还养不活机关的人。还有人说，房地产价格如果不跌回去，国家不会有希望，人民生活就不能好转等等。你说的再对，也没有用，它不具备可操作性。你的心理我可以理解，但国家在做决策时，如果中国高层象你那样做决策，非完蛋不可。有的人说，国家现在这个时候，还刺激房地产，那是找死。呵呵，你说的不对，恰恰不是找死，而是找活路。地方政府没钱，他们一定要找到出路。在国家完成产业升级之前，房地产一定会受到国家各方面政策的关照，不时被刺激一下，只要地方财政生存有问题，房地产行业就会反复被刺激。

　　据传，皮带哥现在人在广州，然后活动空间受限。估计是在某个宾馆或某个小别墅里住着，还会有警卫守着他。其实对他来说，他现在如果死，于他和他家是最有利的。但国家要让他活着，好好签字，以便最终来解决问题。

　　皮带哥现在如果有后悔的话，也后悔不及。过去没钱，但有自由。中间有钱有自由，但要按资本的意志行事。现在有钱了，但没有自由，然后钱他自己也花不着。他要后悔也没有用，因为回不去了。

　　融创也一样，如果当年他们不买买买，包括不解救王首富，那他现在可能活得好好的。但现在他怎么也回不去了。

　　包括好些希望房地产价格降到地板价的人，我还是那句话，那个时代，已经一去不复返了，我们都走过了那个时代，八几年武汉可以几百块钱买一套房子，2003年还有不少核心地段的房子两千三四一平米，但那个时代已经走远，我们怎么也回不去了。

　　当然，几十年以后，那样的日子一定会来到，但那是几十年后。可能到我离开这个世界之前，那样的日子还有可能来到。但你不可能等到那个时候才买房，地方政府现在还要用这个来解决财政问题。