刘晓博：全省、全国的“抢钱大战”，开始了

lameihua

　　楼市已经进入了“天天有利好、时时有利好”的时期。

　　今天（9月11日）一大早，就从山东传来大消息：青岛和济南，双双取消了限购和限售。

　　青岛宣布，把最后的限购区域——市南区、市北区“移出限购区域，全域取消限购政策”；同时宣布：商品房取得产权证即可上市。

　　几乎在同一时间，济南也宣布了类似政策，取消历下区、市中区二环内区域的限购，这也相当于取消了全域限购。同时宣布，商品房取得产权证即可上市。（下图）

　　至此，山东省全境内已经没有商品房限购区域，应该也没有限售要求了。

　　不过，山东并不是第一个实现全域无限购、无限售的沿海经济大省。几天前，沈阳和大连联袂宣布取消限购、限售，辽宁拔得头筹。

　　此前，南京宣布区域全域限购，如果苏州跟进的话，整个江苏也将实现全域无限购。不过，南京尚未明确取消商品住宅限售政策。

　　在福建，福州松绑了大户型住宅（144平方米以上）的限购，而厦门一直就没有对180平方米以上住宅限购。估计很快，福州、厦门也会进一步松绑楼市。

　　在浙江，宁波已经取消了限购，杭州是否会追随南京、宁波取消限购有待观察。由于亚运会举行在即，或许杭州的楼市新政要亚运会之后才能出来。

　　唯一确定不会全域取消限购的省，是广东。因为广东有两个一线城市，深圳、广州不可能全域取消限购，能松绑一下限购就不错了。

　　估计到2023年末，仍然保留实质性限购措施的城市，大概只有北上广深了，其他可能保留一些形式上限购措施的，大概是天津、杭州、海口、三亚、成都。这里说的形式上限购，是指开一份就职证明（或职称证明）就可以买房子。

　　一线城市有限度虹吸全国，二线城市全面虹吸全国的时代，正式开启了。

　　哪些城市，未来房地产市场还有投资价值？可以参考下面这张表：

　　资金总量，反映了一个城市存量财富达到的水平。GDP反映的是每年财富增量，由于是政绩考核的核心指标，所以含水量比较高，不能真实反映一个城市的发展水平，我历来主张看资金总量（金融机构本外币存款余额）。

　　北上深广，是内地资金总量最高的4个城市，不动产最有价值。

　　其次是杭州，杭州的资金总量正在逼近广州，跟其他强二线城市拉开差距。

　　杭州、成都、南京、苏州、重庆、天津、武汉，是7个强二线城市。

　　我们大致可以用“第一名的一半”，来界定一线城市、强二线城市的“尾部”在哪里。比如北京的资金总量是近24万亿，位居一线城市第一，所以一线城市的严格下限应该要拥有12万亿资金，广州之所以弱，就是缺少一个武汉的资金总量。

　　如果我们把杭州确定为强二线城市第一，那么最后一名强二线城市至少要达到杭州资金总量的一半，也就是3.8万亿，这正好是武汉的资金总量。

　　所以，强二线城市有7个。如果哪个城市还希望成为强二线城市，就需要至少达到杭州资金总量的一半。

　　继续下推的话，如果一个城市的资金总量无法达到武汉的一半，就很难说是合格的二线城市。

　　由于城市的“权力”也是重要因素，所以我把资金总量超过1万亿的省会城市（或者计划单列市），都视作二线城市，不足1.9万亿（武汉的一半）的为弱二线。普通地级市要想成为二线，则需要在资金上超过1.9万亿或者2万亿。

　　一个城市的资金总量越多，级别越高，不动产就越有价值。另外，一些资金总量不高，但政策特殊，靠近一线城市的也有价值。

　　当二线城市全面取消实质性限购后，房地产行业就进入了全省、全国范围内的抢钱大战时期。

　　比如一个山东普通地级市的居民，他想投资性购房的话，肯定不会再选自己生活的城市，因为青岛、济南随便买了。而且，比青岛济南量级更高的南京、杭州、成都等城市，未来也可以或者基本上可以随便买了。

　　能买南京，肯定不买青岛济南，能买青岛济南，肯定不买烟台、淄博，未来绝大多数人一定是这样选择的。

　　最近，黑龙江省住建厅等十部门联合下发《黑龙江省促进商品房省外消费实施方案》，文件提出：依托黑龙江省夏季康养避暑特色优势，从供需两端发力，探索开展“走出去、引进来”商品房省外宣传推介活动，经过三年左右的时间，黑龙江省基本建立商品房省外推介促销平台，“夏住黑龙江”品牌效应逐步显现。

　　9月9日，哈尔滨就带着13家房企、21个项目，以及5000套优质房源，到南京做推介了。

　　跨省的房地产资金争夺战，全面打响。即便投资属性比较弱的黑龙江，也想分一杯羹，主打的是“换城生活”、“避暑”等概念。相信云南、广西、贵州也会跟进。

　　有着实质性投资价值的强二线城市，肯定会迎来一波异地居民的购房潮。

　　大量三四五线城市的富裕家庭，如果不选择移民的话，肯定会选择到大城市重新配置资产。

　　曾经有一段时间，有关部门似乎担心这种局面出现，担心加剧城市之间的马太效应。

　　但维持一线二线城市的限购，只能形成僵持的局面，居民财富大量闲置在银行里。到目前，全国住户存款余额超过130万亿，银行理财超过20万亿，这150万亿的钱不买房、不买股、不消费，对经济影响甚大。

　　怎么破局？只能是降低一线城市限购门槛，取消二线城市的限购，尊重资金流向大城市的愿望和需求。只有这样，经济的车轮才能再次转动起来，巨额的居民存款才能转化为生产力，转化为税源和就业机会。

　　这是1年多“僵持”的最终结果。对于房地产行业来说是大利好，对于经济来说也是大利好。

　　过去几年，我们一直在构建全国性大市场。但由于对房地产的种种管制，特别是限购、限售、限贷、限价等因素的存在，国民经济中最大的行业反而是市场高度割裂的。现在，这个问题终于迎来了破局时刻。