顾子明：深圳广州“认房不认贷”，救市开启

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　　八月底，继资本市场的政策组合拳集中落地后，房地产的政策组合也展现出来了。

　　先是昨天农业银行副行长在中期业绩发布会上，针对调整存量个人住房贷款利率一事，表示将抓紧制定具体的操作细则，会尽快完善好合同文本的准备，做好系统衔接，公开承认了国有大行将下调房贷利率。

　　然后今天下午，金融支持民营企业发展工作推进会在中国人民银行召开，提出支持房地产上市公司在资本市场融资，稳妥应对民营房地产企业风险。

　　到了晚间，紧随广州的穗府办函〔2023〕44号，深圳住建局也发布公告，两大一线城市先后宣布了“认房不认贷”。

　　几乎一日之间，针对存量房贷、新增房贷以及房地产企业融资的金融政策，不约而同的迎来了一波U型转弯。

　　针对于这一波房地产的组合政策，政事堂今天重点聊一聊“认房不认贷”。

　　“认贷”政策，是2010年为了遏制过热的房价出台，随后一线城市以及热门的副省级城市纷纷效仿，成为了“房住不炒”工具箱中最重要的一件利器。

　　因此，无论是08年还是15年，每一轮救市的过程，都伴随着“不认贷”，之后，随着每次救市用力过猛带来的房价过热，各地出台的“认贷”，也都会立竿见影，导致一线城市当年的二手房交易腰斩，房价下跌10%以上。

　　而且，“认贷”转向“不认贷”，除了是全国房地产政策最重要的风向标之外，也是全国一二线城市（超大特大）与三五线城市之间的政策旋转门的开启。

　　按照过去几年的“认贷”政策，只要在异地有房贷记录，在一二线城市买房就要按照二套来执行首付款和房贷利率，从30%的首付骤增至70%，利率也从4%以内升至5%左右，再加上一二线城市望而却步的高房价，堵死了很多人三五线城市转变为“新市民”的购房之路。

　　而一旦开放了“不认贷”，就将释放出来这批人的购买力，也意味着中央允许一二线城市利用资金的优势，发挥主观能动性，对三五线开启“抢人大战”。

　　这也使得，每一次的房地产刺激政策，房价的反弹都是解除了“认贷”的一二线城市逐步向三五线城市蔓延。

　　本轮随着两个一线城市解除了“认贷”，除京沪之外的一二线城市很快都会加入到了“认房不认贷”行列，甚至京沪两地大概率也会遮遮掩掩之后，部分城区也解除限制。

　　对此，那些在老家有一套房子，兜里有点钱的刚需年轻人只要动动脑子就会想明白，同样是买房子，是去超大特大城市享受首套的低首付比例、低贷款利率和增值空间，还是在老家按照二套的高首付比例、高利率利率，却要忍受未来可能的长期贬值。

　　而且，对于很多财政本就富裕的超大特大城市，面对“不认贷”后突然涌现的购买力，可以通过人才补贴等方式，变相为新居民提供“零首付”，来活跃的房地产和土地市场。

　　正如724会议后推测的那样，这一轮的经济刺激政策会是东部沿海的一二线城市抢跑，无论是城中村改造、还是平急两用，亦或者最先出台刺激政策的“认房不认贷”，全部都是针对于超大特大的一二线城市。

　　这也意味着，这一轮中国一二线城市房地产的政策底出现了，市场底大概率也将会在今年四季度出现。

　　只不过，跟08年和15年的两轮解除认贷引发的房地产大爆发不一样，这一波的爆发，最终的模式，会跟2015年的二胎政策类似。