利好兑现，大跌4%，还会有一波解套行情吗？

lameihua

　　房地产行业的供需格局已经发生了改变，已经从卖方市场转向买方市场，甚至总需求不足，所以，这段时间房地产市场的利好政策一个接一个，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率；改善性住房换购税费减免；个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施是实打实的利好房地产行业。可笑的是，今天地产板块大跌超4%，或许股民理解利好兑现是利空吧。

　　政策主要是首套房的，提到了“家庭成员在当地名下无成套住房的”。这针对的就是首套房置换家庭面临的难题。能起到什么作用？肯定是有刚需型家庭换房可能会选择这样的方式。

　　但之前是最有价格弹性的北上广深等大城市还是没有落实，还在限制首套置换的，三部门只是说纳入政策工具箱，各地自住选用。有些二线城市，还有大部分三四五线城市，已经变着方法实行了首套置换。若是一线城市落实不了这个政策，可能也没什么作用。

　　但是前两天广州终于出手了，正式宣布了认房不认贷。

　　算是国内第一个是一线城市的房地产政策终于动了，大家都在等一线城市松动一些，每次房地产政策如果出现调整的时候，从微观上来讲，若是一线城市能够动起来，二线三线容易跟着起。

　　昨晚，深圳第二枪！估计北京上海也快了。

　　深圳：明日起施行“认房不认贷”政策

　　8月30日，深圳住建局、央行深圳市分行和国家金融监督管理总局深圳监管局发布关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。

　　银行表态作不作数？

　　前几天甚至有大银行对下调存量房贷利率这一条信息，做出了一些说明。有消息说招商银行行长助理彭家文在今年中期业绩交流会上表示，存量房贷利率下调势在必行，亦是大概率事件。现在招商银行已经制定了相关预案。

　　有些银行这一阵在开新闻发布会时，也说到了这个事情。比如建设银行首席财务官生柳荣提到，存量房贷利率按照市场化原则进行重新商定，对净息差会产生一些影响。现在监管部门的具体细则还没出来，各家银行也在沟通，大致的意思就是测算有一定的难度，总体上肯定会有一定（业绩）下行压力。

　　现在房贷利率占银行贷款还是比较大的，和当时2008年的情况来看，提高了足足一倍左右。

　　银行业到底赚不赚钱？有的人觉得表面上赚钱，中国的货币增速已经达到了空前超发的程度，从去年至今，累计超发货币高达32万亿人民币，货币增速也是连续两位数增长，保持在11%以上，和各银行的资产规模增长速度差不多。货币在增长，银行资产规模也得提高，不然资本不充足，银行不稳定。还有前一阵央行在货币政策第二季度执行报告里，也提到目前国内银行业利润水平的情况，银行业赚的利润里，得拿出一部分钱做补充资本金。表面上银行是赚钱了，可要是顾及到补充资本金等因素，银行可能就没那么赚钱了。有些银行股价破净，不容易利用增发新股来补充资本金。银行的日子也不是特好过。所以，存量房贷利率怎么下调，一直没有具体细则。

　　也有人觉得银行还是赚了点钱，今国家的存量房贷的总规模达到39万亿，还是很多的。去年整个银行产业没什么高利润，不过商业银行有点，净利润达到2.3万亿，同比增长是5.4%。六大国有银行净利润达到了1.35万亿，同比增长接近6%。商业银行有点利润，也有5至6个点的增长。如果商业银行愿意在当下放出点钱，可能又是一个刺激。

　　从银行的态度来看，我们也能感觉到，上有下调存量房贷利率的政策，下面各大银行仍然在等监管部门的细则。但是详细的支撑力度，或许没有多少，因为我们不能光看房地产，还的去考虑银行的处境，有些银行存在着营收增长的压力。要是银行让利太多，那么没准儿银行不好赚钱，拉低银行股板块的估值，在资本市场，银行的地位和带来的影响可不小。

　　房企频频债务违约

　　但是房地产市场还未回暖，房企们的新债旧债仍然在“违约-展期-违约”，今年以来已经四十多例房地产企业出现债务违约事件，或者是债券逾期，或者是商票逾期。8月以来，地产行业债务逾期情况频发。比如碧桂园未能支付应于8月7日支付的两笔美元债利息，还有远洋集团旗下将于2024年到期的美元债券未能在宽限期结束前支付利息，导致发生违约。甚至金科股份、绿地控股、荣盛发展等房企也存在债务逾期等情况发生。还有前几天的方圆房地产发布公告，受宏观经济环境、行业环境、信用环境等影响，其流动性出现阶段性紧张。方圆地产未能支付境外债券本金3.4亿美元，累计未付利息6936万美元（即2022年7月27日、2023年1月27日、2023年7月27日三期应付利息）。

　　为什么房企频频债务违约？大家应该也能想到，今年大多数房企销售疲软，导致回款不畅，出险房企仍然融资困难。有相关数据披露过，沪深上市房企今年一季度到二季度利润规模持续下降，净利润率创近年新低；负债水平上升，短期偿债能力继续减弱。所以不少房地产企业出现了债务问题，一般出现了债务问题，房企也是选择了债务展期。

　　都知道债务展期不是一个好的解决方法，但确实是出险房企化解债务的一个方法，房地产企业要是完成债务重组意味着短期内脱险，可以让自己获得阶段性的稳定，减轻企业的偿债压力。

　　但要是房地产厂商展期后还无法偿债，那么二次展期的操作会地方政府也不好处理，即便能够发行新债来偿还旧债，可发新债也不是发了就能行，还是不能最终解决化解存量债务的问题。

　　虽然现在是有了一点好消息，但还只是部分城市这样做，而且能不能真的改善房企恶化现状，还是个未知数。未来可能还需要更多细致的有针对性的政策下来。

　　再融资

　　这次针对房地产行业特别提出“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”的消息。这意味着监管部门对房地产行业，尤其是房地产企业融资给予了更大力度的支持。

　　发生债务违约的企业，或者是经营困难的企业，不少出现了破净或者亏损的情况，再去融资的话，不受这些条件的限制，能够帮助缓解这些企业的资金困难，有助于防范和化解当前房地产企业的风险。

　　上文说，商业银行有利润率，但也没那么高了，银行帮助房地产，也会考虑值不值得，如果觉得不值得，看空之后的房地产行业，那么银行也不愿意出手相助。

　　如何之后有房地产行业的预期还不错，银行也愿意出手。这次监管部门特别支持房地产上市公司融资的这个措施，也是去慢慢改善商业银行、资产管理机构等金融机构对房地产行业的预期，加大对于房地产行业的投资，有利于改善房地产行业的融资环境。