毛小柒：市场对地产行业政策还有何期待？

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　　目前看，和地方政府债务一样，“上压下、下逼上”的博弈局面在地产行业中仍将持续。

　　一、“认房不认贷”政策落地的效果可能不会太明显

　　（一）“认房不认贷”政策正式落地

　　1、2023年8月25日，据央视新闻报道称近日，住建部、央行与金融监督管理总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，随后上述文件于8月25日晚间正式公布。不过这个文件的发布日期是8月18日，较对外发布相距一个星期左右。因此，选择在此时发布的用意很明确，即稳定预期。

　　具体看，该政策明确居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

　　2、显然，“认房不认贷”政策的落地实施源于住建部的呼吁。2023年7月28日早上8点左右，住建部官网刊发一则信息，即《住房城乡建设部召开企业座谈会　释放积极信号》（该条新闻被各官媒广为宣传），明确提出“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。

　　其中，“认房不认贷”无疑最受关注。这主要是因为，目前全国仍有16个城市（含四大一线城市）采取“认房又认贷”政策，执行较高的首付比例和贷款利率，这些城市购房需求的释放一定程度上能够缓解当前地产行业所面临的压力。

　　（二）“认房又认贷”政策会造成误伤

　　1、2010年5月26日，为贯彻落实《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），住建部联合央行、原银监会等三部门出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房（2010）83号），明确二套房认定以家庭为单位，并执行“认房又认贷”原则。随后2010年7月15日，北京市出台“认房又认贷”标准来界定二套房，即银行在放贷前不仅需要查询借款人的贷款记录，还要查询借款人家庭的住房数量，正式拉开了“认房又认贷”的序幕。

　　2、“认房又认贷”政策主要是指只有购房贷款记录，再进行购房时会被认定为购买第二套住房，并适用更高的首付比例和房贷利率和更严格的公积金贷款标准，无形中提高了购房成本，不利于地产行业需求侧的改善，是“限购限贷”政策的延伸，需要优化。

　　（三）“认房不认贷”政策的效果可能不会太理想

　　1、近年地产行业需求端的政策导向已经从过去的“支持刚性住房需求”转向“支持刚性和改善性住房需求”，即改善性住房需求目前看属于政策鼓励方向，但却在“认房又认贷”的背景下承担着更加高昂的购房成本和更严格的限制。因此，“认房不认贷”政策的目的应是挖掘改善性需求的释放空间，使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，降低改善性需求兑现的成本。

　　2、不过我们预计“认房不认贷”政策在大部分地区的效果可能不会太理想。这主要是因为，新闻通稿明确“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。由于是否“认房”或“认贷”本身就属于地方自主决定，此项政策实际上并非增量政策，只是给推动该项政策的地方以政策依据，即地方不用担责。

　　特别是，对于有改善性需求的居民家庭来说，如其考虑在同一个地方置业，则首先需要将存量房子出售，再进行购房方可享受首套房政策优惠。但是，在目前的市场环境下，存量房屋出售是否会折价以及是否会受到政策层面的限制等并不十分明朗。

　　特别是，政策层面给出“供城市自主选用”这一提法，不免让人多想。也即，一线城市是否有勇气“认房不认贷”政策还需要观察。

　　（四）“认房不认贷”政策的逻辑：刚性需求无法集中释放，改善性需求才是发力方向

　　“支持刚性和改善性住房需求”是近年来政策部门的惯用提法，前者主要针对新市民。不过我们了解到的情况是，目前“刚性需求”的政策支持力度已经足够大，挖掘空间已经比较窄，对地产行业的短期支撑效果可能需要打个折扣。为此，“改善性需求”预计会成为政策发力方向，实际上政策部门提出的“认房不认贷”正是基于这个逻辑。

　　也即，未来政策的努力方向，并非是让那些没有钱的人加杠杆去购房（意义不大），而是想方设法让那些有钱有房的人释放自己，承担托市的重任。

　　（五）“认房不认贷”政策可挖掘的两点

　　从新闻稿披露的内容来看，“认房不认贷”政策有以下两点可以挖掘：

　　1、该政策针对居民家庭，不包括居民家庭中的成年子女与双方父母等人；

　　2、该政策适用于“家庭成员在当地名下无成套住房的”，这里的“当地”范围上应主要指家庭成员所在城市，意味着在不同城市的家庭成员均应能享受至当地“认房不认贷”政策，即居民家庭成员在异地购房将不受限制。

　　二、目前看政策部门对地产行业的态度比较暧昧

　　（一）整体看，各利益主体之间博弈明显

　　虽然“认房不认贷”政策在住建部的呼吁下，正式落地推动实施，但需要认识到，在地产行业的相关利益方（主要包括中央政府、地方政府、住建系统、金融部门等）之间，依然存在着激烈博弈。目前看，博弈的情景大致是地方政府和住建系统倒逼中央与金融部门在政策层面持续发力，不断向后者争取政策和资源支持，而中央则保持相当定力，金融系统在地产行业政策层面始终给予“口号”上的支持，并将主体责任推给地方和住建系统。

　　（二）中央：虽未提但“房住不炒”定位并未发生变化，且希望地方政府多出政策

　　1、虽然7月24日政治局会议未提“房住不炒”，但各方信息显示，目前“房住不炒”的定位并未发生变化，如经济日报于8月23日便刊发《“房住不炒”定位不会改变》，明确提出“房住不炒”是促进房地产市场平稳健康发展的一项总原则，不应也不会改变，须长期坚持。这意味着，中央对地产行业的态度实际上并未发生根本性变化。

　　2、7月24日政治局会议同时还提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。这意味着，在地产行业政策层面，决策层仍然希望地方政府多出政策，即地产行业政策的推动主体在地方与住建系统。

　　3、2023年7月31日晚间公布的国常会新闻稿指出“要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式”。相较于政治局会议的明确方向，国常会提出的更多是执行方面的要求。

　　（1）明确了“要调整优化房地产政策”，意味着房地产政策优化调整的大方向已经确定，即市场过热阶段的约束性政策会陆续放松。

　　（2）强调“根据不同需求、不同城市”，意味着总体思路仍是“一城一策、因城施策”。

　　（3）“研究构建房地产业新发展模式”。这意味着，房地产业新发展模式还没完全确立，且模式目前还不清晰，后续针对房地产业可能会推进供给侧层面的改革。

　　（三）金融部门：心思可能不在地产行业身上

　　近期一些政策信号表明，当前以央行为代表的金融部门政策聚焦点或心思不在地产行业身上，如二季度货币政策报告未再提及“存量房贷利率下调”、金融三部门会议通稿对房地产着墨较少以及8月21日5年期以上LPR未如市场预期那样下调等等。

　　这意味着，当前金融部门的政策重点主要在地方政府债务风险化解方面，地产行业的重要性退居其次。其中的原因可能是，地产行业困境的根本解决之道是销售端，在销售端未实质持续性改善之前，地产行业的困局是一个无底洞，靠金融系统发力的效果并不理想。

　　（四）地方政府和住建系统：争取政策和资源，倒逼金融部门持续发力

　　1、虽然地产行业政策的推动主体在地方与住建系统，但地方政府和住建系统能够做的事情其实并不多，只能不断向中央和金融部门争取政策和资源支持，希望金融部门能够持续发力、真发力、重落实，即大部分地产行业政策需要货币金融政策的配合。具体看，

　　（1）2023年8月21日，重庆市召开推动城市建设和房地产发展工作专题会议，重庆市市长胡衡华提出“要着力解决政策问题，相关政策能出尽出、应出尽出……抓好向上争取和内部挖潜”。可以看出，这意味着向上争取政策资源仍然被放在重要位置，这里的政策资源主要包括保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划、政策性开发性基金、地产行业信贷等。

　　（2）2023年8月21日，住建部旗下的《中国房地产报》刊发的《预计亏损总额超千亿元：房企仍深陷经营危机》一文指出“监管层对房企融资的口头信息一直都保持支持态度，但现阶段没有金融机构愿意给急需资金的出险房企融资，没有新资金投入就不能保证企业现金流不断裂”，显示住建系统对房企融资方面的政策效果及落地情况实际上并不满意。

　　2、其实从政策诉求来看，也很简单，按“中国房地产报”的观点，可以概括为“两保一松三降”。其中，“两保“为保房企资金链和保交楼、“一松”为放松一切制约房地产市场健康发展的行政性干预政策、“三降”分别为降首付、降税费和降房价。

　　三、和“认房不认贷”政策相比，目前市场更关注三大领域的政策优化

　　和“认房不认贷”政策相比，目前市场更关注三大类政策。

　　（一）存量房贷利率下调：应会坚持“一行一策、一城一策、一客一策”的原则

　　1、近年来，随着首套房贷利率逐步移至5%甚至4%以下，市场对存量房贷利率下调的呼声可以说由来已久。政策层面也已经为存量房贷利率下调释放信号，例如，2023年7月14日，央行在金融统计数据新闻发布会上指出“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。再比如，8月2日的央行和外管局年中工作会议亦提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

　　2、不过遗憾的是，从近期几家银行释放的信息来看，存量房贷利率下调的步伐似乎没有那么快，过程好像也没那么顺畅。例如，2023年8月24日，建行首席财务官生柳荣在建设银行2023年中期业绩发布会上指出“存量按揭贷款利率按市场化原则进行重新商定，但现在具体细则还没出来，各家银行也在沟通，这个测算还是有一定难度，总体上肯定会有一定的新下行压力”。再比如，2023年8月25日，中信银行副行长谢志斌在中信银行2023年中期业绩发布会上指出从“中信银行密切关注监管导向和市场的动向，已对该行行内业务情况进行了及时的梳理和分析，对可能发生的业务调整已经做好了预案……基于目前掌握的信息来看，同业各行对政策的理解也是不尽相同的，中信银行理解实际操作需要考虑对客政策的一致性，也要考虑各地区域的差异性以及利率调整力度等诸多因素”。

　　以上信息意味着，存量房贷利率下调的过程可能不会如之前预期的那样顺畅，大概率会按照“一行一策、一城一策、一客一策”的原则推进，不会一刀切。

　　（二）市场呼吁放开一线城市的政策约束

　　随后四大一线城市的住建部门纷纷发声回应，预示着一线城市的约束性政策也将会调整，引发市场普遍关注。这主要是因为，无论二三四线城市在政策层面的动作有多快、力度有多大，其对整个地产行业的影响均是有限的。当然，和其它城市相比，一线城市目前有着更为丰富的政策工具，但尺度确实不太好把握，一般城市推出的“放松限购限售限售”等政策很难平移至一线城市。目前看，市场呼吁一线城市从以下几个方面放开政策约束：

　　1、优化一线城市的“认房又认贷”政策，调整为“认房不认贷”或“认贷不认房”。本次“认房不认贷”政策落地实施后，一线城市是否会执行可能还要再看，预计需要请示。

　　2、相较于其它城市来说，一线城市的二套房首付比例和贷款利率均明显偏高，存在较大下调空间，可以考虑对非核心区、郊区的住宅项目适当降低首付比例和贷款利率。

　　3、根据市场价格变化，适度调整普通住宅认定标准，将首付比例、贷款利率和契税更高的非普通住宅项目归入普通住宅，以降低住宅购房成本。

　　4、适当放开商住项目的限购限售政策要求，盘活存量资产。

　　（三）取消“限售”以及允许“降房价”

　　1、除存量房贷利率下调和放开一线城市政策约束之外，市场比较期待的另外一项政策是放开“限售”与“限价”，实际上官媒已经在为此吹风。具体看，

　　（1）2023年8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局等8部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出满足改善性住房需求，购买改善性住房的，其原有住房暂停执行郑政办〔2017〕58号文“在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。这意味着，郑州暂停执行住房3年限售政策。

　　（2）2023年8月20日，住建部旗下的《中国房地产报》刊发的《房地产金融风险加剧期待调整优化政策尽快落地》一文中明确提出“应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金”。

　　（3）2023年8月24日，经济观察报在《是时候放开房价“限跌令”了》一文中明确指出“‘限跌’非但难以阻止房价下跌、避免买地收入下滑，还会抑制真实需求……放开‘限跌’，已是箭在弦上，不得不发”。

　　2、很显然，上述呼吁是从释放真实需求和帮助房企回笼资金两个角度出发的，本无可厚非。不过需要认识到，和“限购”“限贷”相比，“限售”与“限价”完全可以放在一起来说，这主要是因为在市场比较低迷的情况下，“限售”与“限价”均有可能对市场造成更坏的冲击，放大市场下行压力，这应该也是政策部门比较担心的。

　　3、诚然，取消“限价”一定程度上可释放真实购房需求，但亦有可能提高市场的观望情绪，真实需求大概率不会在取消“限价”初期快速释放。特别是，房价如果持续下跌，将会放大很多金融机构的信用风险敞口，银行不得不为此多计提拨备，这个压力测试情景目前并不清晰。目前，央行发布的《中国金融稳定报告》亦未评估房价下跌对银行业信贷资产质量、资本充足率等指标产生的影响。从这个角度来看，我们认为决策层是有疑虑的。

　　4、当然，决策层的疑虑不能成为这项政策保持不变的理由，政策部门应有勇气考虑按照“一城一策”的原则，逐渐推动取消“限价”举措，允许开发商通过降价促销的方式进行自救，观望市场的情绪变化，而非始终“观望”。毕竟在地产行业金融政策效果不及预期、大多数金融机构观望情绪比较浓厚的情况下，降价促销目前看是开发商自救的合理选择，不能把开发商逼到连自救也不能的道路上，否则这对市场信心和预期将会产生更大冲击。