云石：再强调一遍，现在已经进入买房的最佳窗口期

lameihua

　　前面，我写了一篇《不要指望有大救市，但有自住需求的确实可以买房了》，从中美博弈的角度，分析了当下房市颓靡的原因。简单的说，现在政府其实手上握有一大堆政策储备，完全有能力救市，之所以只小修小补而不放大招，主要是是因为中美博弈；在美国金融政策转向之前，中国的任何大规模经济刺激，都会事倍功半，而且会导致我们储备提前耗尽，后面如果美国真爆发金融危机，将全球拖下水，我们就将束手无策；甚至，如果这时候救房市，还有可能引发资金高位出逃，被美国定向爆破进而收割。

　　所以，中国这边是希望能拖到美国金融政策转向，然后再放水刺激，并将政策储备打出，这样不仅救经济效果更好，而且也可以利用这一轮中国经济的逆势反攻，夺取全球经济主导权，将更多的国家纳入中国主导的经济秩序当中——而房地产鉴于其在当下经济中的支柱地位，也势必会在这一轮逆转中迎来新一轮，也是最后一轮中等规模的分化型牛市。

　　从这个角度来说，现在房市看似一片惨淡，但实际上，已经到了一轮周期的底部区间。虽然未来注定90%的房子都不再有金融价值，中长期不再具备保值增值功能。但即便是作为消费品——而且是有强烈刚性需求的消费品，有自住需求的刚需和改善，现在开始准备进场，也大概率能得到一个划算的价格。

　　文章发出来后，反响还是不错的。但凡仔细阅读了全文的，大多还是认可老云的分析——这在楼市被全面看跌，情绪化声音占据主流的当下舆论场，可以说十分难得。

　　不过，依然有许多读者表示不认同。那么这里，我们再换一个角度，从防范金融风险的角度，来说说这件事。

　　我们都知道，今年最高层有一个要求，就是要牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。那么，结合现实，哪些情况，可能会引发系统性金融风险？

　　首先当然是楼市暴涨暴跌——暴跌会导致大量断供，进而带崩银行。至于暴涨，不仅会放大泡沫，增大自爆风险，更重要的是，会让美国发现可乘之机，坚定维持高利率环境，甚至不惜拼着自损进一步加息，抽走中国境内的流动性，引发中国房市的雪崩——毕竟只要能搞崩中国，美国现在的一切问题都不是问题。真让美国发现有这种机会，它哪怕拼着自己受损，也是绝对不会手软的。

　　其次，开发商大批量破产——毕竟开发商都欠着银行大把的钱，外面的乱七八糟的债更是不计其数。如果它们房子卖不出去大量破产，那银行乃至金融体系同样会被带崩。

　　最后一个系统性金融风险，就是地方债和城投债暴雷。从长期看，地方债和城投债其实也是有解决的办法的——只要这一轮杠赢了美国，中国经济的发展阻力将大大减少，到时候不仅地方政府税收基础会整体改善，而且伴随着人民币进入长期升值通道以及国际化加速推动，我们就可以在全球大量发行低息长期债券募集资金，将高息而且即将到期的地方债和城投债替换掉。

　　但这个必须得在杠赢美国后才能实现，而现在美国金融政策还没转向，金融体系也还没有自爆，所以短期内指望不上。而我们这边，很多城市和省份——尤其是云贵川桂这些西南地区，地方债和城投债风险已经累积的非常高，一旦引爆，那会引发连锁反应，进而地动山摇，金融体系会遭受巨大冲击。

　　这三个雷，怎么解？或者说如果你是决策层——操盘手，你该怎么办？

　　唯一现实可行的办法，就是对房市先打后拉。

　　要解后两个雷，最直接的办法就是放水救市。只要放水救市，开发商就可以把手里的库存卖出去，然后就有钱还银行贷款——第二个雷就解了。同时，房市回暖也可以让一二线和强三线地方政府的土地财政部分恢复——虽然这种做法，并不能从根本上解决地方债和城投债，但至少可以让它们还上利息和近段时间到期的贷款，把危机大幅缓释。

　　只不过，鉴于房地产泡沫已经很大，再放水，如果让房价在现在基础上再涨一拨，会让泡沫破灭甚至被美国狙击——换句话说，后两个雷的解决，是以第一个雷的爆破为代价的，同样会引发系统性金融风险。

　　这就形成了矛盾。那这个矛盾如何解？那就只能是对楼市先打后拉了。楼市先打一阵，让价格回调一部分——这样泡沫就减少了。后面再放水救市，形成涨价预期，这时候潜在购房者就会蜂拥入市。这时候他们的购房款，就会变成开放商还银行的贷款；而他们的购房贷款，以及开发商在楼市回暖后重新购地的贷款，则会带动央行资产负债表的扩张——去年以来大量增发的M2，也就会摆脱金融系统内部空转的困境，注入到实体经济循环。而购房者买房时交纳的税费，以及楼市回暖后开发商重新购地所交纳的拍地费，则会短期内解除地方政府的财政困境，让它们有钱支付地方债和城投债的利息和到期债务。

　　这样一来，决策者就达到了一并解决三颗雷，同时推动资产负债表扩张，拉动实体经济重启的目的。

　　当然，这里面大家肯定有几个问题：

　　第一，到处都说房子饱和了，还会有那么多人接盘吗？

　　对于人口流失的三四五线来说，这个确实是个问题。但对于一二线以及经济不错，人口流入的强三线（这也是开发商和购房者贷款发放的主要地区）来说，这个并不是问题。我们在之前的《不要指望有大救市，但有自住需求的确实可以买房了》中，说过房地产是一个边际效应市场，一座一千万人口的超大城市，只要有1%-2%的人在同一个时期购房，就可以把市场上存量一二手房源几乎扫空，带动行情的重启。而在现实中，现在网上有大把高呼不买房躺平，或者巴望着房价崩盘的声音。而这类声音越汹涌，证明潜在购房者越多；喊的越响，对高房价越深恶痛绝，反过来就证明这类人的购房需求越迫切。只要房价回调到一个幅度，不需要所有人潜在购房者都买得起，只要满足占总人口1%—2%的购房者买得起，然后再加上政策刺激和舆论造势，形成涨价预期，就足以逆转行情。

　　再考虑到2021年本来有一轮大城市普涨行情，当时有大把人顶着利率上浮15%——20%也要哭着喊着上车，是被政府强力出手才堪堪让行情夭折。所以这种边际购买力其实是不稀缺的，稀缺的只是信心而已。当政策和舆论起来，房价又经历了一定幅度的回调后，虽然所有潜在购房者都上车不可能，但足量的边际购房者入市，对于一二线乃至于人口继续流入的强三线市场来说，完全可以做到。

　　第二，这会不会造成房价再次失控，以至于泡沫破灭崩盘。这个可能性理论上是存在的，但现实中发生的概率已经不大。毕竟现在和以前已经不同了。不管是人口结构，居民负债率，城市化率，人均住宅水平还是收入增长预期，如今的中国房地产，都已不具备过去那样的高速增长基础。何况财政和收入分配改革的最重要一环——房产税，还在前面横着，就等着楼市上涨后顺势推出；保障住房已经作为硬性指标，在各大城市全面启动——这等于底层需求的抽离。

　　所以，这一轮牛市，即便真的到来，也不会像以前三轮那样全面翻倍上涨——除了一二线核心板块的中高端改善和豪宅，其他房子炒房客不会入市，稍微有点脑子的纯投资客也不会入市，只有自住——最多就是投资+自住型人群接盘，这些群体撑不起大牛市，最多就是一个中等牛市。如果再考虑到政府“房住不炒”原则下的调控，基本上可以确定，即便房价有回涨，也只能是一轮价格上限锁死（不超过回调之前的房价峰值）的慢牛。

　　第三，开发商是否还有动力重新拿地？这个对于三线以下城市是个问题。但对于一二线乃至强三线来说，由于其不缺人口流入，不缺潜在购房需求，所以本质上只是一个价格问题而已。只要行情恢复，信心恢复，并控制好节奏，打造出慢牛趋势，然后地方政府把土地价格降下来，开发商是会出手的——毕竟开发商本来就是靠卖房子赚钱的，这类城市又不缺购房需求，之前是价格太高，大众信心丧失，所以房子卖不出去。现在价格已经降了下来，慢牛趋势又已确立，当购房力和信心都得到解决后，开发商没道理不重新入市。

　　当然，这么做的话，首先意味着开发商存量房源必须接受一波计价贬值，另外，地方政府接下来卖地，价格较之前也会有一波折损。但这个问题不大。因为无论是对开发商，还是地方政府，他们固然追求卖高价，但比卖高价更重要的是房子和土地能卖的出去。以前行情好，既卖的出房子和地，又可以卖高价，那他们当然是我都要。现在经过一番教育，地和房子都卖不出去了，那么接下来，他们自然也只能舍鱼而取熊掌，放弃高价，而保房子和地顺利卖出（至于不接受，还想两者兼得的，且不说市场不会买单，就算一时被吓的买单，中央房住不炒的红线也会教他们做人）。

　　只要开发商、地方政府、购房者，在房价回调后的慢牛行情上达成共识，那么房地产市场就会重新启动并企稳，而且这轮行情中——由于土地价格和房价已经经历了回调的洗礼，所以同样一块地，一套房，开发商和购房者的贷款金额也会较几年前下降——这意味着银行这些新增贷款的坏账风险也大幅降低。

　　总而言之，对于操盘手来说，鉴于房地产在当前中国经济中的支柱地位，不管它是否喜欢，想提振经济都不可能摆脱房地产。但是，房地产的金融泡沫，又到了无法再纵容的地步。既离不开，又怕它玩爆，那最好的办法，就只能是先打后拉。先往下打出一个价格区间，为后来的再度启动创造出条件和空间。

　　这就是这段时间操盘手对房价下跌，楼市颓靡不振视若无睹的原因。不把价格打下来，操盘手就是想启动楼市，也没这个胆子——毕竟楼市崩了是系统性金融风险，可泡沫破了，那同样是系统性金融风险！

　　搞清楚了这个逻辑，大家就能理解为什么我说楼市还有一轮牛市的原因——说白了，没有这最后一轮的中等分化牛市，中国经济，中国金融体系迈不过这个坎儿！而现在的所有打压，都是在为最后一轮牛市打基础，做准备！

　　那么，这一轮牛市，什么时候到来。在之前的文章中，我曾经提出个一个标准——就是美国崩盘，或者金融政策转向，到那时，我们就有了放水救市的空间，所有储备的大招就会统统打出，楼市就会回暖。但同时，我也在更早的文章中说过，如果美国还没转向，咱们自己就受不了要崩了，那操盘手也有可能提前出招——毕竟咱们不可能自己把自己憋死。

　　那这个提前出招，有什么风向标呢？我个人的理解，就是断供率。楼市断供率一头牵着经济形势，一头牵着金融风险。断供率增加，既意味着整体经济下降，又意味着金融风险上升。当这个数值逼近经济或金融体系承受的极限值时，这时候操盘手就必然要出手了！而只要没达到这个极限值，那所有的下跌和颓靡，在操盘者看来，都是为接下来的救市拓展空间，他对此是乐见其成的。

　　那么，现在的断供率到底是多少。操盘手认定的极限值又是在哪里？这两个数据我们外人无从得知。但从形势上来看，现在经济确实已经比较不妙，连三驾马车的最后一驾——外贸，都已经开始由盛转衰；楼市的颓靡也持续了许久，大部分一二线城市的多数普通二手房，价格也都较峰值整体回调了10-20个点——甚至更多。

　　这么来看，就算现在不是极限大底，但至少也已经是底部区间。如果现在的形势不再继续恶化，或者出点小政策就能暂时企稳，那操盘手倒也不介意多磨一段时间——毕竟最理想的状态，还是等美国金融政策转向。但如果形势继续下滑，小政策出了也无法做到短期的企稳，那这个底部区间就会提前结束。

　　但无论是哪一种，现在处于这一轮楼市周期的底部区间，是没有疑问的。鉴于没有人能预测极限低点，也没有人能预测救市的精确时间点，所以，当周期进入底部区间后，购房的最佳时机，就已经到来。

　　不过，虽然提醒大家已到了这一轮最佳买房窗口期，但还是要再重复的是，不是啥房子都可以买的。毕竟这一轮牛市，已经是最后一轮了，真到火候差不多，就会有房产税从天而降，同时租赁住房也将逐步从底层抽走需求。所以，这里的购买建议，仅限于自住。投资的话，除非你有能力购买那不超过10%的具备金融价值的房子（这个既考验财力，也考验认知），否则其他的房子，是不具备投资价值的。而即便是自住，也并不意味着什么情况下都买。尤其是一二线，如果你的钱能够买一个所在城市中等以上的住房，那你完全可以去买；但如果你凑够六个钱包，也只够得上所在城市的老破小，或者远郊边缘板块，那除非你有非常迫切的需要（比如要买房子结婚，孩子大了马上要落户读书），否则宁可等着不买。因为，未来租赁住房出来，第一批要冲击的目标，就是远郊边缘板块和老破小！