毛小柒：地产行业的“苦日子”没那么快结束

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　　进入6月以来，地产行业“小作文”不断。不过从各方面信息来看，真正具有“实质性”的政策几乎没有，更多是市场的“一厢情愿”，地产行业的苦日子可能远未结束。

　　一、地产行业“救市”小作文不断

　　（一）2023年6月2日（周五），彭博披露“中国拟推出一篮子举措支持房地产”（China is working on new measures to support the property market after existing policies failed to sustain a rebound in the sector），包括但不限于放松对开发商的借贷限制和“三道红线”政策、降低主要城市一些非核心社区的首付比例和交易中介佣金以及进一步放宽住房购买限制等。虽然这个信息并未得到官方证实，但地产股却出现异动。

　　（二）2023年6月1日（周四，6月2日午间披露），青岛市住建局联合人行青岛市中心支行、银保监会青岛监管局发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（青建发（2023）17号），推出“救市”七条举措，将首套和二套房的首付比例分别下调至20%和30%、放松限售条件、鼓励各区（市）棚户区和城中村改造征收补偿货币化安置（试点房票制度）以及支持平台公司或金融机构所属租赁企业收购存量房源作为保障性租赁住房等，引发关注。

　　（三）2023年6月5日，部分媒体报道称，广州市主管部门邀请排名前20的地产企业高管集中开会（主题为征求房企对当前房市的意见和建议），除传出要在首付比例、限购等方面采取积极措施外，还传出将要采取“新加坡”模式。

　　受此影响，地产股一度飙升，但随即在今天下午转跌，传言内容分化明显。

　　二、地产行业“小作文”不断的背后

　　近期地产行业“小作文”不断的背后，可能有以下几个因素推动：

　　（一）板块行情轮动之下，市场找不到新的热点，在TMT、中特估等板块轮番上场上攻乏力之际，地产行业“小作文”顺势而出，实际上是各路资金之间博弈的一部分。

　　（二）前期积压的购房需求在一季度释放后，地产行业弱势格局再现，表明前期推出的“地产金融16条”及“地产股权融资5条”效果不佳，对地产行业困境的解决帮助不大。

　　（三）相较于中央的“从容淡定”，地方政府开始着急了。这表明，在地产地业困局持续无法得以缓解的背景下，部分地方经济发展与财政目前正经受较大挑战。

　　例如，贵阳市财政局在其2022年工作总结中便提出“受大规模减税降费，土地市场不景气等多重因素影响，可偿债财力有限。若土地市场持续低迷，该专项债券利息偿付存在困难”。再比如，呼和浩特市财政局亦指出“今年以来，土地市场回暖缓慢，土地收入对财政收入的支撑作用还未发挥，财政收入增收困难”。

　　综上，年初各地政府对今年以来土地市场以及经济回暖抱有较高预期，在经济重现弱势格局以及土地困局加剧的情况下，各地的财政增收压力显著上升。当然，地方政府所面临的困境只是一方面，地产企业同样困境突出。所以在当前的地产行业格局下，地产企业与地产政府已经从过去的“鱼水之欢”变为“难兄难弟”，存在向上倒逼中央的动机。

　　三、地产行业“限购限售”政策需要全部取消

　　针对当前地产行业所面临的困境，除先前给出的“首套房贷利率会逐步移至4%以下”这一结论外，我们还需要重申之前的另一个结论，即“包括一线城市在内的各城市均会逐步取消‘限购限售’政策约束”。依据主要有以下几个，

　　（一）按照去年底的判断来看，地产行业在前期政策的加持会按照“库存端——销售端——投资端”的逻辑依次修复，但目前由“库存端——销售端”的链条出现了断裂。随着积压购房需求的逐步释放，当前购房需求在抛盘压力逐渐上升的情况反而出现了更多观望，“越卖越多”的“二手房抛售压力”已经开始显现，且极有可能会延续下去，显著加大了库存端向销售端转化的难度。这种情况下，需要取消那些不再合适宜的“限购限售”政策。

　　（二）需要尊重“车靠头来带”这一定律。当前环境下，只取消二三四线城市及一线城市非核心区域的“限购限售”政策约束在力度上显然是不够的，效果上也要打个折扣。也即，地产行业的修复，需要通过一线城市的修复来带动，而不是反过来靠二三四线城市来带动。

　　（三）在“限购限售”政策约束持续存在的情况下，“库存端”与“销售端”之间始终无法达到市场均衡，导致均衡点在方向上不断下移，反而会对市场预期产生不利影响。这种情况下，取消“限购限售”政策约束有利于地产行业尽快向弱均衡格局靠拢。

　　（四）当前取消“限购限售”政策约束不会违背“房住不炒”的政策总基调，其对地产行业弱势格局的修复效果可能也不会如市场预期的那样理想。这意味着，取消“限购限售”政策约束在政治站位或政治正确方面应不会有太大障碍。

　　四、中央定力足，地产行业苦日子没那么快结束

　　（一）从各类“小作文”来看，市场及地方政府对中央继续出台地产行业支持类政策一直抱有期待，地产企业期望能够通过去化缓解自身现金流压力，地方政府通过土地市场回暖来增加自身财力，金融机构则希望地产行业修复改善自身资产质量。不过，目前能够感觉到，中央对“房住不炒”的总基调比较坚持，总体上定力比较足，远超市场预期。

　　（二）基于上述判断，未来一段时期头部地产企业需要像地方政府、金融机构一样，做好“勒紧脖子、做苦日子”的长期准备，不要对政策及其效果抱有过高期待。

　　（三）虽然地产行业困局已经冲击到地方政府及其平台，但相较而言后者有更多缓冲。从这个角度来看，决策层的考虑可能是，救地产企业还不如救地方政府及其平台，通过其来化解地产行业困局。这主要是因为，目前地产行业可能已经变成一个无底洞。

　　（四）当然，为汲取本次地产行业危机带来的教训，预计未来地产企业跨区域经营会受到限制（即大部分地产企业将不能跨区域经营），而各地政府在化解地产行业危机后也需要来自中央及金融体系的资金支持，这方面可能才是决策层真正需要考虑的。