云石：从北上广到十八线——未来低端住宅的价值会被逐...

lameihua

　　在上一篇《不要指望有大救市，但有自住需求的确实可以买房了》中，老云分析了，虽然眼下楼市愁云惨淡，但无论从经济发展逻辑，还是从现实的中国经济以及中美博弈现状，中国楼市接下来大概率还是会有一波中等规模的牛市。接下来无论是美国金融体系崩盘、美国对华妥协媾和，还是中国经济先撑不住，这三个选项但凡只要发生一个，中国手上始终引发不发的那些政策储备就会打出，全力刺激经济，而房地产作为现阶段中国经济的最大一根支柱，也势必会在这一轮复苏刺激中扮演龙头角色。

　　只不过，这一轮楼市，注定是分化的，不是所有城市、所有区域和所有楼盘都能享受。而且，鉴于人口、居民负债率等一系列因素，这一轮楼市，除了一二线核心地块中高端改善以及豪宅以外，绝大部分不会有炒房客和纯投资客的参与，最多也就是一轮中等牛市而已。而且，鉴于房产税压在前头，就等着涨幅起来后顺势推出——虽然这玩意长期看并不能压制房价，但短期杀伤力还是很大的。所以想借这一轮牛市炒房肯定不明智。

　　而随着房产税的出台，这一轮中等牛市结束后，中国房地产，也势必进入一个新阶段——中等收入以上群体住商品房；至于中等收入以下的，随着一二线城市租赁住房的大规模启动，公租房将成为大城市低收入群体的终极归宿。

　　而这种二元化居住模式，势必会对房地产带来冲击，而老破旧，城中村、以及远郊边缘高层——尤其是那种非城市发展方向上的远郊边缘高层，其价值会越来越低，甚至最终被清零——这一点，哪怕在依然能保持人口涌入的一二线城市，可能也不例外。

　　说白了这就是房产税+租赁住房双杀的必然结果。

　　未来，随着土地财政的趋弱，房产税的出台是必然的——除此之外，地方政府根本就没有别的获取稳定财政收入的渠道。（这也是接下来必有一场中等牛市的原因——房市回暖甚至走牛，房产税才推的出来；现在这种楼市状况，出房产税只会让房地产这根经济支柱彻底崩溃）。

　　但房产税的推出也有问题：

　　首先，只有有房者才缴税，没房者不缴税——这事儿对有房者公不公平且不说，最重要的是税基不够。尤其是对人口和产业集中，城市运营成本巨大，无房者比例又相对较高的大城市来说，光靠有房者贡献税收，其实是未必能满足得了财政需要的。

　　其次，前面我们已经说了，房产税这个东西，虽然短期确实有杀伤力，但中长期看，并不能起到压制房屋价格的效果。这意味着未来依然会有大把的人买不起房子——这不仅意味着这部分人住房需求无法满足，政府也不能从他们手上获取税收——但他们只要呆在城市，就依然可以享受到政府提供的各种需要高昂成本的城市公共服务。

　　那这个矛盾怎么解决？以前可以靠土地财政来解决。但未来土地财政没落，这一套玩不转——至少是不敷所需了，所以就必须从别的渠道把钱收上来——对于有房的，当然就是房产税；至于没房的，那自然就是租赁住房的租金和相关费用。

　　其实租赁住房，本身也是一门可以赚钱，甚至可以说是非常赚钱的生意。毕竟大家都知道，房子最大的价值从来就不是那堆钢筋水泥，而是下面的土地。而土地这个东西，你可以认为它价值万金，也可以认为它一文不值——因为这个东西从盘古开天，就一直就在这里，不需要人类去生产创造。

　　而对政府来说，土地几乎就是无本买卖，就看它想怎么用而已。在以前，政府喜欢玩土地财政，把它一次性卖掉——毕竟这样来钱快，还有利于信用扩张；但随着土地财政走到尽头，这种一锤子买卖做不下去了，那回过头来看，租赁住房这种细水长流，其实收入也是很不错的。

　　租赁住房也要交租，只不过比较便宜而已。以全国公租房搞的最好的城市重庆为例。重庆过去十多年里修了五十多万套公租房，这些公租房每平主流租金的9-11元/月，主流户型为小两室一厅，也就是五六十平。这么大致估算的话，光租金每套房子每年就有六七千，五十来万套，一年光租金就有三四十亿。

　　而且租金只是一部分。鉴于公租房居住密度高（重庆都是高层塔楼），住户又不用买房存首付还房贷，所以消费力其实是不错的，这就使得其社区商业铺面价值极高——而这部分租金，同样归政府所有。再加上停车费、楼宇电梯广告等费用（高层+超高入住率+无需买房导致的并不差的消费能力，决定了这些费用其实也不会低）。

　　而政府为此付出的直接成本呢？土地对政府来说其实是不要钱的，其他社会公共服务——学校、医院、公共交通什么的，这些只要人呆在城市，住不住公租房你都得提供；所以政府真正要支付的，无非只是房子的建造成本而已。

　　这玩意其实并不贵，即便搁到现在，普通高层商品房也不过就是两千块钱一平。考虑到公租房不是商品房——它都是高层，不需要特别优雅的造型和外观装饰，也不需要特别精致的园林绿化，更没有任何的营销公关费用；这种以符合国家规范为标准修出来的房子，价格比商品房价格更低。

　　这么这算下来，抛开了土地成本，哪怕公租房只收取市场价不到一半甚至三分之一的租金，这个成本收益比也是非常高的——绝对比个人房东的租房收益比高的多。

　　唯一的坏处，就是土地价值没法拍卖变现。但拍卖是一锤子买卖，公租房却是永久性的细水长流。把时间拉长了算，其整体经济收益其实真不比卖地低——甚至更高。

　　当然，中国是流官制度，官员必须要在有限任期内追求政绩，而搞政绩就必须要钱，国家层面也需要大规模信贷扩张来刺激经济；所以在过去二十年，除了重庆等少数情况特殊兼有相对充裕中央财政转移支付支持的城市，绝大部分都更倾向于卖地。但未来随着土地财政的无以为继，租赁住房都必须成为主流，通过建设公租房，满足中下收入群体住房需求的同时，从他们那里获取长期租金以及各种衍生收入（底商租金、楼宇广告费用、停车费）等，这些费用，与中高收入的商品房住户所缴纳的卖地收入和房产税一起，共同构成城市运营的资金来源。

　　而租赁住房一旦发展起来，就会对城市老破旧、城中村、以及远郊高层造成挤压。

　　公租房虽然肯定不高级，但也是按照国家规范修建起来的，该有的基本都有，所以虽然跟改善型住宅乃至豪宅没得比，但并不比普通高层住宅差多少——甚至比大部分老高层商品房还好。而论生活便利度，由于租赁住房小区的高人口密度，所以各种公共配套其实是很齐全的，社区商业氛围更是好过绝大多数普通小区。随着它们陆续建成，别说老破旧、城中村了，就是远郊普通高层住宅，其潜在需求也会大幅降低——毕竟论居住价值，它们其实还比不上租赁住房。以前租赁住房少，大家没得选，后面租赁住房来了，而且越修越多，那大家为什么还要蜗居在这些恶劣环境中呢？

　　这是从居住价值角度说的。虽然公租房有居住价值，但没有金融价值。所以如果要想把钱变成资产，实现保值增值，公租房肯定是满足不了的——而自有住房，在过去可以满足。

　　但这一切，会随着房产税的出台，加以改变。

　　前面我们说了，从长期看房产税并不会改变房价上涨的趋势。

　　但光房产税不行，如果加上大规模的租赁住房，则就是另一回事了。租赁住房的出现，相当于给中低收入阶层提供了一个更具性价比的选择——虽然中高收入阶层对租赁住房肯定看不上，但对于要求不高的中低收入阶层来说，这无疑是极具吸引力的。

　　这就意味着老破旧、城中村和远郊高层的需求会被抽离——只要租赁住房进度跟上，就会有越来越多的人抽离。

　　这本身就意味着低端自有住宅的价值支撑垮塌。而这时候再加上房产税，那就双重暴击——购买和租赁需求减少的同时，还要多承担一笔房产税，那就更是雪上加霜。一旦这种趋势形成，所有低端自有住宅，将伴随着租赁住宅的发展，而价值不断降低，理论上甚至可以趋零！

　　很多人觉得这种事情不会发生——毕竟除了重庆，几乎没有哪个地方政府在过去几十年里大规模建设租赁住房，甚至中央三令五申，他们也都是阳奉阴违。

　　但这里我要告诉你，这种事情必然发生。毕竟土地财政破灭后，政府必须要寻找收入替代品；而换一个角度，当政府无法再再用土地搞到钱后，就只能亲自下场做房东，通过给买不起房的中低收入群体提供住宅，获取他们的租金和衍生商业收入。以前地方政府不愿意做，是因为要搞土地财政，所以必须人为制造住房紧缺来哄抬地价；现在这一套玩不通了，政府要亲自下场收钱，就必须要将尽可能多的人群，纳入到给自己交钱的范畴中来——在中高收入人群那里，这笔钱叫土地使用费和房产税；在中低收入人群这里，这笔钱就是公租房租金和衍生商业费用。

　　所以，租赁住房在未来，就是政府向中低收入人群收费的工具。你只有提供这玩意，人家才有渠道给你交费；你不提供，他们又买不起，或者不想买不断贬值的老破旧和远郊高层，那就只能租私房，把钱交给房东和二房东还有中介——政府一毛钱都捞不到。

　　搞清楚了这个逻辑，咱们就明白，随着房地产逻辑的改变，一二线地方政府绝对是有动力修建公租房的——以前修公租房，满足了老百姓居住需求，却影响地方政府卖地收入，所以地方政府没动力修建；但随着土地财政破产，公租房收入成为财政收入重要来源，地方政府和民众居住需求在这里达成了一致利益，这种既能搞钱又能造福民生的好事，地方政府为什么会拒绝？

　　而随着地方政府利益与民众利益在租赁住房上达成一致，老破旧、城中村和远郊高层的末日也就到了。中高收入阶层不会看得上租赁住房，但中高收入阶层也同样不会看得上老破旧、城中村和远郊高层。中低收入者被政府安排进公租房给自己交租，再加上房产税，这些低端住宅价值就趋势性萎缩。

　　当然，有的人肯定会说，租赁住宅没地修啊？要修只能在边远地块，谁愿意去那么远呢？受不了通勤时间的，依然会回流到城区老破旧和城中村，所以完蛋的最多是远郊高层而已。

　　这个问题嘛，一开始时当然是这样，但随着时间流逝，就不同了。确实有些人受不了漫长通勤时间，但总有一些人，会被廉价租金和良好居住体验吸引，到边远公租房居住。政府为了吸引人来住公租房（毕竟未来不一样了，要靠这玩意赚钱了），也有动力改善公共交通，提升公租房租客的居住体验（至于城中村和老破旧，政府是没有动力干这种赔本买卖的）

　　城区老破旧的需求就那么多，随着一部分人离开，意味着其房价和租金都会逐渐降低；如果再考虑上房产税的因素，价值会进一步降低。低到一定程度，政府就会启动另一项杀手锏——拆迁。

　　大城市有大量的老破旧和城中村，之所以拆不掉，无非就是因为成本太高，政府拆不起。但随着低端住客向公租房的分流，这些低端住宅的价格自然也就会降下来，届时其中一部分没那么中心的，政府就拆的起了。

　　拆完了以后，政府做什么？建公租房呗！以前不建是因为要卖地赚钱；现在土地财政玩不转了，租赁住房的赚钱价值相对凸显，那就拆了建公租房。

　　随着一栋栋公租房在拆迁地块的拔地而起——意味着城市的公租房供应增加，而且地段向市中心逼近。等这些公租房建起来，因为其便利性和居住体验的提升，又会吸引一大批原先受困于通勤时间，而不愿意外迁的人；而这些人转投公租房，又会导致中心老破旧和城中村价值的进一步贬损。这么一步一步下去，就会形成循环——随着公租房的普及和逼近，城区老破旧和城中村的价值将越来越低，拆迁越来越便宜。

　　到那时，拆迁就容易多了。现在拆迁，最少也得按新房市场价，而且还要加上一大堆奖励——甚至连违法建筑，很多时候都得给它算进拆迁面积。而用公租房为武器，再辅之以房产税，就可以把低端住宅逼入长期下跌的恶性循环当中。一旦这种趋势形成，别说给奖励什么的了，按拆迁时的新房市场价给你都算是恩赐——不折旧都不错了！

　　你说你不答应？那行，那我先拆别的，这么多老房子，总有人愿意拆，拆了我就建公租房，进一步抽掉你老破旧和城中村的需求。等过个三五年，你市场价又跌了一大块，而且未来还会继续下跌，到时候就按新的市场价给你，看你拆不拆？

　　其实拆迁本身没什么难的，只是房价高且在上涨趋势时才难；但公租房+房产税的双重组合，会直接把老破旧和城中村的底层需求步步抽离，让它房价大跌并形成持续下跌趋势，到那时，拆迁就变的一点都不难——房东会求着你拆，甚至宁愿打个折也要求着你拆——因为他知道拖下去，他的房子未来更不值钱！

　　这就既解决了中低收入群体居民住房问题，也解决了城市更新问题，同时，还解决了内需问题——你不用买房子了，公租房租金又不贵，那钱自然就可以拿来消费了不是？最后，还在很大程度上，消灭了一大批手持多套房，靠对外租房谋利的食利阶层——他们的房子价值将被一步步打到底，日常租金也会被政府用更有竞争力的公租房拿走，这样也算是在相当程度上，实现了财富的再平衡。

　　这就是大城市远郊盘、老破旧和城中村房子价值趋零的逻辑。至于中小城市，那结果只会更惨——大城市总还是可以卖点地，保留点土地财政，而且大城市也都有产业可以搞钱；中小城市既没产业，地也都卖不出去，那当然就只能收房产税，不然政府都开不了张。

　　而中小城市人口本身就是外流的，房产税再一收，当地没靠谱生计的基本上都要跑。所以都不需要建设公租房（政府也没钱建，建了也没人住——回不了本），大把远郊高层、城区老破旧和城中村都会加速价值趋零。

　　不过这样一来，倒也有个好处，只要在当地有靠谱生计的，都能住上品质大房——既然居住需求得到了极大满足，中小城市其他现代消费又不多，价格也不会高（毕竟房子都成白菜价了）那就可以舒舒服服的生娃了！

　　以上，就是老破旧、城中村和远郊高层长期下跌，甚至价值趋零的逻辑——上到一线超大城市，下到十八线县城，除非是土地极端的少，涌入人口极端的多的个别城市，其他绝大部分城市的低端住宅，在租赁住宅+房产税的双重暴击下，未来价值都是长期趋弱，甚至逐渐趋零的。它们只能走跌，也必须走跌，因为只有它们跌了废了，居民住房需求、地方政府收入需求才能满足；只有它们跌了废了，城市更新、内需扩张、财富再分配甚至生育问题，才能够得到不同程度的解决。

　　社会发展需要改革，而改革总有利益受损者。这一次，老破旧、城中村、远郊高层的持有者，很有可能就会这一轮改革的利益受损者。如果自己不想受损，那就做好准备，等接下来楼市回暖，把自住以外的多余房子抛了离场吧——这轮中等牛市就算到来，也不会属于低端住宅；但它至少能给多套低端住宅持有者一个解套的机会——而过了这村，估计后面就再也没有这店了。