刘晓博：救市传闻、地产股狂飙，深圳、青岛的大招……

lameihua

　　昨天（6月2日，星期五），堪称房地产行业的狂欢日。

　　在救市传闻的推动下，无论是港股还是A股，主营业务是中国内地房地产的公司，普遍出现了大涨。

　　下图是A股涨幅最大的15个行业板块：

　　房地产板块涨幅第三，整体上涨了3.81%。至于涨幅第一、第二、第四、第五的板块，都是房地产的小弟，房地产产业链的重要成员。

　　A股房地产板块中，出现了多只涨停股，比如中南建设、中国武夷、中交地产等。

　　港股的赌性更强，反弹也更为强劲，地产股涨幅超过10%比比皆是：

　　这是过去1周之内，房地产股的第二轮反弹。第一轮在5月30日，幅度要小一些；第二轮就是昨天（6月2日），行情更为强劲。

　　那么，市场到底有什么利好传闻？

　　大概有两个：

　　传闻一：继续救房企。可能会把“三道红线”的过渡期延长6月，延长到今年年底。另外，还可能上调房企负债年度增速上限，对绿档企业不设年度负债增速上限，可以用保函替代拍卖土地的保证金。

　　传闻二：可能降低大城市购房首付比例、降低二手房中介费，还可能对去年推出的16条房地产支持措施进行完善和延长。

　　据称，上述措施并没有最后确定。

　　“三道红线”，是2020年下半年出台的针对房企融资的规定，也是引发这一轮楼市大跌的重要调控措施之一。

　　所谓“三道红线”，是要求房企：1、剔除预收款的资产负债率不得大于70%；2、净负债率不得大于100%；3、现金短债比不得小于1倍。

　　如果房企踩中1条红线，则为黄色档，企业负债年增速不得超过10%；如果踩中2条红线，为橙色档，负债年增速不得超过5%；如果踩中3条线，为红色档，不得新增有息负债；如果3条线都没有踩中，为绿色档，负债年增速不得超过15%。

　　延长三道红线的过渡期，有利于降低房企的债务压力，是保市场主体的重要措施。不过，关于三道红线过渡期延长到2023年末的说法，在今年1月就有。

　　另外一个传闻，其实就是我多次在文章里提议过的：一线城市真正落实中央“支持刚性、改善型需求”的要求，把过于严厉的限贷措施松动一下。

　　比如在一线城市，首套房置换，如果第一次购房时使用过贷款，换房时再贷款（之前贷款已经归还），仍然要5到6成的首付；二套房置业者，动辄7到8成首付。这严重制约了楼市回暖，对刚需、改善型需求非常不友好。

　　所谓“16条”，是去年发布的“中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知”，这是一份全面救市的文件。传闻说，可能会在这个基础上出台2.0版。

　　我的判断是：楼市在6月出台新一轮利好的可能性非常大，因为4月、5月楼市显著降温，而楼市对整体经济影响极大，涉及至少7000万就业人口（包含家庭成员超过2亿人）的收入。

　　最近两天，青岛和深圳都出台了楼市大招。青岛的文件如下：

　　媒体最关注的，是其中“限售放松”的条款。

　　我最关注的第三和第四点，这可能是未来救市的重点方向。

　　青岛救市的第三条明确提出：鼓励各区（市）棚户区和城中村改造征收补偿货币化安置，试点房票制度。

　　这其实就是货币棚改的2.0版，拆除城市里破旧小区，减少房屋存量。让居民拿着住房兑换券去兑换新房，金额不够的补现金。

　　这一招堪称“楼市核弹”，此前很多二线城市都公布了房票安置方案，比如南昌、南京、厦门、无锡、昆明、贵阳、温州、宁波等。

　　跟2016年到2017年的货币棚改不同，上一轮主要在三四线城市，这一轮主要在二线城市。

　　青岛救市的第四条是“保租房以购代建”，保租房是“保障性租赁住房”的简称，以购代建是减少市场供应量，帮助企业去库存，效果有点类似货币棚改。总之，普通人不愿意买房，就让政府批量购买。

　　深圳最近楼市也有“大招”引人注目：

　　深圳市住建局在官网发布了“关于印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引（试行）》的通知”。

　　文件规定，6类存量住房可以筹集作为保障性租赁住房，其中包括：1、住宅；2、商务公寓；3、产业园区配套宿舍；4、商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋；5、城中村房屋；6、其他社会存量房屋。

　　这跟青岛的“保租房以购代建”有异曲同工之妙。

　　随后，深圳就传出了“统租房”的新闻。所谓统租房，是政府统一面向城中村业主签订长期住房租赁合同，然后对房子加以改造，再面向市场出租。

　　比如深圳人才安居集团，就成立了“深圳安居微棠”来操作这件事。

　　上图是白芒村业主向租户发出的通知。还有业主“吃完肉，到网上吧唧嘴”：

　　于是，深圳统租房引起了不少争议。

　　有人认为，这会抬高深圳房租、增加低收入阶层的负担，影响深圳的营商环境和竞争力。有人则认为，这是政府的一招妙棋，可以在不增加住房总量的情况下，完成保障房任务，有利于稳定楼市。

　　统租房的确有稳定楼市的意味，它至少避免了新增、新建住房，而是着眼于用好存量房。

　　但我不认为深圳这样做会影响竞争力。原因很简单：深圳的住房结构非常特殊。

　　深圳一共有1100万套住房，估计没有广州多，但一定显著超过北京和上海。北京和上海的人口要比深圳多300万到700万，但住房套数都在800万套到850万套左右。

　　深圳实际生活人口2000万，拥有1100套住房，房子是足够住的，而且从套数上远比北京上海宽裕。但深圳缺少带有独立卫生间、独立厨房、阳台，采光通风符合标准的红本住房。

　　从上图可以看出，深圳虽然已经跻身一线城市，但居住形态是“工业区模式”，住房以城中村、违法建筑、工业区宿舍为主，品质明显偏低。

　　深圳500多万套城中村住房（还有数据说是650万套），是深圳天然的廉租房，也是深圳竞争力的重要组成部分，他们的存在让深圳居住成本显著低于京沪。

　　但深圳产业在升级，来深圳工作的人才越来越多，你不能总让他们住在简陋的住房里。政府统租一批城中村，加以改造升级，让居住环境更好一些是合理的，市场有真实的需求。

　　但有两点需要注意：第一，政府统租房的推进不能太快，数量太大；第二，统租房不能形成片区垄断，要在每个片区都留下一批原生态的城中村住房，给低收入阶层保留选择。

　　无论深圳城中村住房是500万套，还是650万套，我觉得拿出100万套做统租房都是没有问题的，对深圳补短板、提升居住品质有帮助，而且基本不会影响低收入人群的生计，目前深圳一些城中村的空置率并不算低。

　　由于深圳住房结构极其特殊，深圳保障房政策也一定有别于内地大多数城市。加之深圳土地资源有限，更多利用存量房是合理的。

　　放眼全国，房地产新一轮救市是不可避免的，是必须要来的，是不以某些人意志为转移的。

　　仍然保持之前的判断：宏观政策在观望了2个月之后，将在6月轰油门。