刘晓博：民间限跌令！各地业主，打响房价保卫战

lameihua

　　01

　　佛山出现“热心业主”

　　逆市维护房价

　　继昆山限跌令事件过去没多久，一则“业主限跌”消息让人大跌眼镜。

　　据时代财经、华夏日报等多家媒体报道，佛山市南海区万达华府的一位“热心业主”呼吁邻居要增强信心，号召三房挂牌价不低于300万，抵制中介恶意压价。

　　笔者刚好在这个二手盘的隔壁小区住过两三年，对该盘的详细情形也略知一二。佛山业内朋友提供了下面这张图：

　　如上图所示，万达华府的这位“热心业主”主要总结了四点。

　　第一点，这位“热心业主”倡议，邻居要对自己小区抱有信心，万达（华府）的地段、配套、学位、便利性都是极好的。对此，笔者认为该小区的外部条件客观来说确实是不错的。

　　据贝壳发布的“佛山人气小区榜”显示，万达华府位列第一，截止发稿前有4126人在贝壳app上设置已关注、近30天775次带看，贝壳测评分别给予其交通条件7分、教育质量7.3分（满分10分）。

　　万达华府位于佛山市优质二手房成交普遍价在3-4万/平的千灯湖板块，这是佛山市民公认的楼市房价最高的板块，与广州老区荔湾接壤。该二手盘地处广州-佛山两地客流量大、开通年限最久的地铁线——广佛线金融高新区站地铁口对面，就在下图万达广场的左后方（地图显示为北侧），生活便利性较为不错。如下图所示：

　　摄于2023年3月

　　第二点，该“热心业主”认为任何小区都有毛病，呼吁邻居不要听信中介的PUA话术。事实上，笔者此前曾实地看过，并与不少中介、看房买家交流，大家一致认为该楼盘有着几个市场竞争力较弱的关键因素。

　　如刚刚这张图所示，万达华府的整体密度比较高。因为这是一座由7栋52-53层的超高层住宅楼宇所组成的小区，园林绿化偏少，其特点就是偏向刚需的居住密度。而且，由于小区底部有比较热闹的商业街区“万达金街”，相对来说比较吵闹。

　　第三点，这位“热心业主”提倡邻居业主“三房挂牌价不要低于300万”，“限跌”意图很明显。

　　翻阅贝壳数据，截至发稿前，万达华府共挂牌205套房源，三房数量为173套，占比近85%，而全盘约为1600多户。可以说，这篇倡议书面向的对象覆盖大部分的该小区已挂牌出售的业主。

　　那么，不低于300万的“限跌”呼吁，是否符合市场规律呢？

　　据贝壳成交数据显示，2020年万达华府三房成交单价范围为2.5-3万/平，成交总价在220-268万；

　　2021年，该盘三房成交单价在2月首次突破3.2万/平，3月三房成交总价突破300万关口，4月出现三房成交最高价纪录3.86万/平，价格保持至今，而该盘全年300万及其以上价格成交的三房有14套，占全年三房成交比例54%；

　　2022年该盘三房全年300万及其以上价格成交的房源仅3套，占全年三房成交18%，且全年成交均价在3-3.58万/平；

　　2023年1-4月，该盘三房成交10套，但成交价都没有突破300万，且成交均价在2.97-3.25万/平。

　　曾经踏足山巅，如今进入低谷。结合全国以及佛山这座城市近年来的市场走势，不难发现该二手盘“热心业主”是在逆市喊限跌。

　　那么，到底是否真的如这位“热心业主”所言，有中介恶意打压该盘房价呢？

　　据笔者了解，目前有两种说法、四种情形。

　　其一，疑有中介在故意压低价格，而这里又分两种情况。第一种情况是房产中介可能为该盘业主，他们判断形式不对便低价出货；另一种情况是中介在房产交易平台上架价格较低的房源来吸引客源。

　　另外一种说法则是，并无中介打压房价，这位“热心业主”确实意在呼吁业主抱团维持价格，而这里也分为两种情形。第一种情形是这位业主确实热心，维护业主的共同利益；第二种情况则是这位业主在呼吁业主维持价格，而自己有可能以相对较低的价格挂牌出售。

　　后一种情况并不是没有事实先例。此前在广州的万科欧泊，就出现业主集体抱团喊涨突破7万/平的现象，但个别业主与此同时却降价42万出售。

　　我们之所以用如此大的篇幅来详细客观地分析这一件事，是因为这件事实质已成为部分城市二手房市场的缩影。

　　02

　　此时“抱团不降价”

　　彼时“抱团涨价”

　　以下这些城市，也出现了二手房业主维持房价或“限跌”的事件。

　　在成都，绿地锦天府的业主们于近期及去年5月，都进行了“家园保卫战”、抵制“黑中介”活动。他们认为中介散播的负面消息致使小区房产价值缩水超百万，房价掉入第二梯队。

　　在南京，中建国熙公馆的业主们近期集体将一路之隔的G02地块投诉。5月9日南京发布了《关于NO.新区2023G02地块终止出让的公告》。据了解，中建国熙公馆前身为G68地块，2016年成交楼面价约2.31万/平，而此次G02地块起拍楼面价仅约1万/平，封顶楼面价为1.17万/平。

　　在杭州，融创河滨之城有业主在业主群发信息，呼吁邻居不要贱卖房子、建议上调价格。

　　在广州，此前时代春树里有业主联名发布《虚假交易撤销书》，矛头直指中介和个别业主涉嫌偷税漏税、虚假交易，因而做低成交房源网签真实成交价，影响小区房价。

　　其实，上述例子犹如一面镜子，近两年楼市下行压力大，各类事件横生的偶发性会加大。

　　不妨想一下，当房子占据家庭资产绝大比例时，特别是房价上涨过一轮的，许多人自然而然也就会对自家小区的房价更敏感。通读历史，不难发现这叫“既得利益者”。所谓既得利益者，其实一般都具有排它性，并且当个中部分的利益受损时，则会表现出明显的“抱团”现象。

　　不过，一些业主“抱团”并不仅仅限于房价止跌，反而还会“抱团涨价”！

　　譬如，今年2月底，西安绿城全运村有业主提议制定目标为涨价的“三年行动计划”，即到2026年7月时房价达到4万/平，而当前该盘相对应的组团贝壳挂牌价约为2.2万/平。

　　在广州，2020年楼市上行时也有一股风气极盛的“抱团涨价潮”，特别是珠江新城的侨鑫汇悦台、中海花城湾、嘉裕公馆等二手盘的业主群频频出现业主呼吁抱团涨价的现象。

　　最为经典、疯狂的，当属2019年的深圳。彼时深圳部分业主抱团控价、抬价，“一夜大涨30万”“半月暴涨300万”都不是新鲜事情。不过，其中中粮凤凰里花苑小区的业主在发布《告凤凰里全体业主书》后没过几天，就被宝安区住建局通报，并被暂停办理二手房网签手续。

　　总体来看，近年来的楼市乱象，可谓此一时，彼一时。

　　03

　　楼市遇冷

　　信心何时恢复？

　　二手房涨跌，其实并不是由业主决定的，而是由市场决定的。当前，不少城市的二手房挂牌量已经超过10万套了。这些城市包括：

　　北京、广州、重庆、武汉、杭州、成都、苏州、天津、南京、西安、沈阳、大连、合肥、郑州、哈尔滨、佛山、青岛。

　　此外，挂牌量相对较高的城市还有青岛9万+，宁波8万+，长春、东莞、惠州7万+……

　　可以看出来，前文所列举发生业主抱团事件的城市，基本都在二手房挂牌量较大的城市。

　　据克而瑞监测，4月全国17个重点城市二手房成交量，仅河南漯河、陕西渭南为正增长，余下包括北京、深圳、杭州、成都、南京等15个重点城市的二手房成交量环比3月份都在下降。

　　至于二手房价格方面，据中指院监测，4月全国百城二手房均价却环比下跌0.14%，而且自2月份以来一直处于下跌趋势。另外，仅北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、重庆、天津等十大城市二手房均价环比微涨0.07%。

　　在十大城市价格同比方面，即今年4月对比去年4月，呈现出五涨五跌的分化情形。如下图所示，同比上涨的是北京、上海、广州、杭州、成都，同比下跌的是深圳、南京、武汉、重庆、天津。其中，上海同比涨幅最大，为4.73%；武汉同比跌幅最大，达4.93%。

　　4月全面降温的阵阵凉意扑面而来。我们注意到，当前经济虽然回暖，但仍有一些反复和曲折，或许只有当经济持续回暖、收入预期增加，人们才会重新拾起楼市信心。所以针对楼市，新的大招确实该出台了。