刘晓博：史诗级，大撤退……

lameihua

　　对于房地产上市公司来说，一场“史诗级”的退市潮来了！

　　未来几个月里，可能有30到40家房企从上海、深圳、香港三地股市中退市。

　　房企退市潮的实质，是房地产行业史诗级的去产能、从资本市场历史性的大撤退。

　　“退市”，就是终止在证券交易所上市，企业被取消上市公司的地位。

　　对于散户来说，如果你手里有这类公司的股票，而且未能在终止上市之前抛出，那么资产价值可能归零。即便不归零，也很难变现。

　　比如泰禾集团（ST泰禾），已经连续13个交易日收盘价低于1元钱（不含今天，下图）：

　　即便今天和未来5个交易日全都以涨停报收，也无法重回1元以上。而今天到目前股价是跌停的。

　　按照交易规则，当一只股票连续20个交易日收盘价低于1块钱的时候，就要退市。

　　嘉凯城（*ST嘉凯）已经连续16个交易日收盘价在1元以下，今天到目前仍处跌停状态。即便今天和未来几个交易日涨停，股价也无法重返1元以上。

　　所以，嘉凯城的退市基本上确定了。

　　在此之前的5月9日，ST蓝光因为连续20个交易日收盘价低于1块钱，已经发布了可能终止上市的风险提示公告，同时宣布股票停牌。

　　ST中天，是5月18日累计20个交易日收盘价在1块钱以下的，股票已经从5月19日开始停牌，等待终止上市的执行时刻。

　　在香港股市，有很多内地房地产企业上市，被统称为“内房股”。

　　按照香港交易所的规则，当一只股票连续18个月停牌、无法恢复交易，就满足了退市条件。

　　新力控股是今年以来，第一家满足这个条件的内地房地产企业，其在港交所的上市地位从4月13日起被取消。

　　自房地产暴雷以来，因为债务压力沉重、债务重组进展缓慢，而无法公布业绩报告的企业有很多，基本上都采取了长期停牌的策略。

　　但他们等来了房地产行业的政策底，没能等来自己命运逆转的时刻。下面是媒体整理的，处于长期停牌状态的内房股，其中相当一部分未来会退市。

　　房企退市潮，将给其股东带来惨烈的损失。

　　比如即将退市的泰禾集团、*ST嘉凯，截至2023年一季度末分别有5.32万户、6.005万户股东。

　　一旦退市，不仅股东们的资产会严重缩水，资产变现能力（即流动性）也会大幅降低。一家非上市公司的中小股东，想转让股权、套现资金，机会是极其渺茫的。

　　退市还会进一步影响房企的声誉，让他们融资、重组、展业变得更加困难，避免破产的机会大幅降低。

　　或许有人会问：国家为什么不出台利好，拯救这些企业？

　　其实，从房企暴雷开始，国家就有分类处理的考虑。比如在今年1月，“全国住房和城乡建设工作会议”上，官方对于房地产企业的提法是：

　　要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。

　　也就是说，让一批房企破产是既定方针。中国过去这些年，房地产行业发展过于迅猛，大部分企业走上了“高杠杆、高负债、高周转”的“三高之路”。

　　随着人口红利终结，城镇化率进入高位，房地产行业的产能严重过剩，类似当年的煤炭产业，到了必须让一部分企业、一部分从业人员、一部分资金退出的时候。

　　如果没有一场劫难，谁都觉得自己不仅应该留下来，还应该是发展最快的。

　　所以从行业发展的自身逻辑看，一场惨烈的去产能、淘汰赛是必然要发生的。

　　2021年到2022年，房企集中暴雷之后，官方对房地产行业定调出现了重大变化，肯定它是支柱产业，并针对房地产行业定向降息，给予了融资优惠。但这绝不意味着，所有的出险房企都可以活下来，转世重生。如果是那样，去产能的任务就没有完成。

　　为什么最近2个月楼市异常低迷，而新的救市政策迟迟未出？除了有忍痛推进经济转型的意味，也有忍痛“出清”的意味。

　　比如房地产行业，必须要有一半以上的房企退出，才能维持产销平衡。如果现在出台全面的利好，很多“濒死”的企业死灰复燃，房地产行业很大程度上会再次走上老路，此前的痛苦就白经历了。

　　我认为：最近两个月楼市偏冷，但不出大利好，很大程度上是要让这批“该退出”的企业彻底退出。比如上市房企要退市，有一个流程要走。政策偏冷，可以让那批问题最大的房企很快就满足20个交易日股价低于1元钱的退市条件，避免死灰复燃，让“去产能”出现反复。

　　因此，这一波房企退市潮是必然的，是调控的目标之一。

　　中国房地产市场曾创造了每年新房销售近18亿平方米（17.94亿）、新房销售额18万亿元（18.2万亿元）的“双18”纪录（2021年）。

　　未来，正常年份的销售面积当在13亿平方米左右、并缓慢降低，多余的产能必须被挤出。考虑到国企、央企的业绩需要继续增长，所以民营房企需要腾出的产能空间更大。

　　回顾房地产企业在股市的上市史，令人唏嘘。内地最早成立的证交所是深交所，深交所最早上市的老五股中，除了深发展是银行股之外，其他4家公司要么就是房地产开发企业，要么涉足过房地产。

　　想当年，上市公司只要沾上房地产概念，往往身价倍增、股价大涨。

　　2010年以后，为了收紧房地产调控，A股逐步关闭了房企IPO、甚至借壳上市大门，房企想上市只能去香港股市。

　　再后来，上市公司纷纷放弃房地产业务，以不涉房、轻资产为荣。到了今天，终于迎来了告别时刻——上市房企批量退市潮。

　　一个时代谢幕了。

　　在这场史诗级大撤退背后，是中国经济的转型升级、人口趋势的逆转，以及城镇化进入2.0时代。

　　房地产仍将是中国的支柱产业，未来还会有新的房企IPO或者借壳上市，但总而言之，他们将是为数不多的“逆行者”。

　　房地产产能向头部房企集中、向国企央企集中，将是未来的大趋势。

　　相信到明年的时候，中国富豪榜将会有一次剧烈变动，房地产富豪人数会显著减少。