杨国英：楼市注定要消灭一批中产……

lameihua

　　动荡时代，

　　一切都在加速解构。

　　全球秩序在加速解构，产业链条在加速解构，财富结构更在加速解构。

　　在过去20多年，基于房价的上涨，我们诞生了一批中产，接下来两三年，基于房价的下跌，我们也终将消灭一批中产。

　　给出这一预判，不是一时兴起，更不是耸人听闻。

　　事实上，从2020年开始，我就一直在提示这一风险，去年我更多次与星球球友分享说，“现在最好的投资，其实不是别的，而是卖出你多余的房子”。

　　给出这一预判，并不是说接下来两三年房价会发生多大的暴跌，而是说基于房产占比中产家庭财富的过高，房价不需要发生多大的暴跌，只需要下跌个20%左右，许多中产家庭也就事实返贫了。

　　事关三四五线中小城市，有没有发生房价暴跌的可能性，这个我就不讨论了，这个与中国式的中产家庭没什么关系——中国式的中产家庭，其财富命运，基本上都与一二线大城市房价的走势密切相关。

　　事关一二线大城市，我个人认为，房价发生暴跌的可能性极低，这是因为在产业和人口加速分化之下，一二线大城市普遍还能吸纳新增常住人口，另外，去年底央妈发生的连续三个月双降的房贷新政（新房房价环比和同比连续三个月双降可以下调房贷利率），这事实也可以局部缓解房价发生暴跌的压力。

　　一二线大城市的房价不会发生暴跌，但是，肯定会发生震荡式的渐进下跌，这是因为在经济预期不乐观之下，现在一二线大城市楼市的接盘侠严重不够用了。

　　以某东部经济大省的省会城市为例，最近5年的二手房挂牌量，我是一路数过来的，2019年二手房挂牌量不到10万套，2020年差不多攀升到11万套，2021年突破13万套，去年进一步攀升到15万套左右，现在呢，现在的二手房挂牌量已经突破了17万套。

　　当卖房的越来越多，买房的越来越少，这不是接盘侠不够用，还是什么？！

　　当接盘侠不够用，而且是严重不够用，可想而知，房价的预期走势会如何？！

　　还是以这个省会城市为例，当二手房挂牌量突破17万套，如果没有50万以上的人口净流入，肯定是无法结构性解决这一严重的供需失衡，毕竟不是所有净流入的人口，都有意愿且都有经济实力去买房，同时，新楼盘的开发和销售也并没有停止。

　　而要解决50万以上的人口净流入，从目前的经济预期看，事实上，至少需要七八年的时间。

　　所以，之于未来三年，我们绝大多数的一二线大城市，房价渐进下跌20%左右，这不仅是正常的，而且还是超大概率的。

　　房价渐进下跌20%左右，这对于宏观经济和产业经济而言，这本不值得大惊小怪，但是，这对于中国式的中产家庭而言，却极可能是致命的，极可能是他们脖子上的绞索。

　　这是因为，中国式的中产家庭，房产占据了他们家庭财富的绝大多数，甚至有些中产家庭基于房贷的因素，房产占比他们家庭财富甚至高达150%-200%。

　　在这种财富配置极度失衡之下，未来两三年，房价即便仅仅下跌20%，也会事实导致他们的事实返贫。

　　比如一个中产家庭，家庭净资产仅仅1000万，但是房产静态价值高达2000万（存在50%的房贷，几乎没有余钱），类似这样的中产家庭事实是挺多的，在这种情况下，未来两三年，房价下跌20%，则意味着这个中产家庭的净资产迅速从1000万缩减至600万，这不就是事实的返贫吗？！

　　所以，今天，我再慎重提示一下，尽快减少家庭的房产配置，对于中产家庭而言，房产配置占家庭净资产千千万万不要超过50%。

　　中国式的中产，因房价上涨而起。

　　中国式的中产，同样会因房价下跌而灭。

　　只不过，世俗世界，芸芸众生，绝大多数人都会被短期得失所迷惑，极少有人愿意站在三年后，去决策今天的行动——应该减少房产配置如此，应该增加股权配置也是如此。

　　最后，再说一说今天的市场。

　　1，昨晚恒瑞医药宣布，拟以 6 亿元-12 亿元回购股份，用于员工持股计划，回购价格为不超过 70.14 元/股。

　　这不是恒瑞第一次推出股份回购计划，恒瑞首次实施股份回购是在去年4月25日，当时恒瑞股价29.58元/股，市值1895亿元，几乎处于近五年来的最低位，到今年的3月13日，完成回购计划时，恒瑞股价来到41.42元/股，期间涨幅约40%。

　　当然，恒瑞股价上涨还反映了恒瑞已经从一家注重仿制药生产的企业转变为注重创新药研发与投放市场的企业，从今年一季度利润重拾增速来看，恒瑞已经初步摆脱集采产生的重大影响。

　　此次恒瑞披露的回购计划似乎与去年如出一辙，但在今年经济不景气，投资者趋向避险的需求下，恒瑞在创新药领域的投入能否持续引领股价回升，还有待继续观察。

　　2，5月16日凌晨，美股持仓文件披露完毕，巴菲特清仓了合众银行、纽约梅隆银行、RH以及台积电，减持雪佛龙、McKesson、通用汽车等8只股票；另一位资本大鳄索罗斯直接清仓了新能源汽车。

　　巴菲特在清仓区域银行的同时，另一面在逆势加仓其唯一重仓的银行——美国银行，这表明巴菲特认为美国的中小银行仍然有着爆雷的风险，而全国性的大型银行不仅拥有更高的抗风险能力还能从这场中小银行危机中受益，在这场银行危机中美国银行还迎来了巴菲特期待已久的“本垒打”。

　　与清仓台积电相对应的是，巴菲特增持了第一重仓股苹果，由此也看出，巴菲特对这只消费型科技股的偏爱，自2016年以来第一次斥资67.47亿买入苹果后就不断加仓，2018年首次成为其第一重仓股至今仍在增持。

　　除此之外，我们认为，巴菲特清仓台积电还与台积电未来业绩有关，尽管台积电拥有全球领先的芯片生产技术，但在失去大陆这个大客户后，未来数年营收与利润几乎断定是要下跌的，这种双降的情况下，即便台积电拥有全球领先的技术，也有可能被同行超越。

　　索罗斯清仓新能源汽车与巴菲特大幅减持比亚迪似乎异曲同工，难得这两位大佬对新能车的看法出奇一致：新能源汽车炒作已成为过去。

　　3，日本东证指数收盘上涨0.6%，报2127.18点，创1990年8月以来最高水平。

　　看到这个消息我仿佛受到了成吨的伤害，日本股市自1990创出新高后，一躺就是30多年，这三十多年直接被称为“日本失去的三十年”。

　　然而就是在日本这种低速增长以及全球经济不景气的情况下，日本股市近几年表现突出，现在还创出新高，对比我们大A，莫大的讽刺啊！

　　但有些事嫉妒也无济于事，支撑本轮日本股市创新高的主要动力是外资的流入和回购潮，此前巴菲特对日本股市的认可就引领了外资持续流入日本股市，再加上东京证交所的呼吁，刺激日上市企业掀起了一波回购潮，两项叠加使日本股市情绪高升。

　　关于资本持续流入日本股市，我们认为主要原因是，在中美博弈两败俱伤的背景下，国际资本渴望寻求新的投资市场，纵览全球大型资本市场，除去中美就数欧洲和日本了，而欧洲尚处于俄乌战争阴影中，唯一不受影响的只剩下日本了。

　　4，端午临近，被誉为A股“粽子第一股”的五芳斋收获四连阳。

　　作为A股“粽子第一股”，2022年上市之后，首年就营收净利双降，除了疫情影响外，还与企业具有较强的季节属性相关。

　　五芳斋营收主要靠两大单品粽子和月饼，尤其是粽子营收占比超过7成，但过度依赖这种单品就可能成为一把双刃剑，一旦这种单品出现诸如食品安全类的事件，短期内就可能对企业造成重创。

　　今年，由于端午晚于去年，使得企业可以拉长销售高峰时限，企业很可能在二季度实现扭亏，因此在一季报业绩披露续亏股价连续下挫之后，不久就迎来了反转。

　　但长期而言，我们认为像五芳斋这类未来成长空间有限、边际利润低、还具有季节属性的企业，其估值在注册制全面放开的环境里将逐渐向港股类似企业靠拢，其核心价值主要在于每年可以为投资者派发多少预期的分红。