时晨晨：现在还假离婚抢房，疯了吗？政策信号：鼓励炒...

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　　当下，大家对于房地产价值的共识，正逐渐瓦解。

　　共识瓦解，伴随的就是，价值毁灭。

　　这一波楼市，只火了两个月，4月份部分城市的二手房成交量开始大幅下滑。

　　这种情况下，竟然还有人假结婚去抢房子，这是疯了吗？

　　假结婚 抢房子，傻了吗？

　　最近上海有个楼盘火了，很多连夜排队抢房的“假结婚”家庭，结婚证都是新领的，连老婆的名字都不会写。

　　中介在广场上到处“抓人”，崇明的司机、奉贤的瓜农，以及单身妙龄少女等等，都是行走的“房票”。

　　抓到房票之后，居间方甚至找到能够提供担保的资金方，资金方、房票方、居间方、认购方，四方一共签5份合同。

　　最后，居间方拿50-100万，房票拿20-50万，资金方拿几百万，当然所有的钱都是，认购方出。

　　拿出几百万，就为了去抢一套房子，客户是傻了吗？也不是。

　　因为这个楼盘开盘价12.58万/平米，但是之前这个楼盘的二手房价格差不多23万/平米，而且这个楼盘也都是大户型，200平米以上。

　　也就是说，一套200多平米的房子，价格倒挂差不多2000万。

　　这2000万的价差，足以让炒房客愿意拿出几百万，甚至上千万的资金，通过“运作”来获得资格抢这个楼盘。

　　这种一二手房倒挂的游戏，是开发商经常玩的游戏，经常搞一些“假倒挂”，来吸引占便宜的客户进场。

　　最近两年，这种二手房倒挂的游戏“套”了一大批爱占便宜的人。

　　当时买房价格倒挂，貌似占了便宜，但房子卖完后，房价就开始大幅下跌，最后连首付都跌没了。

　　这一次，那些“假结婚”抢房子的人，会落得同样的下场吗？

　　政策趋势：鼓励炒豪宅？

　　豪宅，跟普通房地产市场，一直都是两个不同的领域。

　　房住不炒，房地产调控等等，针对的都是普通房地产市场，豪宅市场基本不受影响。

　　所以，我们经常看到，无论多么艰难，总有豪宅卖爆的消息。

　　比如，上海2000万元豪宅排队“抢”，深圳4000万级公寓“秒光”等等。

　　看一个消息：

　　5月15日，中国央行表示，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；支持刚性和改善性住房需求。

　　注意一个提法，支持改善性住房需求。

　　以前都是，笼统地强调商品房要满足合理住房需求，发展长租市场、租购并举、保障性住房等等，再细说就是，强调刚性需求。

　　任何放松调控的政策，不加上针对刚性需求，根本不敢通过，怕被追责。

　　去年4月29日政治局会议，破天荒地提出改善性住房。

　　这意味着，大户型、高单价等豪宅市场政策会放松，并且放松力度会持续加大，直到这个市场起来。

　　为什么要说改善性住房呢？或者说，为什么要鼓励豪宅市场呢？

　　1、富人通胀，穷人通缩。

　　央行释放的流动性，大部分都流入了富人的腰包，结果就是，富人越来越富，穷人越来越穷。

　　招行年报数据很清晰，现在的普通老百姓根本没钱了，都花干净了。98%的人存款仅1万块，哪有能力买房子嘛。

　　现在还有2%的人有钱，并且非常有钱，占据了80%的存款，其中超高净值储户平均存款2775万元。

　　面对这种情况，合理的选择就是，动用富人的钱和动用穷人的力气。

　　问题是，这部分富人早就买房了，想调动这部分人的资金，要么放开炒房，让他们赚钱；要么让他们换房子，“老换新”、“小换大”，鼓励他们买豪宅。

　　但是，当下政策不可能鼓励他们去炒房，挤压普通民众的生存空间。因此，只剩一个方向，去买豪宅。

　　所以，这个政策导向就是，别炒房，实在要炒，就去炒豪宅。

　　2、刚需饱和，豪宅市场需求大。

　　过去，房地产市场有个政策是，“90/70”政策。

　　意思是，新建商品住房套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　这个政策从2006年开始实现，到2016年被大范围取消。

　　原因就是，刚需房子，其实总体上已经饱和了。

　　（注意一下，买不起房的别来碰瓷，经济意义上，买不起房根本就不叫需求，更别提什么刚需了）

　　再看别墅市场。

　　从1994年开始，一直到2016年，我国出台了很多政策，都是限制、禁止盖别墅。

　　尽管政策一直限制，但是别墅的数量还是越来越多。

　　为什么？市场需求太旺盛。

　　足够的市场需求，以及足够的利润吸引，这让开发商冒险违规建别墅。

　　因此，既然穷人没有购房能力了，又不能让富人下场炒房，且富人对改善性住房需求又很旺盛。

　　那么政策顺水行舟就应该是：鼓励富人炒豪宅。

　　现在，这个趋势已经出现了。

　　最近，住建部发布了关于《住房和城乡建设部关于废止和宣布失效部分行政规范性文件的公告》。

　　废除的文件中其中有一条是：《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》（建科函〔2019〕57号）。

　　这意味着，“限墅令”被废除，低密度高端别墅将重出江湖。

　　之前，政策一直收紧别墅市场，现在终于要放开了，现在终于要鼓励炒豪宅了。

　　豪宅 能火起来吗？

　　我们看一下豪宅市场的需求。

　　第一类，置换需求。

　　“老换新”、“小换大”，大户型换联排、叠拼，大平层、联排、叠拼换独栋。

　　以前，有“限墅令”压着，最高端的别墅流动不大，导致各个阶层的改善性需求被抑制。

　　今后，随着信心恢复，改善性住房向上流动也会打通，形成需求。

　　第二类，外来需求。

　　现在，卖豪宅的一部分人是，在国内赚了钱，但是想“润”出国外。

　　据中介介绍，“这种现象往年也有，但今年碰到的特别多”。

　　今后，万一国际局势剧烈动荡，“润”出去的人就会发现，这其实就是文明的冲突，无论是财产、人身安全等等，还是在自己文明圈里比较安全。

　　这部分人，可能会在兜兜转转，选择回来，形成需求。

　　第三类，新晋富豪。

　　什么时候最容易出富豪？

　　要么一穷二白的时候，会涌现大量富豪；要么是产业结构大调整，会涌现出一大批新的富豪。

　　当下我国的现状就是，产业结构大调整。

　　过去几年，很多行业可能都面临不小的压力，但是仍然有很多行业赚了大钱。

　　比如，核酸检测、疫苗生产、芯片制造、新能源汽车、高端制造等等，利润涨幅都是50%甚至100%的增长。

　　从宏观上看，中国的宏观经济仍然正增长，且增速在5%左右，这说明什么？经济总量并没有萎缩。

　　由于总量不变，甚至还在增加，虽然传统行业停滞，但是新产业崛起的非常快。

　　还有一点就是，新兴产业效率非常高，创造同样的价值，需要的人更少。

　　这些都意味着，新兴产业创造的富豪数量更多，需要的普通劳动者更少。

　　还有就是，正常情况下，旧富豪虽然落败了，可能会削减企业规模，但他们不会卖自己的别墅。

　　因此，无论是当下，还是未来，市场对豪宅的需求很大。

　　随着政策的放松，未来豪宅市场将得到释放。

　　只有高端才有价值

　　价值是什么？共识。

　　现在一个趋势是，大家对于房地产价值的共识，正逐渐瓦解。

　　一个证据是，楼市火的时间越来越短。这一波楼市，只火了两个月。

　　经过2月和3月份的火爆行情之后，4月份中国大部分城市的楼市，都冷静了下来，速度有点儿惊人。

　　据5月12日每经报道，4月上海、北京、杭州、南京以及合肥的二手房成交套数分别环比下跌了26.71%、37.3%、32.7%、13%以及40%。

　　共识瓦解，伴随的就是，价值毁灭。

　　这种情况，在很多领域里已经多次发生。比如古董、名画、宠物市场等等。

　　在这些领域，除了顶级的那些藏品能够稳定的保值增值，绝大部分中下游商品的价值都被毁灭了，要么有价无市，要么价格跌了90%以上。

　　对于房地产市场来说也一样，以后除了一些顶级好房，绝大部分房子的价值都会被毁灭。

　　我们可以由此得出两个结论：

　　1、相比普通楼市，豪宅市场会更有价值。豪宅永远升值，就是这个逻辑。

　　2、个人赶紧卖掉多余的垃圾房子，换成好地段好产品的好房子，否则烂房子就砸自己手里了。

　　只有业内的顶级，才会跨圈的共识，才有广泛的价值。