刘晓博：全面扭亏，地铁公司赚钱的秘密

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　　2022年虽然经济不景气，但是大部分地铁公司却都实现了盈利。

　　背后究竟有何玄机？

　　01

　　近日，各城市地铁公司陆续公布了2022年年度报告，27家地铁公司中有25家实现了盈利，这跟2020年绝大多数地铁公司亏损形成了鲜明的对比：

　　从营业收入来看，2022年，地铁公司营收前五为：

　　深圳地铁，239.76亿元

　　北京地铁，150.85亿元

　　广州地铁，122.85亿元

　　成都地铁，117.99亿元

　　武汉地铁，101.5亿元

　　从营业利润来看，2022年，地铁公司营业利润前五为：

　　北京地铁，31.19亿元

　　深圳地铁，19.02亿元

　　武汉地铁，16.42亿元

　　成都地铁，14.61亿元

　　长春地铁，10.55亿元

　　广州地铁，10.21亿元

　　从净利润来看，北京地铁实现净利润24.14亿元，武汉地铁净利润15.63亿元、长春地铁净利润10.4亿元；

　　广州、深圳、成都、天津、杭州地铁分别实现净利润9.02亿元、8.66亿元、8.44亿元、6.04亿元、5.57亿元。

　　和2021年数据对比，济南地铁营收增长了233%，成都地铁营收增长了75.5%，深圳地铁营收增长了46.2%，苏州地铁营收增长了15%。

　　净利方面，杭州地铁扭亏为盈，净利同比增长320%，其次是广州和济南地铁，净利同比增长196%和191%。

　　要知道，2021年，北京地铁扣除政府补贴后，净亏损达188亿，排名第一，十分具有代表性。

　　但是今年，情况完全不同，北京地铁的净利减去政府补助之后，仍然盈利24亿。

　　笔者尝试列出其他城市地铁的政府补助数据，但是多家财报并未包含这一项。

　　从北京地铁获得的政府补贴从215亿怒减至611万可以看出，政府财力划拨给地铁的钱越来越少了，有的干脆将补贴降为0，所以财报上就没有了这项数据。

　　但是，这并没有解释为什么多家地铁公司在2022年实现营收净利大幅增长。

　　其实，秘密就藏在各家地铁公司的财报里。

　　02

　　在主营业务收入项下，2022年，多家地铁公司的主营业务除了地铁日常运营卖票之外，普遍新增了房地产开发业务收入这一项，而且营收金额还不小。

　　比如成都地铁，2021年，场站综合开发业务为0，2022年突然多出来62.47亿营收，场站综合开发营收其实就是地铁+房地产＋土地开发等收入。

　　与此同时，成都地铁的物业管理服务收入也从21年的3390万大增至8710万。

　　而2022年成都地铁运营的票款收入为28.7亿，同比2021年的34.4亿下降了5.7亿，地铁广告收入也从4.59亿下降至3.85亿。

　　可见，成都地铁的过半营收都是房地产开发业务贡献的。

　　再看净利扭亏为盈的杭州地铁。

　　2022年可以说是杭州的地铁大年，为迎接亚运会，杭州全力以赴推进建设516公里线网，因此地铁运营成本飙升了近2.5倍。

　　在杭州地铁的营收中，大头还是地铁运营收入，从21年的16.77亿增至22年的21.14亿。

　　此外，土地开发整理收入大增4.77亿至5.45亿，物业经营收入也从1.02亿增至了1.33亿。

　　再看苏州地铁，2022年苏州地铁公司主营业收入里面也新增了土地开发收入，金额达13.4亿。

　　以下是南京地铁的营业收入一览，其中，新增售房收入2.23亿。

　　武汉地铁主营业务收入中，土地资源一级开发收入达53.94亿，和去年相比收入量级差不多，但这项收入已超过票款收入31.26亿一大截，占主营业务收入的63%。

　　以下是武汉地铁近三年票款收入和地产开发收入的营收和毛利率对比，可以看到，票款收入的毛利率一直是负的，也就是纯靠地铁拉人卖票根本不赚钱。

　　而20和21年，其资源一级开发即土地开发的毛利率均保持在50%以上，带动综合毛利率保持在20%以上。

　　广州地铁的情况也是如此，物业开发、资源经营等收入的毛利率明显高于地铁运营业务，在这种情况下，还有什么理由不把“副业”做好。

　　最后来看内地地铁公司中“地铁+物业开发”模式的鼻祖——深圳地铁。

　　2022年，深圳地铁运营卖票收入36.99亿，占总营收的15.4%，而站城一体化开发收入为160.48亿元，占总营收的66.9%；

　　2021年，深圳地铁的卖票收入是39.18亿，占总营收的比例为23.9%，站城一体化开发收入为95.7亿元，占总营收的比重为58.3%。

　　占比一降一升之间，深圳地铁越来越像一家房地产开发公司了。

　　事实上，深圳地铁也是向港铁学习，走地铁加房地产模式，而且率先实现了盈利。

　　去年，深圳地铁集团以205.77亿元的销售额，位列深圳本地房地产企业销售金额榜单的第三名，业绩贡献主要来自深铁懿府和深铁瑞城项目。

　　今年1-4月，深圳地铁的销售金额达92.86亿，在深圳本地房企销售业绩排名中再进一位，位居第二，销售面积排名仍高居第三，显示了强大的市场号召力。

　　此外，深圳地铁是万科最大的股东，不仅可以享受来自万科的分红，还可以与万科合作进行项目开发，可谓一举多得。

　　今年4月30日，由深铁集团和万科集团联合打造的TOD商业标杆、总体量近10万平方米的睿印，在深圳湾正式开门迎客。

　　作为深超总的首发商业，睿印覆盖地铁2、9、11号线，连通红树湾站、红树湾南站，集出行、购物、休闲社交于一体，将地下车站与商业空间无缝衔接，可以将地铁人流和商业客流最大化转换。

　　珠玉在前，其他城市的地铁公司眼看房地产开发这条路走得通，便纷纷开始模仿实践。

　　03

　　2022年，恰逢房地产市场低迷，不少地铁公司疯狂抄底，成为地方土地市场的“生力军”。

　　数据显示，2022年，21家地铁公司共豪掷824亿，拿地72宗。

　　其中，成交总价排名前三的分布是广州、深圳和厦门地铁，金额均超百亿。

　　拿地面积占全市成交面积比重较高的为深圳、沈阳和厦门地铁，比值分别是38.8%、25.3%和22.5%，在全国范围内遥遥领先。

　　此外，昆明、广州、苏州、南宁4城地铁公司，成交土地面积占全市的7%以上。

　　预计以后会有更多城市地铁公司加入拿地行列。

　　但是，也不是所有的地铁公司都能把TOD生意玩得风生水起。

　　2022年11月，南宁轨道公司推出了一项买房送“10年地铁自由”的优惠福利活动。

　　条件则是，购房人需要在11月11日-12月31日期间，买下一套轨道地产的房子。

　　这种促销方式其实说明了一点，“站城一体化开发”的TOD模式，在人口密集、地铁客流量大的大城市更为高效和吃香。

　　随着我国城镇化已经完成了一大半，房地产市场逐渐出现分化，地铁等基建设施也会随之分化。

　　国家要求的地铁客流强度是每公里每日客流量达7000人为及格，即0.7。

　　目前，还有不少非省会城市及部分弱省会城市不达标，未来它们也不适合建地铁，否则就是运椅子的无效建设。

　　而将来有可能修建地铁或者城际铁路的，主要是大城市及其都市圈里的普通地级市。

　　总之，不管地铁公司怎么盖房，我们也要记住买房不出都市圈的规律，首选规划层级比较高片区的、学位优良的TOD物业。

　　另外值得注意的是：

　　随着越来越多的城市地铁公司变身为TOD不动产开发公司，普通房企想拿到靠近地铁站的土地难度会增加，土地市场的公平性值得关注。

　　地铁公司拿到的土地、开发的房子能否顺利售出，在房地产低迷期也将成为一个问题。TOD开发如果步子太大，可能会让地铁公司陷入高杠杆、高亏损的困局。当地铁公司拿地越来越多的时候，它其实正在变身地方政府的融资平台。