刘晓博：楼市，两个大消息！

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　　最近两天，楼市有两个大消息值得关注：

　　消息一：住建部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，要求对部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，进行整顿。

　　消息二：江苏昆山市住建局下发文件，叫停了两家开发商“7折售房”。

　　这两件大事将给楼市带来哪些影响？下面分析一下。

　　先看消息一：

　　住建部和市场监管总局的文件说：

　　近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。为规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展，现提出以下意见。

　　主要措施包括：

　　1、房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。

　　2、引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　3、房地产经纪机构要严格实行明码标价。

　　4、严禁操纵经纪服务收费。具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。

　　5、房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。

　　6、房地产经纪机构及从业人员不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。

　　7、加大违法违规行为整治力度。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　受上述消息影响，中国最大的交易平台贝壳，在美国的股价一度出现了8%的跌幅，不过尾盘又收了回来。

　　官方出台上述文件，跟一些地方楼市有所回暖，中介和卖方变得强势有关。

　　二手房市场历来如此：当处于熊市的时候，买方比较强势；当市场回暖的时候，中介和卖方都会变得更强势。

　　比如中介费用和税费，在市场火热的时候，往往主要由买方来承担，卖方的要价则变成了“实收价”。

　　不过中介在市场偏冷的时候，也有“堤内损失堤外补”的玩法。这时候，卖方的期望值往往会有所降低，1套原来1000万的房子，现在900万卖出就很满意了。中介就会提出：我给你卖到910万元，多卖的10万元我拿走60%如何？卖方往往会答应。

　　有市场优势地位的中介机构，更容易赚取超额利润，因为他们的流量大，容易成交，也容易寻找到更好的价格，所以中介费率就可能更高。

　　此次住建部、市场监管总局出台的文件，目标是为了压低中介费用，让二手房交易成本更低。只有交易成本降低，交易才会活跃，经济才能复苏。

　　最近，为了活跃楼市，很多地方政府宣布降低契税，推出带押过户。如果这些努力被中介费提高抵消了，则不是政府希望看到的，也不是二手房交易者希望看到的。

　　此次出台的新政，有利于降低二手房交易成本，活跃楼市，降低群众的负担，因而是楼市的利好。

　　第二件大事，是昆山的“禁跌令”。

　　据媒体报道，上述两个项目的优惠力度都非常大。

　　比如梦之悦花园推出7.3折优惠，产品多为建筑面积86-94平方米的房源，原销售单价约2.1万-2.2万元/平方米，折后为1.6万-1.8万元/平方米，一套房源总价最多可省50多万元。

　　尚滨花园项目推出“五一五重豪礼”，巨惠32万元，再赠送一个车位“，项目销售称，”本身房子原价就160万元左右，优惠了三十来万，再送个车位。原单价1.8万元/平方米的89平方米三居室，“五一”特惠政策单价1.5万元/平方米。

　　当地主管部门的定性和处理方式是：擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，暂时关闭网签，并已将其不良行为计入年度诚信档案。

　　给开发商新房售价设置“跌停板”，是各地普遍的做法，一般允许在定价基础上最多打9折或者85折。因为突破“跌停板”而被处罚的项目，近年来屡见不鲜。

　　之所以要限跌，主要是两大原因：第一，避免老业主不满，引发群体性维权；第二，稳定市场预期，否则将来卖房、卖地都将很困难。

　　禁跌，说明在昆山等很多地方，楼市仍然偏冷。

　　其实这也符合我们之前的判断：楼市回暖的力度不够，持续性不强。这跟一线城市仍然矜持，货币政策进入观望期等因素，密切相关。

　　相信经过一两个月的观望之后，宏观政策会再次进入发力期。