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杨梅:又一个地产首富,下落不明

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发表于 2023-4-22 17:57:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
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  春光不照耀每一个角落,也不照耀每一个地产人。

  在这个地产回暖的春天里,有人重生了,有人彻底栽倒了。重生的是孙宏斌,奔波化债377天之后,4月13日融创中国正式复牌;栽倒的是前江西地产首富张园林,就在同一天,他所执掌的新力控股在停牌超过1年半后,黯然退市。

  张园林这个名字,不像孙宏斌一样被大众熟知。但在地产业,他也算得上是一代枭雄。他所执掌的新力控股曾是江西最大龙头房企。新力创立于2010年,从创办到上市只用了9年时间,上市次年(2020年)就实现了全年1138亿的销售额,被誉为“江西地产一哥”。

  然而,这些仅用10年就创造出来的辉煌,又在不到两年的时间里化为泡影。2021年9月20日,因为美元债务逾期,张园林股权质押爆仓且被传失联,新力股价闪崩暴跌87%。同日,新力控股以内幕消息为由宣布停牌。自此,新力开始一蹶不振,裁员降薪、楼盘停工、年报停发,直至走到了退市这一步。

  更令人诟病的是,不同于孙宏斌等地产人使出浑身解数拯救企业,陷入流动性危机之后,张园林彻底“躺平”了。他隐匿于幕后,对债务展期不发一言,对于联交所的除牌决定,也没有申请延期或是复议,几乎呈“下落不明”状态。

  张园林作何打算 ?他又准备沉默到何时?一切不得而知。

  与活跃于台前的各大房企老板相比,张园林低调且神秘。百度百科里,对他的介绍仅有寥寥几句:胡润全球富豪榜富豪之一,从事房地产行业,财富来源于新力控股。新力上市时招股书中,有的也只是他简略的从商履历。

  综合招股书以及媒体报道,张园林出生于1976年,进入地产行业与胞兄张国印的扶持不无关系。招股书显示,张国印为江西第五建设集团的实控人,拥有该公司80.4%的股权。2002年-2006年,张园林进入江西五建,担任建设工程总承包商,最后当上总经理。此外,2005年,他还在江西裕仁投资有限公司任执行董事。两年后,又在江西省丰城市希尔顿置地有限公司任执行董事,接手了丰城希尔顿“烂尾项目”。

  工商资料显示,这一项目是位于丰城市政府附近的希尔顿国际都会楼盘和国贸广场综合体,承建商是江西五建。由此,可以合理的推测,张园林早期的财富积累,大多源于胞兄扶持而来。

  胞兄之外,张园林的商业之路上也不乏一些资本大佬的身影,比如江西富豪陈锁。2010年,张园林正式进军房地产开发,联合江西盛开投资、万奇及沈令华一起创办了江西新力置地(新力控股前身)。公司第一大股东江西盛开投资背后站着正是陈锁。资料显示,陈锁上世纪90年代以蔬菜基地企业起家,2002年左右进入矿产业,开矿生意涵盖江西和西藏等地。与张园林合伙成立新力置业时,名下已有20多家企业。

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  不同于为人的低调神秘,在经营策略上张园林十分激进大胆。

  公司刚成立5个月,新力便联合江西华东建设投资实业有限公司(这家公司的大股东陶红同时在江西五建任职),耗资2.3亿元拿下了一块占地278亩的经开区地块。次年,新力又一举打败中海等房企大鳄,以5.2亿元竞标南昌朝阳新城地王项目。

  这两块地建成的楼盘在江西赫赫有名,尤其第二块被建造成当时南昌最奢侈的楼盘“新力洲悦”,单价要比周边贵上一倍有余。其后四五年间,新力多次在南昌拿到占地超过200亩的大盘,如南昌县的新力愉景湾、新力金沙湾以及高新区的新力时代广场等,以火箭般的速度蹿升式发展。

  仅仅5年后的2015年,新力在南昌市场的年度销售额便达到35亿,排名第四。2016年,张园林再度加速扩张,不断在武汉、惠州、苏州等地布局新的项目,一举将新力地产规模推升至百亿。翌年,为配合全国扩张战略,张园林将公司总部迁至上海,地产版图覆盖到20余座城市,当年年销售也跃升到322亿元。

  2019年至2020年是他最辉煌的时刻。2019年11月新力在香港上市,成为国内成立时间最短的上市房企。2020年其上市后的第一个完整财年,新力实现销售额1137亿元,首破千亿。年仅44岁的张园林迎来了人生的巅峰。在2020年的福布斯中国400富豪榜上,他及其妻子以110亿元的身家跻身第354位,问鼎江西地产首富。

  全国扩张、高杠杆、高周转、高投入,新力的发迹故事“非常标准”,爆雷的原因也同样如此。同所有出险房企如出一辙,蒙眼狂奔的同时,新力的债务正在疯狂积累。根据招股书,早在2016年到2019年,新力的负债总额便分别为137.6亿元、442.06亿元、725.5亿元、813.3亿元。期间,新力的平均净资产负债率高232.3%,是行业平均水平的两倍。

  更夸张的是它的融资成本。2016年到2018年,新力借款总额从64.38亿元飙至221.03亿元。借款大量来自信托渠道,导致融资成本高居不下。数据显示,2018年公司融资成本9.3%,有息负债51.6%来自信托等非标融资。即便上市之后,融资渠道得到改善,其融资成本在2020年仍高达9.1%,高于6%的行业均值。

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  成也杠杆,败也杠杆。融资渠道收紧,成为压倒张园林最后的一根稻草。

  2021年7月,一封名为《新力地产老板张园林求救信》在网络上疯传。对此,新力紧急辟谣称,内容纯属子虚乌有。

  两月之后,诡异的事情发生了。根据《第一财经》报道,2021年的9月份,因新力一笔美元债即将到期,有境外投资者在新力境外投资者聊天群里询问偿还债务计划,张园林回复称正在“积极应对”。然而令投资人愕然的是,撂下这些话不久之后,他就退出了群聊,不再沟通。

  这一行为,在资本市场引发了恐慌。2021年9月20日,新力控股的股价遭遇雪崩,一天之内跌去87%,市值蒸发了120多亿港元。盘中停牌,此后未曾复牌。

  2021年10月11日,新力控股再次债务违约,资金链彻底断裂。新力控股从此一蹶不振,裁员降薪、楼盘停工、年报停发。

  离奇的是,从此之后,张园林便开始消失于公众视野之外,对于违约债务如何处置、年报何时刊发等核心问题不置一词。2021年的8月份,浙江省高级人民法院发出一则公告,大意为:新力集团旗下4家子公司与中建投信托的金融借款合同纠纷一案,已审理终结。但因公司(新力)下落不明,不能取得有效联系,只能进行公告下达。一时之间舆论哗然,各界对张园林的动向猜测不已,但他始终保持沉默至今。

  不过,尽管张园林没有台前发声,但他幕后的动作却不小。天眼查显示,早在2021年8月,新力科技集团先将江西京学名教教育科技100%股权转让给江西纽火商贸,后将便利店连锁公司“有家实业”80%的股权转移至张磊(法人代表和实控人变更)。

  2022年10月,张园林、吴承萍夫妇双双退出新力科技,由南昌首骏房地产开发有限公司(黄蔡英100%持股)、南昌永琴陌实业有限公司(张良剑100%持股)各自持股50%,而公司法人代表也早于2021年11月就变更为张良剑。另外,据公开资料显示,在诸多项目层面上,接盘新力科技的两大新股东骏房地产和南昌永琴陌,均与新力地产存在合资合作关系。

  新力有两大运营平台,一个是新力地产集团,即上市公司新力控股集团的境内主体,注册资本32亿。另一个便是新力科技集团,是张园林颇为重要的资产,注册资本30亿元,旗下拥有教育、健康、商业等业务板块,变更前由张园林和吴承萍各持股99%和1%。

  公司爆雷之后便不断将股权腾挪转让,不禁让人怀疑张园林在通过种种运作试图金蝉脱壳,借以早早完成个人财富的风险隔离和切割。

  与此同时,去年4月份,张园林的哥哥张国印也退出了江西五建,其所持有的公司80.3571%股份由新增股东张良红接盘。张良红和接盘新力科技的张良剑,名字中均含“张良”二字,不免令人生疑。

  截至2021年6月,新力负债总额达到918.04亿元。已是资不抵债。

  新力的命运几乎可以落定:无外乎就是清盘。然而张园林的动向,始终还是一出悬疑剧。围绕着他的一系列谜团还没有解开:他打算沉默到何时?他几乎不带一丝挣扎地就退市的选择,是否有逃废债之嫌?

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