刘晓博：楼市“报复性反弹”，在这里出现了！

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　　4月18日，国家统计局公布了2023年一季度的楼市数据。

　　在这堆丰富的数据里，隐藏着很多真相，需要心细的人来发掘。比如全国新房均价在2023年3月，结束了连续3个月的反弹，有所走弱。

　　再比如，在全国的四大片区中，东北地区率先出现了楼市成交量全面反弹的迹象。而且反弹力度非常强劲。

　　先看第一张图：

　　这张图是统计局4月18日公布的。东北地区一季度新房成交面积达到了856万平方米，同比暴增了22.6%；新房销售金额650亿元，同比暴增了18.4%。

　　而东北、中部、西部等地区，仍然是涨跌互现。全国平均起来，走势图是这样的：

　　看到了吗，一季度全国新房销售金额（上图蓝线）同比增长了4.1%，销售面积下降了1.8%。跟东北地区相比，俨然“全国是残冬，东北是炎夏”！

　　上图是今年1到2月，四大地区新房销售情况，东北当时的表现跟其他区域比，差别不大。没有想到，3月份东北率先全面发力了。

　　如果剔除1到2月的数据，只对比3月。则东北2023年3月销售面积为478万平方米，相比2022年3月的329万平方米，同比暴增了45%。

　　销售金额方面，2023年3月单月为366亿元，比2022年3月的265亿元，暴增了38%！

　　东北楼市俨然出现了“揭竿而起”式的报复性反弹。

　　那么单价如何呢？

　　下面的表格，是根据统计局数据计算出的，2023年一季度四大片区新房均价和2022年一季度新房均价：

　　东部楼市在过去1年最为坚挺，虽然成交量低迷，但新房均价上涨了6.7%！其次是西部片区，均价上涨了4.4%。中部片区的均价，也上涨了1.5%。

　　只有东北地区的新房均价，在过去1年里出现了3.5%的跌幅。

　　由此看来，东北楼市正在进行降价去库存，而且以较低的降价幅度，换来了较大成交量的反弹幅度。

　　行文至此，需要交代一下，统计局的四大片区是这样划分的：

　　东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；

　　中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；

　　西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；

　　东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。

　　东北楼市规模，是四大片区里最小的。从销售面积上看，只相当于东部片区的15分之一，中部或者西部片区的十分之一。

　　如果从成交金额上看，东北地区新房市场只有东部地区的32分之一。

　　为什么东北楼市率先反弹？

　　主要原因是，去年一季度东北跌得最惨。

　　上图是2022年一季度四大片区楼市的成交情况，可以看出东北地区跌幅是最惨的，其次是东部地区，中部和西部跌幅较小。

　　但问题是，刚刚过去的一季度，东北楼市成交量强烈反弹；去年一季度跟东北跌幅接近的东部楼市，尚未出现这么强劲的反弹。

　　所以东北还是显得非常特殊！说明这里的市场跌无可跌，真正的自用客户在入场。

　　最后看一下全国新房均价情况：

　　上图是根据国家统计局数据推算出来的，3月全国新房均价（包含住宅、商办）为10191元/平方米，比1到2月均价略有下滑，结束了连续3个月的反弹走势。

　　当前的均价，距离去年7月的高点（10471元/平方米），尚有一定距离。