房地产大浪淘沙，谁拿到了下半场入场券？

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　　在商业市场，真正的高手都是长期主义者。在长期主义者的字典里，敬畏市场、未雨绸缪一定是关键词。尤其在周期产业中，前瞻的力量是企业基业长青重要的基石。

　　2022年，在房地产行业前所未有的震荡下，行业经历了去芜存菁、大浪淘沙的过程，一些房企出现债务风险，甚至被淘汰，而一些优质房企脱颖而出，上演了一场长期主义者的胜利。

　　3月30日晚，万科发布2022年度报告，营收增长11.3%，净利润增长0.4%。风浪越大鱼越贵，如果放在几年前，万科的增长数据说不上出彩，而放在2022年这个特殊年份可圈可点。

　　根据财报，在实现稳健业绩表现的同时，万科也守住了安全经营的底线，保持“绿档”和业内领先的信用评级。尤其经营性现金流连续14年为正，凸显了万科的财务高度自律。

　　业绩稳健，财务安全，万科的稳健源于未雨绸缪。早在2018年，市场一片火热的时候，万科董事长郁亮就喊出“活下去”。在不少人眼中，郁亮的表态有点危言耸听，是万科作为行业龙头的“凡尔赛”。回过头来看，郁亮曲中有深意。

　　现阶段的市场如何？在2022年年报业绩会上，郁亮认为既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，市场仍然处于温和恢复的阶段。

　　中指研究院统计数据显示，今年一季度，房企销售企稳回升态势明显，百强房企销售额同比增长8.2%，是2022年1月以来首次出现正增长。保利发展、万科、碧桂园销售额位居前三。

　　不论房地产恢复到哪种程度，行业有一个共识，那就是行业无法再回到对住宅开发过于依赖的时光，开发、经营、服务并重是唯一选择，行业下半场已经开始了。

　　换句话说，哪家企业能在经营服务类业务上占据优势，那就是拿到了行业下半场的入场券，万科是其中之一。郁亮表示，万科经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。

　　郁亮并非自卖自夸，2022年财报显示，万科巩固开发业务的同时，经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%，逐步为公司带来新的增长力量。

　　行业进入下半场，万科稳健增长的成绩已经实属不易，但作为行业的老大哥，资本市场的常青树，外界对万科期待更高，也希望其还能做的更好，带给行业更多惊喜。

　　鱼和熊掌：财务安全，业绩稳健

　　“鱼，我所欲也；熊掌，亦我所欲也。”2022年房地产震荡大环境下，财务安全和业绩稳健就是房企们的鱼和熊掌，往往不可兼得，万科是少数兼得者。

　　根据克而瑞的数据，百强房企销售额同比下降 42%。万科作为龙头企业，展现了极强的韧性，实现逆势增长，营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；净利润226.2亿元，同比上升0.4%。

　　行业大浪淘沙，一些房企经营不善，融资能力大幅萎缩，海外债务市场失去功能，以至于资金链断裂。在此背景下，万科获得评级机构认可，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级，万科成为市场中为数不多还能依靠自身信用发行债券的房地产企业。

　　在确保财务安全的同时，万科的经营管理质量也有提升。

　　财报显示，面对市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重问题的叠加，万科确保了超过 34 万套新房交付。新增投资的精准度和投后管理进一步优化，新项目的质量明显提高，全年权益总投496亿元，已开项目投资兑现度近90%。

　　一个细节值得注意，万科在53个城市组织了6322场质量共建，邀请9.6万名客户进入工地，参与楼栋主体施工、室内装修等关键节点的质量查验。

　　百闻不如一“鉴”，万科敢于开放工地，这充分表明其对项目品质有较强的信心。

　　财报呈现的是结果，反映的是经营理念和战略。万科过往的战略展现出极强的前瞻性。比如早在2007年底，时任万科董事长王石就提出“拐点论”、2012年王石又喊出“白银时代”。

　　郁亮接盘后，保持着王石一样敬畏市场的态度。2019年，郁亮提出“活下去”，不少房企在那时加速布局多元化，也有人认为郁亮危机意识过强。到了2020年，郁亮提出房地产进入“黑铁时代”。

　　万科的战术也随之调整，不追求规模转而注重发展质量。万科总裁祝九胜在2019年3月的提出，白银时代，高质量发展比高速度增长更重要。这一年开始，万科从收敛聚焦进阶至“缩表”：收缩新业务、新开工面积、海外战线、调减了债务比例等。

　　“缩表”免不了经历阵痛，2021年11月的业绩会上，郁亮曾生动比喻，“从高速到高质量，都有高字，但是不一样。行业在黄金时期要扩表，现在毫无疑问要缩表。缩表一定是痛苦的，就像减肥一样。”

　　在财务端，万科保持高度自律，行业“三道红线”继续保持“绿档”。截至2022年底，万科净负债率仅43.7%，处于行业低位，持有货币资金1372.1亿元，现金短债比2.1倍。期末长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%。

　　自律者自由，厚实的财务“安全垫”，能够让企业应对市场的不确定性时更加游刃有余。

　　企业战略决定企业的生死，穿越周期持续领跑的企业，一定对于战略节奏有精准的把握，万科就是如此。无论是开发业务还是经营服务业务，未雨绸缪，提前布局，才能在行业下半场站得稳，也能抓住发展的机遇。

　　拿到下半场入场券，长期主义者的胜利

　　地产行业下半场，房住不炒和遏制“三高”已经成为市场发展的长期原则，多元化协同发展是大势所趋。比如碧桂园形成地产、机器人、农业“三驾马车”的业务架构，龙湖集团形成开发、运营及服务三大业务板块。

　　作为行业龙头之一的万科，在开发业务稳健之外，也找了业绩蓄水池，即经营服务业务。财报显示，2022年，万科经营服务业务全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。国金证券研报评价，万科经营服务业务具有韧性，已成为公司新增长极。

　　财报显示，万物云收入首次突破300亿元，同比增长26.1%，于2022年分拆上市。物流业务经营收入同比增长17.9%。长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，领先优势继续扩大。商业营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。

　　值得注意的是，随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，经营性不动产创造稳定现金流的优势开始显现，对投资者的吸引力在变强。而REITs和不动产私募投资基金等工具的逐步实施，意味着政策层面对经营服务类业务重视度越来越高。

　　国金证券认为，未来在 REITs等金融工具的持续带动下，万科经营服务业务或迎来快速发展。同时，华泰证券认为，万科不动产运营有望迎来价值重估。

　　回过头看，地产下半场不是一个新鲜词，多元化协同发展是行业公认的大势。为什么万科能在经营服务多项业务建立领先优势，拿到行业下半场入场券？

　　郁亮对经营服务的评价一针见血：方向对、起步早、布局全、协同多。这蕴含着万科的战略前瞻性和长期主义的发展观。

　　早在2012年，郁亮就提出白银时代的判断，万科要向城乡建设服务商转型。

　　2015年，万科将万物云独立发展，万物云业绩由此迈入高速增长的阶段。同样在2015年，万科正式进军物流地产，2017年起布局冷链物流。2016年，万科整合推出长租公寓品牌“泊寓”，并在2017年将长租公寓列为集团核心业务。

　　从时间上看，万科是最早多元化转型的房企之一。近两年，面对行业淘汰赛，部分房企猛打方向盘，寻求多元化速成，也难免陷入经营困境，而万科安全穿越了周期，经营服务业务的成长功不可没。

　　对于经营服务业务的未来，郁亮表达了信心，称从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长。他还提到，经营服务业务赚的是“小钱”、“长钱”和“辛苦钱”，万科会保持耐心。

　　千岩万转路未不定，大道当然再显峥嵘。地产上半场，万科是行业排头兵。地产下半场，万科已经开了一个好头。面对未来的未知和不确定性，外界期待万科能有更好的表现，为行业创造更多的价值。