刘晓博：这些城市，房子尽量别碰！

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　　近日，克而瑞（CRIC）发布了截至2022年12月末的，50个中国内地城市商品房的消化周期。

　　这个数据告诉我们：从投资角度看，哪些城市的房子库存量超大，需要非常谨慎，甚至不能碰；哪些城市房子的库存量偏小，短期有上涨可能。

　　“消化周期”，是按照过去几个月的平均销量，来计算某个城市库存的房子需要多久可以卖完。

　　因此，“消化周期”是一个变量，会随着市场转冷或者转热而变化。

　　下图是50个城市（包括一些地级市代管的县市）的商品房消化周期。

　　从上图可以看出，合肥、济南、杭州、上海、苏州太仓的消化周期最短，都小于8个月。

　　短期来看，这几个城市房价有上涨压力，或者说比较容易上涨。

　　其次是南昌、江苏昆山、西安、泉州，消化周期均小于12个月，也算比较容易上涨的城市。

　　消化周期在18个月以内，都是正常的，比如深圳、温州。

　　消化周期超过24个月，则库存压力比较大；如果超过36个月，会被认为库存量太大了。

　　一共有6个城市的消化周期超过36个月，分别是无锡代管的宜兴市（82.7个月）、广西北海（68.9个月）、呼和浩特（60.6个月）、兰州（54.8个月）、烟台（49.8个月）、大连（47个月）。

　　从投资角度，不建议碰这6个城市的房子。

　　消化周期超过30个月的长春、汕头、沈阳也尽量不碰。

　　自然资源部（原国土部）、住建部曾下文，在消化周期和土地供应之间建立了下面的动态供地机制：

　　商品房消化周期在36个月以上的，应停止供地；

　　36至18个月的，要适当减少供地；

　　18至12个月的，维持供地持平水平；

　　12至6个月的，要增加供地；

　　6个月以下的，要显著增加并加快供地。

　　消化周期超过30个月的9个城市，有6个是北方或者西北的城市，只有3个南方城市。这3个南方城市，要么级别较低，要么经济发展水平一般。

　　由此可见，消化周期虽然是一个影响房价的短期因素，但跟城市的发展水平存在关联。

　　级别低、人口增长慢的城市，经济一般不太好，财政压力大，就会倾向于多卖地。卖地多了，就会造成房屋库存量大，房价长期涨不动。

　　买房，尽量要选人口增量好的、高级别城市。消化周期虽然是短期因素，但背后有长期逻辑。

　　上述50个城市的消化周期数据，值得今年计划买房的人高度关注。