时晨晨：胡扯！谁说房价不能下跌？不服来辩！

lameihua

　　中国楼市太诡异了，销售异常火爆，但是价格却没怎么涨。

　　这是一个巨大变化。

　　第一、楼市诡异现象：房子越卖越多，房价还没涨。

　　今年2月份以来，房地产销售相当火爆，新房和二手房同比涨幅高达50%和103%，涨幅差不多创下历史新高。

　　根据易居研究院的估计，3月份新房成交面积同比上涨29%，二手房成交套数同比增长79%。

　　虽然3月份数据较2月份有所回落，但是仍然保持相当高的增速。

　　按照以往楼市的规律，如此火爆的销售状况，房价早就一飞冲天了。

　　今年不一样，全国各大城市房价基本上都没有大幅上涨，相反，房价涨幅仍然处于近些年低位。

　　更重要的是，房价上涨的恐慌情绪也没有蔓延，更没有影响众多购房者的决策。

　　因为，时代变了，趁着楼市回暖，趁机抛售套现的房东更多了，这导致二手房挂牌数量急剧飙升。

　　所以就出现了，房子越卖越多的诡异现象。

　　今年3月，广州的二手房挂牌量正式突破13万套，较去年同期的9.9万套增加了34%。

　　北京的二手房挂牌量也达到10.5万套，同比增长27%。目前，上海二手房挂牌量也达到9.9万套，逼近10万套大关。

　　二线城市，二手房挂牌量更是喷涌而出，重庆二手房挂牌量已高达19.4万套、成都二手房挂牌18.2万套、西安二手房挂牌18万套等等。

　　所以，总结起来，这轮楼市周期，有一个非常大的变化：

　　成交量急剧飙升，但房价总体上相对平稳，因为二手房和新房供给量更大。

　　这意味着什么？供需关系开始决定房价，这是一个巨大的变化。

　　供需关系影响价格，是最基础的经济学原理，也是最基础的经济学规律。

　　供需关系决定房价，意味着中国楼市终于要回归“常识”了。

　　第二、思考一个问题：谁说房价不能下跌？

　　从什么时候开始，中国开始流行“房价不能下跌”逻辑的？仔细思考过它的逻辑吗？

　　尤其是金融从业者，绝对不能人云亦云。

　　市面上，房价不能下跌的理由有以下几个，我们挨个分析：

　　1、“房价不能下跌，否则土地财政难以为继”。

　　偷换概念。

　　房价和土地财政有直接关系吗？没有。

　　准确来说，土地财政跟什么关系更大？房地产销售和投资。

　　这句话的假设前提是：房价下跌等同于房地产销售、投资下降。

　　2、"因为房地产是国民经济支柱，房价不能下跌"。

　　偷换概念。

　　同样的，房价下跌跟经济增长也没有太大关系。拉动上下游产业链的，是房地产销售和投资，不是房价。

　　这句话的假设前提还是：房价下跌等同于房地产销售和投资下降。

　　3、房价不能下跌，因为这会导致国家资产负债表衰退，进而影响经济发展。

　　这个逻辑的假设前提是，房价下跌的时候，房子供给不变，或者供给减少。

　　如果房价下跌，导致房子销售更多，那么社会资产负债表不仅不收缩，反而会扩张。

　　小结一下：前面3个逻辑，基本上都假设，房价下跌等于房地产销售下降，进而导致投资下降。

　　其实也就相当于“涨价去库存”。

　　注意，房地产“涨价去库存”，这个违反经济学规律的奇葩现象，只有中国才存在。

　　它的本质是什么？

　　利用消费者的恐慌心理，以远高于其价值的价格，把房子卖给购房者。

　　这跟“生病进医院手术室，医生突然说得加钱”一个道理。

　　在这种逼迫下，你不想买也得买，即便是砸锅卖铁也得买。

　　必须清楚，这种现象是畸形的存在，是不符合经济规律的。

　　记着：房价下跌不等于房子销售下降，更不等于房地产投资下降。

　　4、房价不能下跌，因为银行会产生坏账，甚至可能会爆发金融危机。

　　这个逻辑，没问题。但是问题是，没有进行量化。

　　因此，不能简单来说，房价下跌，导致银行坏账。

　　关键问题是，房价到底下跌多少，才会导致银行出现大量坏账或金融危机？

　　2011年，中国银监会曾要求各大银行对房价下跌进行压力测试，各银行测试结果都显示：只有房价下跌50%的时候，银行才会明显出现问题。

　　银监会前主席刘明康也曾表示，自2008年，银监会就要求商业银行进行房地产压力测试，监管部门也会进行整体测试，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。

　　结果也一样：只有房价下跌50%的时候，银行才会受影响。注意，银行损失的只是利息，本金并不会受损。

　　也就是说，至少在2011年，房价下跌50%，银行完全没问题。

　　现在呢？一般来说，房子首付比例是30%，所以房价下跌的极限也是30%。

　　但是，中国没有个人破产制度，并且前些年的房子首付比例都在4成-6成。

　　所以说，中国银行业能够承受的房价下跌幅度，虽然不会高达50%，但是平均来看，估计下跌40%应该没太大问题。

　　我们再从另外一个角度分析，“房价不能下跌”的逻辑错误。

　　1、“房子是资产，金融属性太强，所以不能下跌”。

　　按照这个逻辑，股票也是金融资产，债券也是金融资产，所以股票和债券也不能下跌吗？

　　金融市场上，就没有只涨不跌的资产。

　　也不存在“由于房子是金融资产，金融属性太强，因此价格不能下跌”的逻辑。

　　按照价值回归的理念，金融资产不波动，哪来的投机机会？

　　比如其他条件不变的情况下，茅台股票明天跌到1块钱，你买不买？

　　作为金融资产，价格大幅下跌，其他条件不变的情况下，在恐慌情绪释放后，市场上一定会涌现出大量的买盘。

　　2、作为消费品，“降价”才能促销，才能扩大生产。

　　目前所有官方文件，“买房”都归为消费，而不是投资。

　　就问一句，你在最近3年的官方文件里面，能找得到“居民买房属于房地产投资”的措辞吗？

　　所以，在我国房子就是消费品，这就是它最基本的属性。

　　消费品价格能跌吗？肯定能啊。

　　作为消费品，涨价去库存，就是收智商税，就是割消费者韭菜。

　　汽车也属于消费品，汽车价格都大跌了，房子自然也能够下跌。

　　以前，大家普遍的认知也都是，汽车不能降价，当下买得加价买，并且每年价格都有一定涨幅。

　　为啥？车企要做品牌，要打造高端品牌，绝对不能拉低档次。

　　现在呢？

　　在特斯拉、比亚迪等新能源汽车价格下跌的冲击下，燃油车也打破不降价的神话，几乎所有品牌价格都开始大跌。

　　降价后，效果也很明显，谁降价早，降价快，降价多，谁的销量起来的快，市场占有率扩张得多。

　　东风雪铁龙C6卖爆后，不仅3天清空所有库存，几个工厂还得加班赶订单。

　　看清逻辑没？汽车降价——订单爆涨——生产扩张。

　　作为消费品，汽车遵守这个规律，房子也会遵守这个规律。

　　所以，房价下跌等同于房子销售和投资下降的逻辑是完全错误的，因此基于这个假设前提上的所有推论也是错误的。

　　最后总结一下：当下所有“房价不能下跌”的逻辑，实际上只有一个，即价格泡沫太大了。

　　无论作为投资品，还是消费品，当房子价格下降到足够“诱人”，有需求的人自然也会去抢购。

　　在房地产销售起来后，政府也会卖更多的土地，财政收入不仅不会降低，可能还会增加；同时房地产开发和投资也会扩大，进而拉动经济增长。

　　作为消费品，大家不买房的理由是：价格泡沫过大，那堆钢筋水泥配不上我辛辛苦苦赚来的钱。

　　作为投资品，大家不买房的理由是：价格泡沫太大，投资房地产并不能给我带来很好的投资回报。

　　因此，房子被打上“不能下跌”的标签，只是因为价格泡沫太大了。