刘晓博：2023年“楼市监管第一击”，来了！

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　　三天不打，上房揭瓦。这是民间对“熊孩子”非常形象的描述。

　　楼市，很多时候就是个“熊孩子”。

　　两年前因为“惹是生非”被打进了ICU。经过1年多的精心呵护，楼市不仅再次缓过来了，还又开始出“乱象”了。

　　当前最大的乱象，就是不少人在“贷款中介”的怂恿下，某些银行的默许下，使用经营贷置换存量房贷。

　　为此，银保监会银保监会办公厅近日向各银保监局，各政策性银行、大型银行、股份制银行、外资银行、直销银行等下发《关于开展不法贷款中介专项治理行动的通知》。

　　《通知》要求，各银保监局、各银行业金融机构要深刻认识不法贷款中介乱象的严重危害，成立由主要负责同志亲自牵头的专项治理行动领导小组，制定具体工作方案，部署开展为期六个月（2023年3月15日-2023年9月15日）的不法贷款中介专项治理行动。

　　这个重要的消息，是媒体在3月9日晚上披露的。

　　据报道，《通知》要求：

　　1、各银保监局组织辖内银行业金融机构开展不法贷款中介专项治理排查。对于查实的违法违规问题，要依法予以行政处罚。

　　2、各金融机构要切实加强员工行为管理，排查银行业金融机构基层工作人员是否存在私下勾结贷款中介、向客户推荐贷款中介、放松对贷款中介推荐客户的审贷标准和贷后管理标准等问题。鼓励各银行业金融机构建立贷款中介黑名单制度，对诱导、帮助借款人违规申请贷款的中介，纳入合作黑名单。

　　3、加强贷后资金流向监测和用途真实性管理，关注经营用途贷款发放前后借款人提前偿还住房按揭贷款的情形，重点关注小微企业和个体工商户注册时间较短、受让小微企业股权时间较短等现象。

　　4、要主动与公安司法机关联系，加强沟通协调与信息共享。依法依规主动移交查实的违法犯罪线索，推动对不法贷款中介群体等的全面刑事打击。

　　套取经营贷用来买房、炒股，是长期存在的一个现象，每当楼市、股市有行情的时候都会卷土重来。

　　其根本原因是：经营贷的利率显著低于房贷利率，更显著低于民间融资。

　　比如目前经营贷年利率可以做到3.4%。而在过去两三年，房贷利率最高的时候达到5.5%，甚至超过6%。

　　今年以来，房贷利率不断走低，首套房全国平均利率大概在4.1%左右，个别城市甚至做到了3.7%。

　　这让过去几年贷款买房的人非常羡慕，但他们只能享受到35个基点的LPR降息，而不能享受“加点”的大幅下降。于是，很多人就开始动脑筋，想通过套取经营贷来置换存量房贷。

　　想获取经营贷，需要自己名下有小微企业，并达到一定标准（比如注册年限，流水等）。有贷款中介专门做这种生意，甚至替客户注册或者购买1个空壳公司，然后用住房抵押，获取低利率的经营贷。

　　有些银行为了完成贷款任务，对套取经营贷的行为睁一只眼闭一只眼。

　　经营贷置换房贷，会造成贷款期限错配，不仅给贷款者带来风险，也可能给金融系统带来风险。

　　对此，银保监会曾多少提醒公众，使用经营贷置换房贷存在“贷款用途违约”、“资金链断裂”、“高收费陷阱”、“个人信息泄露”等多重风险。

　　此前，广州中院也对一起“经营贷挪用还房贷案”做出了二审判决，责令当事人在判决生效起10天之内，向银行归还借款本金和罚息。如果不履行，将拍卖房子。（下图）

　　现在，一场声势浩大、为期6个月的专项整治开始了，矛头直指违规使用经营贷，以及幕后的不法中介、违规银行。

　　这将对楼市、股市产生什么影响？

　　第一，这对楼市构成了短期的利空。

　　6个月的专项行动，将显著阻滞银行低成本资金流入楼市，让楼市回暖的力度变弱。不过，从长期看有利于楼市健康发展，防范风险的积累、扩大。

　　第二，对股市也构成利空。

　　部分经营贷并没有置换存量房贷，而是拿去炒股了。在清查经营贷的大环境下，流入股市的经营贷资金也将减少。

　　既然对楼市、股市都构成短期利空，管理层为何还要这样做？

　　一是为了防范风险。二则说明管理层有足够的定力，不希望楼市、股市重走“高杠杆”、“资金错配”的老路。

　　国家当然希望经济回暖、楼市股市回暖，但这种回暖应该是可持续的、健康的，而不应该是建立在违规挪用贷款基础上的。

　　前两天，住建部长倪虹在接受记者采访时，力挺了房地产行业，同时也有如下值得注意的表态：

　　这已经是在敲打了，提醒市场不要得意忘形、重蹈覆辙。

　　这符合我之前解读政府工作报告时的判断：2023年的经济回暖，将是温和的、追求可持续性的，货币政策、财政政策都不支持V型反转，因为“飘风不终朝，骤雨不终日”。

　　股市和楼市，也是如此。