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云石:不要惊慌,这一轮房价绝无可能大涨

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发表于 2023-3-8 09:15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
  最近一二线城市的房市迎来了小阳春。苦哈哈了几年的房地产商、中介以及房市自媒体,又开始鼓吹房价大涨——M2激增、成交量大涨、库存减少,看房人增加等等,都被拿出来作为证据,甚至把今年比作上两次房价大涨前的2008、2015;但与此同时,很多博主也搬出出生人口减少、结婚率降低、经济形势不佳以及二手房抛盘量同步激增——甚至新增数量的比成交数量更多等,证明这一轮房市回暖只是暂时性的,小阳春不具备可持续性。

  那么,谁的观点更能站住脚?其实就论据而言,双方搬出来的东西都是真实的,也都是有道理的——人口、政策、金融,乃至于库存、市场情绪,这些确实都是影响房价的因素。只不过,现在这些因素,明显形成了对冲,正反双方各抓住有利于自己观点的那部分说事,而有意忽略掉不利的部分,这就都显得片面。

  而老云的观点,是很明确的——虽然短期来看,基于买涨不买跌的行业特征,可能会有意制造出一些市场恐慌,甚至导致部分人恐慌性接盘;但从中期来看,其实是不可能大幅推高整体房价的——甚至哪怕只是较大幅度都不可能发生。做出这个判断的依据,并不是上面这些形成对冲的技术性指标,而主要是国家战略和国际形势:

  内部而言,众所周知,房价的构成主要是地价,所谓的建造成本,其实普通高层一般也就2000块左右一平——跟现在全国平均万元的房价对比根本不值一提。而地价之所以在过去这些年被不断抬高,或者说中央默许各地方政府哄抬地价,表面上看是填补地方财政缺口;根本上,是因为要为经济发展筹集资金。

  这是很现实的东西。国家要各地发展经济,而发展经济不是空口白牙的忽悠,是要先有投入才行的——基础设施建设要钱、培育企业要钱,招商引资要钱、减免税费要钱——甚至提供良好的行政服务,也需要养更多的财政人员,给他们提供较好的待遇。

  这么多钱从哪儿来?只能从炒地皮来——用房子这个虚拟财富,交换老百姓辛辛苦苦赚取的真金白银。而不断炒高的地价,可以不断放大房子这个虚拟财富的泡沫,这不仅可以刺激和巩固老百姓的购买和持有欲望,也可以更好的将老百姓手上伴随着经济增长而不断增加的收入乃至积蓄全部挖出来——换言之,如果房价不涨,那不仅无法再顺畅的从老百姓手上交换真金白银;就算依然能换,由于筹码价格太低,换的也不够多——不能把老百姓手上的钱换光,自然也就没有足够的钱再投入经济建设。

  用房子这个虚拟财富,交换经济发展过程中老百姓赚取到的真实财富,然后再把这笔钱投入到下一步经济建设当中,营造更好的经济发展环境,进而创造更多财富增量——这一套循环,才是过去几十年房价、地价不断上升的根本逻辑。

  但这种逻辑,是建立在粗放式发展基础上的。当国家经济欠账很多、经济大环境也很好时,你随便招个什么企业都可以创造财富,随便整个工厂都可以把货卖出去,随便弄点基础设施,都可以提高经济运行效率——换句话说,通过投资赚取更大财富的成功率很高。

  这种情况下,中央是不会从根本上反对各地政府炒地皮的。毕竟炒地皮收上来的钱投出去,可以在未来带来更大利益嘛。而因为投资能带来更大长远利益,所以对老百姓的整体影响也是利大于弊——它卖地赚钱,然后拿钱改善经营环境,经营环境好了后企业就提高效率降低成本,从而可以创造更大财富,这样也可以带动经济,让民众的实际收入进一步增加。

  但现在不行了。为什么?首先,一方面,历史欠账都填的差不多了——交通水电等基础设施都建的差不多了,提升民众生活质量的公共设施也建的差不多了。再建下去,对经济效率和民众生活质量的提升效果越来越差,性价比非常低。另一方面,第三次科技革命到顶,全球经济进入滞胀,再加上中美脱钩乃至对抗——所以出口市场也逐渐萎缩。

  当然,这并不意味着经济发展动能消失——我们还可以通过科技创新和产业升级,以及打造一带一路中华海外经济圈等方式,来进一步发展经济。

  但问题是,这些属于精细化发展,外拓型的发展,这类发展模式,既不需要过去那种庞大的建设规模和体量,更不需要各地政府的直接参与——事实上,大部分地方,都和这些新经济动能没什么关系。

  既然如此,还让它们通过卖地,从老百姓手上搜那么多钱上来干嘛?把现有的基础设施维持住,把现有的社会公共服务水平维持住——维持住已成型的建设成果,就足够了。甚至,由于产业升级以及人口集中化,很多地方现有的产业和人口都会逐渐萎缩——这意味着这些地方政府的基础设施和社会公共服务,很多都已经过剩,连维持都没有必要,而是要缩减。

  相反,如果继续卖地,还会带来很大的反作用。在之前的《产业外移愈演愈烈,中国能顶得住吗?》中,老云已经分析过,产业转移的趋势是不可逆的——即便没有美国的外力推动,就我们自己来说,要想继续发展经济、进一步提高人民生活水平,自然也不可能老留着那些劳动密集型的血汗加工厂——这些利润低附加值低的行业,不可能帮助中国经济和人民收入继续提升。

  只不过,产业外移由美国主导和我们自己主导,那是完全不一样的。美国主导,那就是要将我们抽空,进而拉美化;而我们自己主导,则可以将产业迁入国纳入中国经济体系当中,成为我们的外部力量。而这个进程最终由谁主导,关键就在于内需市场。谁家市场更大,消费力更强,产业迁入国为了把货卖出去,就必须听谁的话,就得融入谁的经济体系。

  如果产业迁入国是主要融入中国经济体系,那么他们承接产业所需要的相关资本投入、基础设施建设、必然就主要由我们中资接盘,也必须使用人民币;他们通过初级加工业赚到钱后,想购买自己生产不了的中高端工业品或者服务——不管是手机、电脑、汽车还是互联网甚至文化娱乐产品,也必然要主要选择中国产品。这样一来,外循环也就可以重新复活,我们也可以借此对冲掉对西方出口和投资下滑的影响,进而将投资、出口、消费三驾马车全部激活。

  所以,内需是未来中国经济发展的关键,消费将取代出口和投资,成为中国经济发展和中华经济圈构建的引擎。

  那怎么激活内需?以前是通过粗放式发展,用投资创造更多的财富,获得进一步发展资金的同时,让民众赚到更多的钱——这种路径下,通过炒地卖房给地方发展筹资是可以的——哪怕这过程中产生了炒房投机,造成房价相对虚高,但鉴于地方政府也能从虚高的房价中获得更大的卖地收益,然后可以拿这些收益去投资发展经济,创造出更多的财富,所以总的来说,只要炒房投机别疯狂到把楼市炒崩,那从中长期看依然还是利大于弊的。

  但现在,这条路在绝大多数地方已经走不通了,钱在这些地方投下去,产生的回报越来越低——创造不了更多社会财富,居民也无法从中赚到更多的钱,还留下一大堆垃圾资产甚至债务,居民消费也因此被束缚。

  这种情况下,站在中央的角度,自然要将这些房子去金融化,阻止房价进一步上涨——这样才能压制垃圾资产形成,减少债务负担,将社会和居民的财富释放出来用于消费,以此来构建内循环,推动庞大内需市场的形成。

  这就是房价不可能继续大涨的内因——国内外经济大环境的变化,决定了投资拉动经济的发展路径已经到头,内需成为经济发展的新引擎。这种情况下,与投资高度捆绑的房价,自然也就失去了上涨的动能——甚至成为阻碍内需发展的绊脚石。

  至于外部方面,美国对中国的虎视眈眈,也决定了房价不可能上涨。

  中美关系走到今天这一步,但凡只要脑子不进水,都知道美帝亡我之心可以说是路人皆知了。而之所以到现在为止美帝还没有亡我们,不是因为它不想,而是不能——这个不能,武的方面来说,是因为两大超级军事强国,又都一大堆核导,没法直接热战仗解决问题;至于文的方面来说,就是性价比算不过来——打冷战拼消耗,美国就算最后能赢,基本上也会把自己耗垮。

  武的这里就不说了——这是另一个维度的事。就说文的,美国之所以只是层层进逼围堵,而没直接掀开冷战幕布,是因为自己现在承受不了经济高烈度对抗消耗。而换个角度,如果计算下来能承受,那以美国今日对中国之忌惮,是绝不介意拼上一口老血,一劳永逸把中国放倒的。

  那么,什么情况下,美国会变得能承受得了经济高烈度对抗消耗呢?一种是美国自己变强了,拉开了与中国之间的差距;另一种情况下,那就是中国自己露出了大破绽,让美国有机可乘。

  那中国这边有什么大破绽?这个地球人都知道——中方美股欧日债,全球四大经济体,各自手上捏着一颗大雷,谁要是爆了,就是大破绽露出——正如中国现在瞅着美债,美国同样盯着中房,只要这里能爆——或者说有爆的可能,美国是绝对不会放过这个机会的。

  这就可以解释为为什么2021年中国强力出手打断当时的房市小阳春,并用严厉的政策亲手点爆房企的金融大雷。当时我们的内宣,通常时从房价继续上涨会影响居民安居乐业的角度来解读。这个当然没错,但实际上,当时中国之所以出手这么重,做的这么绝,绝不仅仅是为普通购房者买房考虑这么简单:

  以深圳为例。深圳是炒房者的宇宙中心,也是历来各轮,尤其是2021年那一轮房价上涨的发动机。而深圳房价在2021年那一轮上涨前,实际上就已经跟普通购房者没什么关系了——房价由五千涨到一万,那对普通买房人的影响是巨大的,但房价从5万涨到10万甚至15万20万,跟普通人屁的关系都没有!

  不光是深圳,还有北上广,甚至杭州厦门南京,中国数得上的所谓有金融价值的房地产市场,他们是涨是跌,基本上都已经跟普通人没了关系。

  既然跟普通人没了关系,那光扯安居乐业,其实就很勉强了。所以当时强力出手打压楼市,包括后面的房地产公司爆雷,更多的是从防范金融风险考虑。深圳一套房动辄上千万,再来一轮大牛市,那就直接往两千万方向奔去了。这么大的翻倍收益,必然会让炒房者趋之若鹜——而炒房者的套路,自然是能贷则贷,零首付最好。

  光一套房就背上千万贷款,这里面的风险可想而知,稍有风吹草动,光是一线城市的弃房断贷,就能把中国金融体系带崩。

  而这还是购房者这一端的,各类房地产公司的各种欠款更是天文数字,如果玩爆了,整个中国经济体系都会完蛋。

  这才有了2021年强行拍死房地产,哪怕搞出一堆烂尾楼也在所不惜。2021年美联储还在降息放水周期,全球金融市场利率普遍处在地位,经济在放水的刺激下也是一片繁荣。这时候强摁住房价,逼房地产爆雷,就算损失惨重,但至少还能撑过去。如果当时不下狠手;那待到房价再大涨一轮,各路贷款再疯狂输出一波,到这两年美联储疯狂加息,全球流动性紧缩,经济危机严重发酵时,中国房地产的雷该爆还是得爆——但到这个时候爆,那势必地动山摇,想救都没得救,中国金融体系乃至经济体系的崩盘不可避免!

  搞清楚了这些,我们就可以明白,现在为什么不可能房价会大涨了:

  现在美联储利率依然高位运行,全球流动性仍高度吃紧,经济也深陷滞胀。这种情况下,如果中国再来一轮房市大涨,泡沫放大,那等于是把自家最大的雷的引信给亲手点燃!

  这样的机会,美国岂能放过?本来美国现在的情况并不好,长期高利率对美国经济和金融体系的压力十分巨大,市场一直在赌美联储将撑不住,被迫提前放水降息。

  可这时候,如果中国露出这么大的破绽,那美国哪怕就是拼着自家狠狠放把血,也要把高利率给维持下去——甚至不排除直接把利率一路真加到6以上,并长时间维持。

  当然,美国真这么搞,那就是往自己身上捅刀。但加息本来就是七伤拳。只不过捅自己的同时,也是在捅别人。只要别人比自己先死,然后别人的肉够补自己的疮,那美国就能把失去的赚回来。

  本来,这一轮美国加息收割的成功率不大的——毕竟自家这次窟窿实在太大,而最大的肥肉中国又啃不动,甚至其他人倒下,美国想去捡尸时还有可能遭遇中国截胡。所以很大概率,美国最后看得不偿失,就有可能被迫提前终止加息,投子认输——而只要美国的收割半途而废,那中国就将赢得这次百年未有之大变局,赢得中美博弈第一阶段的胜利。

  但如果中国这次露出这么大的金融破绽,那情况就不同了。一旦看到中国有机可乘,美国哪怕拼着失血更重,也要继续去捅去扛,甚至拿出全部好用的不好用的手段,拼着自身元气大伤,也要疯狂打压中国经济,逼离在华资本。

  这是必然会发生的事。毕竟对美国来说,甭管自己失血再多,反正只要最后中国在美国前面先倒下,那美国的所有损失,都可以从中国身上捞回来,而且还消灭了一个最大战略竞争对手——长期短期利益同时得到满足。以前看不到这希望,所以美国或许不愿意做的太绝,不愿意在没有足够胜算的情况下,把自己伤的太狠。但如果中国这边露出大破绽,美国是绝不介意把加息进行到底,把高利率环境维系到底!

  有美国这么个怪兽盯着,你说中国哪有胆子在这个拼消耗的节骨眼,去放手房价大涨?房价不涨,最多房地产市场依然颓靡,中国经济复苏多些坎坷。但如果房价大涨,那马上美国就会扑上来,直接把中国咬的粉身碎骨。

  总而言之,无论是经济转轨这个内因,还是中美博弈这个外因,无论是百年大变局这个短期因素,还是下一个历史阶段经济发展引擎这个长期因素,都决定了,房地产市场绝不可能大涨。

  当然,大涨不可能,小涨还是有可能的——毕竟买涨不买跌的特点决定了,完全不涨的房地产市场,是无法引诱哪怕刚需客户上车的。所以,如果是自住的话,那确实可以上车——毕竟哪怕5%、10%的涨幅,对普通人来说也是一大笔钱。但如果指望着三成五成甚至翻倍——这种足以覆盖投资甚至投机成本,引发世人贪欲的大涨——这个极少数优质片区或者楼盘或许可能,但较大范围,是绝不可能出现的。如果真的出现,那么等待购房者的要么就是房产税,要么就是崩盘——无论哪一种,都会将房价打回原形,甚至打成负资产!真到那时,你该做的,还真不是跑步上车,而是赶紧把手中的一切人民币资产换成黄金或者美元——因为一场经济大崩溃,就真的为时不远了。

  当然,这种情况不大可能出现的,执政者也不会允许它出现——连2021年风和日丽时的小阳春,都可以基于未雨绸缪而悍然打断;现在2023狂风骤雨已经来袭的当下,又岂能让它成为现实呢?

  所以,指望房价大涨的,死了这条心吧!

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