时晨晨：经济定在5% 但“陷阱”也出现了！

lameihua

　　2023年，经济增长目标5%，这跟房地产有什么关系？

　　首先明确，作为国民经济的支柱，房地产强弱能够直接影响经济增长速度。

　　根据国信证券的测算，人均房地产固定资本形成额增加1%，人均GDP会增加约0.115%-0.230%；人均房地产消费增加1%，人均GDP会增加约0.143%-0.684%。

　　反过来讲，当经济增长目标确定之后，考虑到其他约束因素之后，房地产的强弱也基本确定了。

　　此时的一个假设是，实际经济增速大约等于经济增长目标，这也是疫情爆发之前的基本规律。但是最近3年，实际经济增速跟经济增长目标差距明显拉大。

　　比如，2022年经济增长目标为5.5%，但是实际经济增速仅为3%；2021年，经济增长目标为6%以上，实际经济增速为8.4%。

　　2023年会是什么情况呢？疫情防控这个巨大的不确定因素被排除了，因此我们认为今年的实际经济增速跟目标经济增速应该大致相同。

　　第一个问题，5%经济增长目标，是高还是低呢？偏低。

　　从去年12月初，疫情防控和房地产调控政策全部放松，中国宏观经济两个最大的拖累基本上全部解除了。

　　2023年，是近3年来中国宏观经济最友好的阶段。

　　所以，跟去年11月份之前相比，大家对2023年经济增长的预期整体提升了一个台阶。

　　数据公布前，经济增速的市场预期是多少？主流预期是，5%-5.5%，个别预期是6%。

　　也就是说，5%的经济增速，只是一致预期的下限，这个目标偏低。

　　第二个问题，5%的经济增长目标容易实现吗？相对容易。

　　既然经济目标较低，那么实现起来就相对容易一些，最直接的理由就是，去年的基数比较低。

　　2020年经济增速为2.3%，大家一直预期2021年经济增速会大涨，且官方目标也调高至了6%以上。

　　结果呢？经济飙升到8.2%，远超大家预期。

　　所以说，由于去年基数过低，今年5%的经济增长目标，相对容易实现。

　　第三个问题，5%的经济增长目标，对房地产意味着什么呢？

　　一、看一下2022年主要宏观经济数据：

　　1、GDP增速：3%，目标5.5%；

　　2、出口：+10.5%；进口：4.3%；进出口总值：+7.7%；

　　3、投资：固定资产投资5.1%；制造业投资9.1%；基础设施投资9.4%。

　　4、房地产投资：-10%；其中住宅投资：-9.5%。

　　5、消费：社会零售总额-0.2%。

　　2022年宏观经济增长特征是什么？

　　经济低速增长，仅3%。

　　支撑因素：出口、基建。

　　中规中矩的因素：固定资产投资，处于近几年的平均水平。

　　拖累因素：房地产投资，为1999年以来首次下滑；消费。

　　二、看一下2021年主要宏观经济数据：

　　1、经济增长：8.2%，目标6%以上。

　　2、出口：+21.2%；进口：+21.5%；贸易总额：+21.4%。

　　3、投资：固定资产投资4.9%，制造业投资增长13.5%，基础设施投资增长0.4%。

　　4、房地产投资：+4.4%。

　　5、消费：社会零售总额+12.5%。

　　2021年宏观经济特征是什么？

　　拖累因素：基建投资。

　　中规中矩：固定资产投资，房地产投资

　　支撑因素：出口、消费。

　　跟2021年相比，2023年的宏观经济有什么特征呢？

　　相同点是，经过前期的压抑，消费需求得到释放。

　　一个合理的假设是，两年消费增速回归平均水平，回到6%至8%区间。鉴于2022年消费增速-0.2%，那么可以预期2023年消费增速12%-14%。

　　不同点有3个：

　　第一个不同点，相比2021年，2023年的外贸形势更加严峻。

　　由于疫情差，国外生产受困，同时货币放水又导致需求飙升，导致我国2020年、2021年的出口急剧飙升。

　　2022年下半年以来，出口就一直下滑，可以预期2023年数据也不会太好。

　　因此，可以保守估计今年的出口增速可能为0。

　　第二个不同点，相比2021年，2023年房地产政策更加友好，对房地产的支持力度更强。

　　2021年房地产开发投资增速4.4%，2023年的增速应该不会这么高。

　　因为，经过这些年的调控，尤其是开发商资金短缺，巨头相继爆雷之后，虽然现在房企融资完全放开了，房地产销售也回暖了，但是开发商信心恢复很慢。

　　毕竟，眼瞅着身边的大佬一个一个因为资金链短缺破产了，自己能够侥幸存活下来，全靠没那么大雄心。

　　只有销售彻底回暖了，到位资金相当充裕了，开发商才可能会扩大投资。

　　因此，鉴于去年-10%的增速，可以保守估计，2023年的房地产开发投资为0。

　　第三个不同点，相比2021年，2023年的基建投资增速更高。

　　2021年，基建投资增速为0。去年基建增速高达9.4%，基数较高，2023年的基建投资不可能再高速增长。

　　从资金面上考虑，今年的专项债安排、赤字率，以及各种财政政策空间，今年的基建投资可能也会达到6%。

　　结合第二点和第三点，今年的固定资产投资增速可能也会达到平均水平，即5%左右。

　　总结一下2023年的预期，出口增速为0，地产投资增速为0，固定资产投资增速5%，消费增速12%。

　　这些数据可以跟2015宏观数据对比。

　　1、出口：-1.8%。接近2023年0增长的预期。

　　2015年出口疲软的主要原因是，来自TPP和TTIP的战略挤压。

　　2、固定资产投资：+10%。比2023年5%的增速高5%。

　　工业投资：+7.7%；制造业投资：+8.1%；基础设施投资（不含电力）：+17.2%；

　　3、房地产投资：+1.0%。跟2023年的预期接近。

　　4、消费：+11.1%。跟2023年的预期接近。

　　2023年跟2015年相比，出口、地产投资、房地产投资、消费等等增速都差不多，区别在于基建投资造成的5个百分点的固定资产投资差额。

　　而2015年，GDP增速多少？6.9%。

　　因此，2023年相对容易实现5%的经济增长目标。

　　第四个问题，需求急剧释放，但地产投资不增加，意味着什么？房价上涨。

　　从供求关系上看，地产刺激有两种结果：

　　1、供给大于或等于需求：即房地产销售起来，开发投资起来，供需平衡，结果：房价不起来。

　　2、供给小于需求：即销售起来，但是开发投资不起来，销售大于供给，结果：房价起来。

　　目前，一线城市住宅供给存在较大缺口，二线城市供给基本平衡，三四线城市供给过剩。

　　当下的房地产环境是什么？房地产强刺激。

　　对比一下，当下的楼市刺激力度，甚至可以说超过了2015年的“330”新政。

　　目前，房地产需求已经开始回暖了。

　　2月份，全国重点8城二手房交易数据明显拉升，同比增速达到96%。

　　全国60城新房首次出现积极信号，即“顽强”走出了20个月的持续下降通道，首次转正且增速达到了37%。

　　房地产销售回暖，房地产开发投资起不来，意味着什么？房价上涨啊。

　　2015年房价飙涨最多的城市，就是楼市库存偏低的城市，比如深圳、上海、武汉、合肥等等。

　　所以，情况就相对清晰了：

　　仅从5.0%的经济增长目标来说，不用强刺激房地产投资，就相对容易实现这个目标。

　　但是，如果仅为了完成经济增长目标，而不刺激房地产投资（注意是投资，不是需求），那么很可能会掉进了一个“陷阱”。

　　因为，当下地产需求已经得到释放，如果不刺激地产投资，不增加楼市供给，那么结果很可能就是房价上涨。

　　这是最差的情况，即房价也涨了，但是经济却没起来。

　　现在，地产需求已经起来了，该刺激地产增加供给了。