刘晓博：目瞪口呆！楼市率先反转，竟然是这里

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　　如果一个城市核心片区的主要新盘，价格突然在一个月内上涨超过15%，而且成交放量，我们就可以说：这里的楼市反转了。

　　按照这个定义，在救市政策持续出台1年多之后，中国（内地）大概只有这个地方的楼市达到了反转的程度。

　　这就西双版纳。

　　准确地说，是西双版纳州的首府（州政府驻地）——景洪市。

　　最近，多家媒体报道了西双版纳楼市突然火爆的新闻，比如华夏时报：

　　这些报道披露了以下信息：

　　1、西双版纳比较核心片区的新房，在春节前后每平米普遍上涨了1500元到2000元，涨幅普遍在20%以上，甚至更高。

　　2、版纳房价即将重返2018年的高点：均价1万元。

　　3、疫情管控放开、春节游客涌入，是版纳楼市逆转的最重要原因，春节期间西双版纳州接待游客271.75万人次，同比增长554.51%。

　　第一财经的报道则说：

　　在云南西双版纳，有楼盘春节以来的成交量暴涨900%。

　　之前版纳经历了三年的楼市下行，价格下跌、变着法促销打折。通常西双版纳新房均价在6000元-6500元/平方米，市场差的时候，4000多一平米也卖。

　　2023年春节前夕，随着北方游客的增多，不少楼盘的销售复苏了。王杰说，到了1月22日大年初一那一天，西双版纳很多楼盘都选择封盘涨价，这一涨就是1000元/平方米，一套100平方米的房子总价贵了10万，全城新房均价迅速达到7000元-7500元/平方米。

　　第三方研究机构“克而瑞”的数据显示，2023年1月，版纳新房成交面积达到了20.87万平方米，在云南遥遥领先。其他区域，比如大理、丽江、普洱的销售面积，均低于5万甚至3万平方米。

　　跟自己比，版纳楼市也呈现爆发的态势：同比（跟2022年1月比）上涨了27%，环比（跟2022年12月比）上涨了41.5%。

　　熟悉版纳楼市的朋友应该知道，这里的楼市自2017年后坐了一把疯狂的过山车。

　　2017年8月以前，这里新房均价在4000元/平方米左右；2017年8月以后，版纳楼市突然启动，在3到4个月里实现了翻倍。

　　进入2018年，随着海南楼市全面收紧，西双版纳作为海南的“最佳替代品”，房价继续飙升，核心区新房均价迅速突破了1万元，个别高档盘甚至卖到了每平方米2.5万元。

　　2019年初开始，版纳楼市崩盘，房价一路下跌。进入2020年，疫情爆发，各种封控政策让这里游客稀少，进一步打击了楼市，新房均价一度跌破了7000元，部分新盘的促销价甚至低至4000元左右。

　　可以说，西双版纳楼市是过去几年调控中，全国跌得最多的片区之一。如果你在网上搜一下，可以找到很多类似西双版纳房价跌回到“4年前”或者“5年前”的报道。

　　经过1年多的救市，业界普遍预测2023年楼市将有比较显著的回暖，大家都看好的领涨城市，往往是一线和强二线城市，比如已经有所回暖的北京、上海、成都，历史上比较活跃的深圳、合肥、杭州，或者是利好政策加持、封岛在即的海南（海口、三亚）。

　　此前没有看到一个专家或者媒体预测，西双版纳会成为率先反转的区域。

　　但现实往往如此。

　　你看看股市上的预测就知道了。每年年初，机构会推荐年度潜力股，这些潜力股知名度较高，被验证为白马。但一年下来，涨幅最大的往往是一批黑马，是不太被人关注的小盘股、低价股、概念股。

　　楼市也正在呈现这种特征。

　　大家一致认为，楼市进入了过剩时代，三四五线城市楼市即将完蛋，将来还有价值的只有一线和强二线城市，但为什么西双版纳（景洪）这个五线小城却突然逆袭？

　　而且，这里是典型的、不被看好的文旅地产。

　　说到底，还是因为中国人的居住观念在发生重大变化，买房的观念也在发生重大变化。

　　这个变化的实质是：越来越多的人想要第二居所，在这个动荡的、不可预期的时代，尽早享受人生。这个第二居所带有换城生活、圆梦的性质。

　　及时行乐、实现梦想，让自己和家人快乐，是第二居所的底层逻辑。买房投资的诉求仍在，但有所下降。

　　前两天和一帮金融圈的朋友吃饭，一个在深圳打拼了二三十年的朋友讲述了他的梦想，以及未来几年的生活计划。

　　他准备退休了，儿子是自由艺术工作者，全家达成一致：限售期满后，把在深圳打新买到的网红盘卖掉，到云南某地买1套别墅，过躺平的生活。

　　我劝他：云南的别墅投资价值不大，深圳的网红盘更有上涨潜力。他的回答是：我知道，但我和家人想要梦想中的生活。人生的价值体现在多个方面，不一定按照一个模式过一辈子。

　　我觉得他说的有道理，也代表了相当多人的想法：人生不过短短的几十年，让自己快乐，过自己想要的生活，实现自己的梦想，这比什么都重要。

　　上图：西双版纳楼市的板块分布，转自公众号“克而瑞云南”。

　　在北方生活的人，对南方城市的自然环境和人文特征，天然比较喜欢。海南太贵，西双版纳、大理、丽江、桂林、北海、惠州等城市自然会成为替代品。

　　据克而瑞统计，今年春节期间在西双版纳买房的外省人中，黑龙江省居民位居第一，占比23%；四川省居民第二，占比18%；辽宁省居民第三，占比11%；其次是河北（8%）、北京（6%）、山西（6%）、甘肃（3%）、吉林（3%）、内蒙（3%）。

　　这个统计跟坊间传说的，东北人占买家的60%有很大差异，但以 东北人为主、绝大多数是北方人，这一点是肯定的。

　　说实话，作为一个在广东生活了30年的人，我去西双版纳旅游的时候，体会不到任何“诗和远方”的感觉。在我看来，西双版纳跟广东的最大区别是有大象，仅此而已。

　　但这不影响北方的朋友喜欢——每个地方都有自己的粉丝。

　　如果顺着中国人第二居所的新逻辑来推演，很多南方小城未来将迎来自己独特的机会。

　　比如广东的湛江、阳江、惠州，都有比较优美的海岸线，会成为珠三角富裕阶层的第二居所，也会被很多北方居民选中。

　　比如在大家都有别墅梦、一线海景房梦，但在大城市你很难实现，选择第一居所附近、自然条件好的中小城市来圆梦就成为很多人的选择。

　　对于深圳人来说，时间成本、管理成本最小的第二居所，肯定是惠州。1000万，在深圳中心城区只能买一套刚需住房，但在惠州可以同时买1套独栋别墅、1套一线海景住宅。我的很多朋友，就是这样选择的。

　　从投资的角度看，西双版纳、大理、丽江、北海、惠州、阳江、湛江等都不是好选择。但如果买了房子，你真的会住，而且住得津津有味，感觉实现了自己的梦想，那么你买这些房子就不亏。

　　第二住所最好选在交通便利、自然环境优美、有独特物产和人文景观的地方。如果太小众，太远离尘嚣，可能会生活不便，不仅没有外卖、也没有快递，病了也很难找到医院，就意思不大了。

　　第二居所一般建议选择南方，因为北方有采暖问题。如果一个小区入住率极低，就很难开通暖气，冬天入住将非常难受，价值大打折扣。

　　看看美国就知道了，美国人最喜欢的第二居所也是在南方，集中在海边，比如夏威夷、比如佛罗里达。

　　第二居所未来的房地产税率很重要。

　　上图是美国各州的房地产税率，夏威夷只有0.28%，不到新泽西州税率（2.4%）的八分之一。

　　夏威夷为什么房价在全美是最高的几个州之一，跟这个因素密切相关。第二居所本来利用率就不高，如果房地产税正常收，一定会加重负担，导致一批人抛售房产。

　　所以，第二居所是对房地产税最敏感的房产。未来西双版纳或者海南的房价，很大程度上要看当地能不能顶住压力，制定一个全国最低的税率。

　　至于我个人，第二居所会选择在惠州。这里离深圳很近，可以兼顾工作和生活，而且惠州山河湖海自然景观丰富、优质，房价便宜。

　　在这里买的房子，未来还有变成深圳房产的可能。

　　所以虽然惠州房价一直不怎么涨，但从深圳、东莞、广州甚至外省来买房的人一直源源不断。

　　总之，西双版纳楼市率先反弹告诉我们：世界远比我们想象的更为丰富、复杂。