刘晓博：楼市：一场巨变，就在眼前……

lameihua

　　昨天就想写这篇文章，犹豫了一下，结果更强烈的信号来了！

　　今天（2月8日）出版的、国务院主管的《经济日报》在6版头条位置，发表了记者述评，题目为《大力推动商品房现房销售》（下图）：

　　这篇文章的主要观点是：

　　1、不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹的一句话引起业界关注：“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”主管部门明确提及现房销售，表明未来，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。

　　2、当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。近年来一些城市对于现房销售多有探索，积累了经验。

　　3、商品房预售制与过去房地产开发高杠杆、高周转、高负债“三高”模式紧密相连。同时，我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现，难以为继。房地产行业降“三高”的需要，使得商品房预售制改革箭在弦上。

　　4、现房销售有利于保护消费者权益。

　　文章还提及：目前，北京、杭州、济南、西安、福州、合肥、宁波等城市开始出现现房销售试点。

　　其实昨天河南省也做了非常明确的表态：

　　2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议提出，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

　　看来，中国楼市一场轰轰烈烈的巨变即将上演。

　　这个巨变的总题目是，“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，这是中央经济工作会议点的题目。

　　在这个题目下，楼市将发生一系列变化，其中至少包括以下内容：

　　1、房地产“高杠杆、高周转、高负债”的模式将被终结，未来房地产行业的负债情况将被重点监控、重点管理，方式是房企融资三道红线、银行房贷两道红线等。

　　2、预售制是开发商“快周转”和敢于“高负债”的重要制度杠杆，这个杠杆将越来越短，最终会走向全面现房销售。

　　3、河南提出的“推动房地产企业做强一批、整合一批、转型一批、出清一批，支持房地产企业向商业、文化、旅游、物业管理、住房体检、住房养老等延伸，由开发商向城市综合服务运营商转型”，其实也是全国性的要求，这是开发商未来的出路。

　　4、房地产税收体系将全面改革，包括降低交易阶段的税费、增加持有阶段的税费（房地产税），降低倒逼开发商快周转的土地增值税，住宅、商办物业税收平权等。

　　5、住宅质量、品质要求再上台阶，满足人民群众日益增长的需求。当前住宅的几大痛点是：精装房不精、隔音效果差、车位比偏低、户型陈旧、外立面档次不够等，相信未来会统筹解决。

　　6、择机废除公摊面积。

　　近来，各地都在召开“住房和城乡建设工作会议”，很多省都在这个会议上提出要“积极探索预售制度改革和现房销售”。

　　除了刚刚提及的河南，还有山东：

　　还有安徽：

　　广东省住建厅在日前召开的“广东省高质量发展大会”上也表示，“支持有条件的项目进行现房销售”。

　　总之，一场轰轰烈烈的“预售”改“现售”的制度变革，正式拉开了帷幕。

　　这对行业将造成什么影响？

　　最显著的，是开发成本的上升。

　　比如开发一个高层小区，在预售条件宽松时期，建筑物完成地基阶段、露出地面的时候就可以预售。如果改为现房销售，则意味着到交付的时候才能销售，时间差至少是1.5年到2年。

　　一个楼盘动辄货值数十亿、数百亿，回款晚1年到2年，只能拿银行贷款顶上，资金成本巨大。

　　而且，这影响了房企的高周转。有业内人士介绍，预售制下，同样一笔资金可以玩转3个盘，现售制下只能保证1个盘。这对于开发商来说，影响巨大。

　　现房销售说了很多年，一直不能大面积推广，是因为担心全面推高房价。

　　现在，楼市处于熊市，是改革预售制的良机，也是废除公摊面积的良机。

　　预售制改革之后，对中小房企将产生较强的挤出效应，有利于房地产进一步去产能。

　　问题是，预售制改革会带来短期阵痛。比如开发商拿地积极性会降低，因为现房销售之后资金周转周期拉长了，开发节奏放慢了，钱不够了。

　　开发商拿地积极性降低，对地方经济增长显然不利。地方官是任期制，对任内经济增长比较重视。

　　所以，这项改革注定是一个过程，很难一刀切。如果强行一刀切，肯定会影响经济复苏，切伤自己的手。

　　其实预售制并不是楼市的万恶之源，在发明预售制香港，楼盘烂尾、开发商跑路等现象极少，因为香港有严格的监管制度，有律师事务所的介入、资金主要进入律师监管下的信托账户。

　　所以有人说：内地预售制是从香港抄的作业，但没有抄全。

　　但话说回来，香港是国际一线城市，制度成熟、市场发达。要求每个三四五线城市在监管市场上跟香港一样成熟，一样完备，这就非常难，因为社会的整体配套不足。

　　所以，内地楼市从预售制向现售制的全面推进，是很难逆转的方向。

　　变革，已经到来！