刘晓博：惨淡……

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　　今天（2月3日）下午4点，中国人民银行在官网发布了“2022年四季度金融机构贷款投向统计报告”，向我们揭示了2022年的楼市有多么惨淡。

　　根据央行统计：

　　2022年末，人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点；全年增加7213亿元，占同期各项贷款增量的3.4%。

　　我们不妨拿上述数据跟疫情前最后一个正常年份——2019年做一个对比。2019年人民币房地产贷款余额同比增速是14.8%，而2022年只有1.5%。

　　至于增量，2019年“人民币房地产贷款”是5.71万亿，2022年是0.72万亿。在全部新增贷款中的占比，2019年房地产贷款比重是34%，2022年只有3.4%！

　　接着看下面这组数据：

　　2022年末，全国房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%。个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。

　　同样拿2019年来做对比。2019年房地产开发贷款同比增速是10.1%，2022年虽然经过了三四季度的努力，也只增长了3.7%。

　　个人住房贷款余额，2019年同比增长了16.7%，而2022年只增长了1.2%！

　　下图是根据央行数据整理出来的，近年来房贷增长情况。其中“人民币房地产贷款余额”可以看做是总数，“个人住房贷款余额”是发放给个人的房贷，是前者最重要的构成成分。

　　过去6年来每年新增的个人住房贷款分别是2.76万亿、3.85万亿、4.32万亿、4.37万亿、3.88万亿和0.48万亿。

　　2022年新增个人房贷的数量，只有2019年或者2020年的大约10分之一！

　　整体房贷的增量在2018年创造出6.5万亿的顶峰之后，逐年走低，并在2021年和2022年出现了断崖式下跌。

　　2022年全国所有房地产贷款，包括给开发商的、给个人购房者的，给保障房的，统统加起来都没有达到1万亿。

　　而在2022年末，全国人民币贷款余额达到了213.99万亿元，新增量达到了21.31万亿元。

　　新增的21万亿贷款中，房地产只分到了可怜的0.99万亿。

　　如果观察一下2022年四个季度末个人房贷余额，还会有更惊人的发现：

　　一季度末：38.84万亿元

　　二季度末：38.86万亿元

　　三季度末：38.91万亿元

　　四季度末：38.80万亿元

　　看出来了吗？2022年四季度，个人房贷余额竟然比三季度末出现了下滑，减少了1100亿元！

　　而2022年四季度，距离开始政策救市已经超过了1年。

　　这一轮房地产政策的变局，是2021年9月末开始的。央行率先发出信号，从遏制楼市到鼓励楼市，提出了“两维护”——维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

　　随后，房地产被高层明确为“支柱产业”。

　　为什么房地产政策逆转了1整年，市场看到了曙光，在这个时候房贷反而减少了？

　　原因很简单：大家开始排队提前还房贷了！

　　为什么出现了大规模提前还房贷的现象？有人可能认为是疫情带来的不确定性，其实不然。

　　如果说疫情冲击，2022年全年都比较严重，但集中还房贷出现在四季度，并一直延续今天，甚至可能延续到2023年四五月份。

　　主要原因是：房贷利率突然大幅下降了，平均下降幅度超过120个基点（个别城市降息达到了250个基点以上），但存量房贷只能享受35个基点。大家期盼的存量房贷额外折扣，一直没有消息。

　　在这种情况下，又出现了银行理财产品暴雷。

　　眼看着手里的钱无处安放，买理财亏、买股票不保险、存定期不划算，那还不如先解决了高利率的房贷。

　　所以，2022年惨淡的房贷数据，是两大因素共同造成的：第一，楼市本身很冷，大家买房意愿不高；第二，降息、银行理财暴雷，促使很多人提前还贷。

　　在一个需要大家“加杠杆”的时候，大家竟然不约而同“降杠杆”，这对于中国经济的冲击可想而知。

　　另外值得关注的是，根据央行数据：2022年末，本外币住户经营性贷款余额18.9万亿元，同比增长16.5%，比三季度末高0.4个百分点。

　　这意味着，部分购房者可能做了贷款置换，把房贷换成了经营贷。

　　但只要存量房贷利率显著偏高，这种置换就很难杜绝。

　　另外值得注意的是，央行已经连续2个季度没有公布“保障性住房开发贷款余额”的数据了（2022年只公布了一次数据），下面是根据仅有数据做的一个趋势图：

　　上图中黄线是保障房开发贷增长走势，红线是个人房贷增长走势。

　　它告诉我们：当商品房市场入冬之后，保障房的投入也在下降。原因很简单：地方政府没有钱了。最近，有些地方共有产权住房都暴雷、无法交付了，可见保障房和商品之间“唇齿相依”的关系。

　　不过，这一切正在成为过去。

　　今天最新的消息是：香港和内地将从2月6日起全面通关，这意味着疫情逐渐将成为过去式。2023年的中国，将重返搞钱时代，楼市回暖是大概率的。

　　但需要指出的是：随着大批二线城市取消限购，大城市对中小城市的“抽血”效应将越来越显著，很多三四五线城市的富裕家庭，会抛售多余的房子到大城市重新购房。