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刘晓博:超级大鳄,开始抄底了!

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发表于 2023-2-1 05:48:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
  手握25万亿资金的大佬,出手抄底楼市了。

  这个大佬,就是保险业。

  据《上海证券报》的最新报道,保险机构正加大对商业地产细分领域的投资力度。

  报道说,1月以来,多家保险机构发布不动产投资信息披露公告,涉及不动产投资项目共17个,而去年同期相关项目数量仅为5个。

  比如平安人寿日前在中国保险行业协会官网公告称,公司新增出资0.28亿元投资北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目,该项目已累计出资总金额约72.20亿元。今年以来平安人寿已发布5份关于不动产投资的公告,涉及15个不动产投资项目。

  泰康人寿和友邦人寿近期也发布了不动产投资公告。其中,泰康人寿出资1200万元投资北京燕园养老社区项目;友邦人寿出资51.81亿元投资上海市虹口区北外滩89街坊项目,该项目已经正式揭牌为“友邦金融中心”。

  保险机构投资的不动产主要是商业办公不动产、产业园区不动产和自用型不动产项目。

  此外,保险资金还对REITs(不动产投资信托基金)表现了浓厚的兴趣,仅在近期就配置了超过100亿元。

  保险业虽然没有银行业家底厚,但也是投资领域里的超级大鳄。截至2022年12月末,中国保险业对外投资余额超过了25万亿。

  上图是银保监会官网上发布的,截至2022年12月末的中国保险业资产状况。

  红框里的“资金运用余额”,就是保险行业对外投资总额。

  保险业的赚钱模式是:从客户那里获得保费,然后对外投资。投资收益扣除理赔金额、运营成本,就是其利润。

  这25万亿中,3.18万亿买了股票和证券投资基金,占比为12.7%;10.25万亿买了债券,占比41%;2.83万亿是银行存款,占比11.3%。

  剩下的8.74万亿资金投资到了哪里,报表没有披露。其中肯定有相当比例,配置了不动产。

  需要指出的是,保险业投资房地产的方式比较宽泛,不仅包括直接购买不动产,还包括购买房企的股票和债券。上文提及的3.18万亿股票和10.25万亿债券里,也有相当一批房地产类投资。

  众所周知,在过去2年里,房地产行业出现了断崖式下跌,这给保险业带来较大压力。因为保险行业一直对房地产有较大投资,其中平安保险更是众多大房企的“奶爸”。

  高峰期,平安保险至少参股了20多家房企,是碧桂园、融创中国、中国金茂、华夏幸福等的第二大股东。

  根据平安公开披露的信息,2021年末的时候,其投资组合中不动产投资余额为2161.38亿元,占比5.5%;到了2022年中期,不动产投资占比下降到了5.2%;2022年三季报的时候,又进一步下降到了4.8%。

  这说明,在房地产行业天寒地冻的2022年,平安为代表的险资逐步降低了不动产领域投资比例,主要是减少了股权投资。

  这为2023年抄底房地产腾出了空间。

  2023年险资抄底房地产的主要方式,不再是参股房企,而是直接买买买!

  原因很简单:房子本身更直观、更可靠,不容易受骗、很难亏成渣渣。

  几百亿买股权,最后完全打水漂的事情,过去几年见的太多了,保险企业想必也是“一朝被蛇咬,十年怕井绳”。

  保险公司的资金大部分来自寿险、个人养老险,这些钱都是“长期的钱”。保险公司拿到这些钱之后,要应对的最大风险是通胀的长期侵蚀。

  或许有人会问:商办物业、产业园区,不难道不是“劣等不动产”吗?你不是常说,要优先投资住宅,尽量不碰商办、产业地产吗?

  的确如此,从投资效率上看,商办、产业园区肯定不如“有显著人口增量、高级别城市”核心区的住宅。

  但这主要是对个人投资者来说的。对于保险企业,他们别无选择。因为大城市住宅一般限制机构购买,如果保险企业在某个大城市拥有几千套套住宅,将来肯定会成为舆论的靶心。

  所以他们只能投资商办物业、产业园区,这才是“正确”的方向。

  这些不动产虽然效率不高,但如果选择正确,跟政府规划合拍,还是可以抵御长期通胀、应对长期低利率时代。

  产业园区容积率一般较低,产业用房价格便宜。如果长期持有,又押对了城市规划,将来一旦旧改,收益一样盆满钵满。

  但这需要大资金运作、长期持有,甚至要联手当地政府,影响到城市规划。这里面的商业逻辑,就不是“散户”可以理解、可以模仿的了。

  另外,这背后还有一个长期逻辑:低利率时代正在到来。

  你还记得中国上次正式加息是在什么时候吗?

  恐怕很多人想不起来了。

  事实上,从2011年7月以来,中国就没有正式加息过。如果有,也是针对部分领域的定向加息(比如对楼市)。

  央行有正回购(收回流动性)和逆回购(释放流动性)两个方向相反的政策工具,最近这些年你听说过正回购吗?一直都是在逆回购,在放水。

  中国的低利率时代已经到来了。在这样的时代,现金为王只能偶尔“灵光乍现”一下,更多的时候你需要配置优质资产来对抗通胀。

  优质不动产不论对个人、家庭还是对保险企业来说,都是资产压舱石,都是必须要配置的。

  这就是2023年初,保险资金开始抄底不动产的基本逻辑。

  他们连“劣等”的商办、产业园都买了,对于大城市核心区的住宅你还有什么犹豫的?

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