刘晓博：超级大鳄，开始抄底了！

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　　手握25万亿资金的大佬，出手抄底楼市了。

　　这个大佬，就是保险业。

　　据《上海证券报》的最新报道，保险机构正加大对商业地产细分领域的投资力度。

　　报道说，1月以来，多家保险机构发布不动产投资信息披露公告，涉及不动产投资项目共17个，而去年同期相关项目数量仅为5个。

　　比如平安人寿日前在中国保险行业协会官网公告称，公司新增出资0.28亿元投资北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目，该项目已累计出资总金额约72.20亿元。今年以来平安人寿已发布5份关于不动产投资的公告，涉及15个不动产投资项目。

　　泰康人寿和友邦人寿近期也发布了不动产投资公告。其中，泰康人寿出资1200万元投资北京燕园养老社区项目；友邦人寿出资51.81亿元投资上海市虹口区北外滩89街坊项目，该项目已经正式揭牌为“友邦金融中心”。

　　保险机构投资的不动产主要是商业办公不动产、产业园区不动产和自用型不动产项目。

　　此外，保险资金还对REITs（不动产投资信托基金）表现了浓厚的兴趣，仅在近期就配置了超过100亿元。

　　保险业虽然没有银行业家底厚，但也是投资领域里的超级大鳄。截至2022年12月末，中国保险业对外投资余额超过了25万亿。

　　上图是银保监会官网上发布的，截至2022年12月末的中国保险业资产状况。

　　红框里的“资金运用余额”，就是保险行业对外投资总额。

　　保险业的赚钱模式是：从客户那里获得保费，然后对外投资。投资收益扣除理赔金额、运营成本，就是其利润。

　　这25万亿中，3.18万亿买了股票和证券投资基金，占比为12.7%；10.25万亿买了债券，占比41%；2.83万亿是银行存款，占比11.3%。

　　剩下的8.74万亿资金投资到了哪里，报表没有披露。其中肯定有相当比例，配置了不动产。

　　需要指出的是，保险业投资房地产的方式比较宽泛，不仅包括直接购买不动产，还包括购买房企的股票和债券。上文提及的3.18万亿股票和10.25万亿债券里，也有相当一批房地产类投资。

　　众所周知，在过去2年里，房地产行业出现了断崖式下跌，这给保险业带来较大压力。因为保险行业一直对房地产有较大投资，其中平安保险更是众多大房企的“奶爸”。

　　高峰期，平安保险至少参股了20多家房企，是碧桂园、融创中国、中国金茂、华夏幸福等的第二大股东。

　　根据平安公开披露的信息，2021年末的时候，其投资组合中不动产投资余额为2161.38亿元，占比5.5%；到了2022年中期，不动产投资占比下降到了5.2%；2022年三季报的时候，又进一步下降到了4.8%。

　　这说明，在房地产行业天寒地冻的2022年，平安为代表的险资逐步降低了不动产领域投资比例，主要是减少了股权投资。

　　这为2023年抄底房地产腾出了空间。

　　2023年险资抄底房地产的主要方式，不再是参股房企，而是直接买买买！

　　原因很简单：房子本身更直观、更可靠，不容易受骗、很难亏成渣渣。

　　几百亿买股权，最后完全打水漂的事情，过去几年见的太多了，保险企业想必也是“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。

　　保险公司的资金大部分来自寿险、个人养老险，这些钱都是“长期的钱”。保险公司拿到这些钱之后，要应对的最大风险是通胀的长期侵蚀。

　　或许有人会问：商办物业、产业园区，不难道不是“劣等不动产”吗？你不是常说，要优先投资住宅，尽量不碰商办、产业地产吗？

　　的确如此，从投资效率上看，商办、产业园区肯定不如“有显著人口增量、高级别城市”核心区的住宅。

　　但这主要是对个人投资者来说的。对于保险企业，他们别无选择。因为大城市住宅一般限制机构购买，如果保险企业在某个大城市拥有几千套套住宅，将来肯定会成为舆论的靶心。

　　所以他们只能投资商办物业、产业园区，这才是“正确”的方向。

　　这些不动产虽然效率不高，但如果选择正确，跟政府规划合拍，还是可以抵御长期通胀、应对长期低利率时代。

　　产业园区容积率一般较低，产业用房价格便宜。如果长期持有，又押对了城市规划，将来一旦旧改，收益一样盆满钵满。

　　但这需要大资金运作、长期持有，甚至要联手当地政府，影响到城市规划。这里面的商业逻辑，就不是“散户”可以理解、可以模仿的了。

　　另外，这背后还有一个长期逻辑：低利率时代正在到来。

　　你还记得中国上次正式加息是在什么时候吗？

　　恐怕很多人想不起来了。

　　事实上，从2011年7月以来，中国就没有正式加息过。如果有，也是针对部分领域的定向加息（比如对楼市）。

　　央行有正回购（收回流动性）和逆回购（释放流动性）两个方向相反的政策工具，最近这些年你听说过正回购吗？一直都是在逆回购，在放水。

　　中国的低利率时代已经到来了。在这样的时代，现金为王只能偶尔“灵光乍现”一下，更多的时候你需要配置优质资产来对抗通胀。

　　优质不动产不论对个人、家庭还是对保险企业来说，都是资产压舱石，都是必须要配置的。

　　这就是2023年初，保险资金开始抄底不动产的基本逻辑。

　　他们连“劣等”的商办、产业园都买了，对于大城市核心区的住宅你还有什么犹豫的？