刘晓博：这些城市，凉透了！

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　　2022年即将结束，土地市场正在出现新的变化：有的城市开始回暖，而有的城市仍然冰冷异常。

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　　我们选取了中指研究院统计的22城广义流拍率和溢价占比两项数据，来对比分析今年22城集中土拍情况。

　　土地流拍，是指拍地时买家竞价太低，或者没有买家出价，导致土地没有拍卖出去的情况。

　　一般来讲， 一个城市房地产市场越差，其土地流拍率越高。当开发商没有看到利润时，自然没有动力进场。

　　溢价就是指比挂牌的价格高，高出多少用百分比表示就是溢价率，其实就是涨幅的意思。

　　溢价率越高，代表房企对未来市场预期看好，愿意付出更多成本去拿地。反之，为了保证后续利润，房企必须提高房价才行。

　　结合上表来看，哪些城市土地很难卖出去？

　　从广义流拍率看，从高往低，长春（40%）、天津（35%）、沈阳（22%）和合肥（22%）四个城市，土地流拍率高居22个城市前列。

　　再结合溢价占比看，从低往高，长春（0%）、沈阳（0%）、郑州（4%）三个城市垫底。

　　两个排名重合的城市，只有长春和沈阳，说明这两个城市土地最难卖。

　　事实上，长春和沈阳今年供地次数和供地面积均创新低。

　　今年不少城市都发布了第四批、第五批次集中供地，12月13日，重庆第三批集中供地收官。

　　因此，今年只有长春和沈阳，仅举办了两轮集中土拍，而且供地面积较去年大幅缩水。

　　22城2022年涉宅用地各批次推出情况（市本级，单位：万㎡，截至2022年11月）

　　今年以来，长春房价一路走跌。

　　据克而瑞披露的数据显示，长春前11个月商品房销售面积较去年同期跌了35%。

　　截至2022年11月，沈阳商品住宅可售面积为1475万平。按照11月沈阳市商品住宅成交48万平计算，去化周期高达30个月。

　　今年前11个月，无论是房地产投资、商品房销售面积，还是商品房销售额，东北的跌幅均位居第一。

　　因此，以长春和沈阳为代表的东北楼市，全国最冷。

　　而土地市场热度比较高的城市，主要集中在一线和新一线城市：

　　深圳、合肥、北京、杭州、厦门、上海。

　　北上深杭，城市经济基本面强劲，购买力充足，房企越来越倾向把主要火力集中在核心城市；

　　而厦门岛内地块稀缺，对福建高收入人群吸引力强，因此市场热度不减。

　　合肥全年供地计划完成率超150%，土拍热度在22城中排名靠前，特别是滨湖科学城片区地块吸引大量房企参拍。

　　预计明年合肥新房市场供应竞争将较为激烈，土拍热度或将有所降低。

　　02

　　22城集中供应的土地，都卖给了谁？

　　总体看，地方国资是22城的拿地主力，拿地金额占比达到42%，超过了央国企的37%。

　　民企占比仅为16%，混合所有制企占比为5%。

　　数据显示，2022年1至11月拿地金额的TOP30中，国央企和地方国资拿地达23家；

　　23家拿地金额5930亿元，占30强房企总金额的78.64%，近八成。

　　五强全是国企央企，十强中才出现绿城中国、滨江集团这两家民企，排名分别为第六、七位。

　　拿地金额的变化，充分体现了当下房地产格局的变化，从更细致的角度看，不同类型的企业投资力度也在分化。

　　在22城第一、二批次集中供地中，央国企还是拿地主力，代表央国企的红色折线保持在高位。

　　第三批次集中供地开始，央国企投资有所下滑，此时，地方国资开始接棒进场，蓝色折线不断走高，城投公司逐渐成为托底主力。

　　而民营房企的工作主要集中在筹融资、促销售上，投资需求较为疲弱，绿色折线一直保持低位。

　　混合所有制企业占比较低，橙色折线年底出现一定翘尾行情。

　　地方国资，也就是“城市建筑投资公司”，可以理解为各大城市的政府投融资平台。

　　在土地市场景气偏弱时期，城投公司参与土拍，一方面存在虚增土地出让收入的情况；

　　另一方面，大额的土地购置，也会带来城投公司的资金占用压力，增加外部融资需求。

　　近5年，城投债发行规模成倍增加，截至2022年上半年，城投存量债券已超10万亿元。

　　数据来源：Wind、CRIC

　　对于拿地金额较大的城投公司，需要关注拿地的用途、后续融资需求和债务的到期压力。

　　一个足够稳定的楼市，一定是一个有多种房企共同参与的楼市。

　　随着民企融资逐渐改善，部分优质房企将重返土地市场。

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　　总的来看，集中供地制度短期内不会取消，但会更符合 “一城一策”和市场化导向。

　　在城市分化加剧情况下，一线、准一线的供地批次将增加，不再严格执行“全年三次”，核心地块将成为房企争夺的重点；

　　而三四线城市，商品房库存大难消化，则要从需求端入手，提振市场信心，才能逐渐恢复土地供应。

　　对于购房者而言，在需求端限购限贷不断放松的情况下，远离土地流拍率高的城市，选择土拍溢价率高的城市，更为明智。