刘晓博：李嘉诚“囤地”，传递了什么信号？

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　　01

　　即便不少人看跌香港楼价，李嘉诚似乎对香港前景抱有信心。

　　上周刚以11.6亿拿下港岛皇后大道西地皮后，12月21日，长江实业又以87亿元拿下九龙启德新区地王。

　　启德新区，位处香港？？九龙？东？，原本是启德机场所在地，港府有意将此打造为？一个崭新的都市生活区。

　　近些年来，启德新区的土地非常热门，多家财团参与投标。

　　2021年2月，长实击败4个对手，以102.8亿港元购入启德跑道区4E区2号地皮，每方呎楼面地价15861港元，是罕有的市区海景地皮。

　　启德第2A区4号、5B号及10号的“三合一”地皮，是港府今年推出招标的重磅官地。

　　该项目地理条件优越，位处宋皇台港铁站上盖，日后亦有地下购物街连接九龙城传统区域及启德港铁站。

　　项目总面积约21.44万平方尺，最高可建面积141.8万平方尺，市场估值为113.4亿至148.89亿港元，每呎楼面地价8000至10500港元。

　　三合一地块

　　如今中标结果出炉，由李嘉诚家族旗下的长江实业以87.03亿元中标，每呎楼面地价约6137港元，中标价低于市场估值下限超20％。

　　市场预期估值近150亿的启德地王被李家以87亿港元捡走，将来的回报可想而知。

　　而李嘉诚之所以捡漏成功，一方面长实集团本身账面现金充裕，有足够的资金抄底；

　　另一方面，香港楼市大环境至今未见明显好转，不少资金宽裕的财团出价过于保守，而有意夺地的财团则因“加息”不敢贸然增加负债。

　　过去三个月，李嘉诚一直在逆市抄底香港楼市。

　　12月15日，长实以逾11.61亿港元中标市建局皇后大道西及贤居里住宅项目。

　　长实集团执行董事对外表示，该项目是罕见的港岛中西区优质地皮，预料落成后项目将受青年上班族及专业人士欢迎。

　　项目所在位置

　　该地盘面积约1.69万平方呎，预计可以提供约12.15万平方呎总楼面面积，涉及约189个住宅单位。

　　市场对项目估值近12.15亿至14.58亿港元，每方呎楼面地价约1万至1.2万港元，中标楼面价约每平方呎9554元。

　　来源：中国香港市区重建局

　　10月5日，长实以46.01亿港元投得投得屯门青山公路大榄段地皮。

　　总面积约36.29万平方呎，最高楼面面积可达130.64万平方呎，楼面价约每平方呎3521元，预计可以提供2020套房。

　　由于地皮面积大、建筑上有一定难度，且涉及的单位数量多，估计连同地价及发展费用计算，投资总额预计超逾130亿港元。

　　长江实业集团执行董事表示，该区的交通网络和社区配套，会随着邻近项目陆续落成以及北区都会的发展而变得更完善。

　　综合来看，长实四季度香港囤地至少已耗资144亿港元。

　　02

　　今年以来，香港楼市出现比较大的跌幅。

　　香港房价指数，近五年的最高点出现在2021年8月份的191.34点，现在已经跌到了157.67，跌了21.8%。

　　1000万港币的房子，200万港币已经没了。

　　美国多次迅速加息，利率大幅上升，港币跟随美元加息，导致流通资金减少，对房地产投资形成利空。

　　预计明年1月份，香港楼市从191.34点将下跌30%以上。

　　很多人认为，明年香港楼价还会向下调整，可能是入市的好机会。

　　但也有人担心美国持续加息，供楼负担加剧，再加上后疫情阶段经济未恢复，变数仍多，需要观望。

　　这个时候，李嘉诚为何敢逆势抄底？

　　不可否认，市场确实出现了三个积极信号。

　　第一，鲍威尔暗示放缓加息幅度。

　　美联储在连续4次加息0.75个百分点后，加息幅度有所回落。

　　12月中最新一次加息0.5个百分点，令市场小幅振奋，也让香港置业者不用担心供楼利息大幅调高。

　　第二，股票市场？复苏。

　　11月至今，恒生指数累涨4996点，飙升逾34%，升幅明显。

　　而股市的积极向好，也反映了投资者对未来经济和楼市的看法好转，2023年将会是楼市的“复常之年”。

　　第三，防疫政策优化，两地通关有望重启。

　　2023年1月3日起，我们的境外入境隔离政策将优化为“0+3”（三天居家隔离），此举意味着内地及香港的防疫标标准日趋一致，通关的日子也近在眼前。

　　通关重启，对香港旅游业和经济恢复都是利好消息，也是明年经济复苏的信号之一。

　　因此，李嘉诚在此时出手囤地，释放出了他对时局的判断，现在就是抄底楼市的好时机。

　　03

　　截至目前，李嘉诚的资产重心仍在香港和英国，内地和其他区域占比分别不到20%。

　　从买下半个英国到不停卖卖卖，目前，李嘉诚位于英国的核心资产并未完全脱手。

　　当前，以英镑计价的重资产贬值，这时候要想溢价卖出难上加难。

　　李嘉诚已转变思路，由出售改为持有，期望通过提升资产内在价值，再静候卖出时机。

　　而且，冬季欧洲天然气供应受阻，用电需求猛增，李嘉诚的供电公司和天然气管网公司极有可能再大赚一笔。

　　至于在香港操盘房地产业务，也是李嘉诚的长项。

　　2011年6月，长实集团以116.5亿港元购入波老道地皮，每尺楼面地价为26763港元，创下当年中国香港第二高价纪录。

　　该项目捂了10年才面市，全部为大面积单位，户户价值上亿，单价直逼百万港元/平方米。

　　9月28日以207.66亿港元出售香港半山波老道21号豪宅项目，预计获利60亿。

　　也就是说，依靠“囤地”，李嘉诚大赚60亿。

　　目前，长实集团的股票在经历了英镑大跌之后、一路下探之后，似乎在慢慢恢复元气。

　　随着经济形势变动，精准抄底和逃顶，已成为李嘉诚的资产配置不二法门。

　　这一次，李家则用真金白银，为香港市场投下一枚信心票。