刘晓博：广州，松了？！

lameihua

　　今天（12月21日），多家媒体报道了楼市的重要最新动态：

　　在多个热点房地产网站、APP上，广州的“指导价住宅小区”，不再显示指导价，改为显示业主真实的挂牌价了！

　　为了验证这个消息，我打开了贝壳找房网站和链家APP，发现果然如此了。

　　下图是2021年8月31日，广州住建局发布的“关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知”中，首批纳入的96个小区名单（部分）、以及参考价。

　　按照要求，中介机构的门店、网站、APP必须按照官方公布的“参考价”来展示价格。

　　比如表格里的保利心语的参考价是96957元/平方米，中海花城湾是92641元/平方米。

　　我刚刚在贝壳找房网站上看到，保利心语楼盘已经完全打破了参考价展示方式，比如下面三套房的单价分别为18.37万元、17.51万元、17.37万元。

　　中海花城湾展示的单价，则在18到21万元左右：

　　下图是链家APP上凯旋新世界楼盘部分挂牌价，单价去到了21万元到26万元之间：

　　严格意义上的“二手房成交参考价”，是深圳于2021年2月8日推出的。深圳当时一口气公布了全市3595个小区的参考价，很多南山、福田、宝安中心区的高价盘，直接按照当时的市场价打了5折、6折来标价。

　　深圳还严格要求中介门店、网站、APP，二手房对外报价只能展示成交参考价，不能展示真实的市场价，也不能展示卖方叫价。

　　而且要求银行严格按照参考价来计算首付、发放贷款。这意味着，随着参考价的公布，二手房首付比例全面提高。

　　随后，广州、成都、西安、宁波、东莞等10多个城市跟进。但这些城市一般只对几百个热点小区发布参考价，而不像深圳那样涉及全市所有的住宅小区。

　　二手房成交参考价制度建立后，对市场产生了较大影响，它一方面打乱了买卖双方的价格预期，让成交更加困难；另一方面显著提高了二手房的首付比例，抬高了成交的门槛。

　　以深圳为例，到今年11月末，有超过40%的二手房以低于参考价的水平成交，接近或者低于参考价成交的占比则上升到了85%。

　　上图：在贝壳找房APP上，深圳楼盘仍然显示的是参考价。

　　不过，过去半年多时间里，大部分发布了二手房成交参考价的城市废止了这项制度，只有深圳、广州等少数城市仍然在坚持。

　　那么，广州二手房成交参考价制度真的松动了吗？目前尚未看到官方证实或者辟谣。

　　今年9月的时候，东莞曾闹过一次“二手房参考价取消”的乌龙，当时也是贝壳找房网站突然取消了挂牌房源指导价，后来辟谣说是“系统升级造成”。

　　但据媒体证实，东莞二手房成交参考价的管理方式，的确发生了变化。

　　新的管理方式是：

　　今年4月东莞发布第二版“东莞房价地图”，就明确提出“房价地图”可为区域楼盘的房屋挂牌交易、银行贷款申请等提供评估参考。

　　也就是说，其实4月份的时候就间接放开二手房指导价政策，只是当时是以一手房价引导二手房价的方式过渡。

　　广州二手房成交价参考价到底是什么情况，尚有待进一步证实。

　　有一点是肯定的：在刚刚结束的中央经济工作上，“住房改善”被列为扩大内需的第一个选项，而且再次强调“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求”。

　　随后，中央财办有关负责人在接受新华社记者采访的时候表示：

　　针对住房、汽车、服务性消费等领域存在的一些限制性措施，要完善消费政策，支持住房改善、新能源汽车、养老服务、教育医疗文化体育服务等消费。

　　这意味着，类似二手房成交参考价这类“住房领域的限制性措施”，将逐步放开。

　　自去年9月29日楼市政策出现大逆转以来，已经15个月，但楼市依然凉凉。在这种时候，进一步给楼市松绑，尤其是让一线城市给楼市松绑，就显得非常重要。

　　无论是广州还是深圳的二手房成交参考价制度，都到了需要改进，甚至取消的时候了！

　　今天南京楼市也有新的消息，据“南京发布”公众号披露：

　　经积极争取，近日南京市居民家庭购买二套住房商业贷款最低首付比已调整为不低于40%。南京市住房保障和房产局方面介绍，在玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块，可在现行购房政策基础上增购1套。

　　此外，对于有60岁及以上成员的南京市户籍家庭可增购1套住房，对长期工作在南京但社保、个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在南京购买1套住房。

　　南京市房产局方面称，未来将继续加大原有支持多孩、投亲养老、新市民及各类人才家庭改善住房条件等政策的实施力度。