毛小柒：地产美元债化解进行时

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　　一、监管要求四大行向房企提供离岸贷款

　　（一）2022年12月1日，外媒报道称监管要求工农中建等国有大行在12月10日前向部分地产企业发放国内资产做担保的离岸贷款，用以偿还海外债务。据悉，监管要求国大行需要分别选择不同的房企以避免重合，预计在第一批试点后还将继续纳入更多地产企业。

　　（二）实际上早在11月21日央行和银保监会召开的全国性商业银行信贷工作座谈会上便提出“要通过内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资，商业银行境外分支行要加大对优质房企内保外贷业务的支持力度，加快项目落地”。

　　随后，11月22日的官媒《经济日报》在《央行2000亿元零成本资金，投向哪？》中亦指出“主要银行的境外分支机构要加大对优质房企内保外贷业务的支持力度”。这意味着，11月21日的全国性商业银行信贷工作座谈会实际上已对离岸贷款发放工作进行了部署。

　　（三）考虑到内保外贷业务的使用较为严格，此次明确将内保外贷用于房企，便于后者进行海外融资，一定程度上显示出政策层面的支持力度。不过，此次政策的重点在于，被支持的地产企业需纳入国内优质资产做担保。考虑到时间比较紧张（12月10日），意味着被支持的地产企业应在与四大行签署战略合作协议的地产企业范围内，也即中海、保利、华润、招商蛇口、华侨城、万科、金地、绿城、龙湖、碧桂园、美的置业、金辉、中交建、北京首开、越秀、合生创展、大华、滨江等18家地产企业。

　　进一步看，2023年3月底以前有存量海外债到期的地产企业主要包括万达、绿景、卓越商业、俊发地产、上坤地产、中海、力高集团、合生创展、花样年、金轮天地、华夏幸福、泰禾、碧桂园、禹洲、融信中国、恒大、旭辉、越秀、华发、景业名邦集团、佳兆业集团、路劲、保利、绿地、阳光城、富力、佳源国际、奥园、景瑞控股、龙光、时代中国、正荣、银城国际、蓝光发展、荣盛发展、海伦堡、国瑞置业、新湖等地产企业，其中只有中海、合生创展、碧桂园、越秀、保利在上述18家地产企业名单内。

　　（四）不过，离岸贷款支持的对象应不限于近期有存量海外债到期的地产企业，通过离岸贷款提前回购未到期海外债券应该也属于政策支持领域。与此同时，未来提供离岸贷款的银行应也不仅仅局限于国有四大行，可能还会进一步扩容。

　　二、政策背景及主要考虑：偿还海外债务

　　（一）地产企业海外已很难募资且近期到期债务压力大

　　目前，随着国内地产行业持续低迷以及风险不断释放，国际上对中资地产企业的评价和认可度整体上较低且趋低，导致很多中资地产企业无法通过海外募集资金来偿还海外债务。

　　与此同时，近期中资地产企业的海外债务到期压力亦比较大，不得不通过削减本息、展期、置换等债务重组方式来缓解债务压力，这应是政策层面给予地产企业离岸贷款以偿还海外债务的大背景，即通过离岸贷款的发放来偿还存量债务或回购未到期海外债务来向市场释放积极信号的同时，助于地产企业在海外进行债务重组或再融资。

　　（二）2022年以来，地产企业海外债发行规模不足200亿美元

　　数据上看，2022年以来，地产美元债发行规模合计为184亿美元，其中有166.22亿美元为美元计价，同比下降非常明显，且近几个月以来仅有为数不多的发行量和发行主体。从发行主体来看，主要包括上坤地产（1月与7月发行）、合生创展（1月）、华发（1月）、景业名邦（1月）、绿地（1月）、碧桂园（1月）、龙光（2月）、国瑞置业（2月）、淮北建设（2月）、中国金茂（3月）、银城国际（3月与9月）、荣盛发展（3月）、卓越商业（3月与7月）、力高集团（3月）、正荣地产（3月）、九龙仓（4-5月与9月）、旭辉控股（4月）、金轮天地控股（4月）、泰兴市襟江投资（4月与8月）、远洋（4月与10月）、中梁（5月）、大唐（6月）、新城发展（6月）、新湖（6月）、中南建设（6月与7月）、英利国际建设（6月）、天津蓟州新城建设投资（6月）、富力地产（7月）、宝龙地产（7月）、汇景控股（7月）、新展控股（7月）、绿景（8月）、合景泰富（9月）、盐城东方（9月）、朗诗（10月）、海伦堡（10月）、港龙中国（10月）等37家地产企业。

　　（三）地产美元债未来一段时期到期压力大

　　截至目前，中资离岸债存量有12526亿美元，其中金融债、地产债与城投债分别有3931亿美元、1891亿美元和963亿美元，数量上分别有1099只、721只和582只。可以看出，地产债是第二大离岸债类别。

　　仅以美元计价的地产离岸债来看，2022年1至4季度分别到期167.96亿美元、148.34亿美元、128.42民美元和108.66亿美元，2023年全年到期规模合计达553.38亿美元。

　　此外，2023年1月、3月、8月、9月与12月还分别有6亿元、15.90亿元、12亿元、5亿元和78.30亿元的地产离岸人民币债券到期，2023年8月与10月亦分别有1.75亿港元和7.50亿港元的地产离岸债到期。