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刘晓博:房地产新变化,正在发生……

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发表于 2022-12-1 19:09:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
  天气降温但土拍市场却在悄悄升温。

  11月29日,北京、杭州、武汉和无锡一日卖地收入合计达505.78亿元。

  其中,北京、杭州土地市场火花四溅,争夺热烈。

  据悉,北京第四批次出让6宗地块,有3宗地块触顶,收金135.22亿元。

  从溢价率来看,创下了2021年集中供地以来7个批次溢价率新高,达到10.02%。

  同时,多家房企积极参与竞买,热度高涨之下,流拍率继续维持为0。

  杭州第四批土拍,8宗地块收金98.94亿元,且90%以上的卖地收入由民营房企贡献,还出现42家房企抢一块地的盛况。

  同日,完成第四批次土地集中出让的武汉,卖地47.64亿元;

  无锡作为今年首个完成第五批次土拍的城市,最终14宗地块均以底价成交,成交金额合计224亿元。

  要知道,今年楼市低迷叠加房企困难,拿地意愿低,土地出让收入大幅下降。

  据财政部数据,今年前10个月地方政府性基金收入中,土地出让收入为44027亿元,比上年同期下降25.9%。

  为了托底财政,2022年前三批次集中供地,央国企与地方国资拿地占比高达80%以上。

  到了第四批次供地,情况突然发生了戏剧性反转。

  热点城市土地市场开始升温,民企拿地的积极性又回来了,究竟为何?

  最主要的原因,就是房企来钱了。

  近期房地产史诗级大利好降临,三箭齐发,房企的流动性得到明显改善。

  据不完全统计,今年房企获银行新增授信额度如下:

  万科3030亿,碧桂园2050亿,美的置业1280亿,龙湖集团600亿,大悦城400亿,华润置地200亿,滨江集团200亿,金地集团200亿,仁恒置地200亿,保利发展100亿。

  与银行签订战略合作协议,但未公布金额的房企有:

  中海、绿城、招商蛇口、华侨城、建发、厦门安居控股、福州左海控股、金辉集团、中交建、首开集团、合生创展、大华集团、越秀集团、国贸地产、象屿地产、山东银丰集团、青岛青特集团。

  此外,资本市场涉房再融资暂停近7年之后再度开闸,房地产企业除了IPO之外,其他在股市的融资功能都恢复了。

  相比第二支箭,第三支箭不会直接增加房企的负债规模,依然可以为房企融资提供充足的渠道。

  资产重组、借壳上市、包括定向发行新股在内的再融资、恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资……房地产股因此大涨。

  11月29日晚,福星股份、世茂股份不约而同发布筹划定增事项公告。

  其中,福星股份拟定增募集资金用于公司房地产项目开发。

  世茂股份拟筹划定增募集资金用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。

  可见,股市融资开启之后,更有利于房企来拿地,扩大生产。

  在这种情况下,条件好的房企拿到钱,马上开始增加土储了,一批绝望的房企也看到希望,开始跃跃欲试。

  当然,这一切都说明,整个经济要重新运转起来,仍然要靠房地产发挥作用。

  而随着一轮轮利好政策出台,这一次的房地产低迷周期将接近尾声。

  今年前三季度,地方财政收入中一般预算收入,也就是不包含了卖地收入的税收收入,同比下降明显。

  除了少数资源型城市财政收入大增以外,近90%的城市财政收入出现负增长。

  一方面经济不景气导致收入下降,另一方面政府退税给企业和个人,加剧了财政收入锐减。

  在这种情况下,政府不得不突破去年颁布的22城“两集中”供地政策,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,原则上发布出让公告全年不得超过3次,通过少量多次的方式,增加土地收入。

  不少城市出现了第四轮甚至第五轮供地。

  而单靠没有太多房地产开发经验的城投和地方国企进场拿地,不仅加剧资金空转风险,增加政府隐形负债,长久来看,更是对房地产市场健康发展不利。

  经过种种挫折之后,国家终于开始救项目、救房企,对民营房企网开多面,通过救房企激活楼市。

  当然,在需求端,国家也会继续降低居民购房成本,支持刚性和改善性住房需求,提升居民购房信心。

  把房地产从销售下降、投资下降和土地出让收入下行的负循环中拉出来,对经济形成正向带动,确实不易。

  春江水暖鸭先知,土地市场的积极变化,是一个重要信号。

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