时晨晨：重磅政策！楼市破局了 甚至都不用大家买房！

lameihua

　　楼市又出爆大消息。

　　这次楼市真破局了，大家甚至不用去买房，就能逻辑闭环！

　　11月28日，证监会发言人表示，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

　　允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

　　从资金的角度，意思就是，股民拯救烂尾楼，股民整改脏乱差，股民来补房企债务窟窿。

　　现在，房企融资“第三支箭”打出，“让子弹再飞一会”。

　　2018年，在民营企业经营和融资均不佳的背景下，政策推出了信贷、债券、股权三个融资渠道（“三支箭”）的组合政策，支持民营企业融资。

　　其中，第一支箭是信贷支持，第二支箭为民营企业债券融资支持工具，第三支箭则代表民营企业股权融资支持工具。

　　1、对于“第一支箭”，信贷支持实体企业，这一直是央行货币政策重点。

　　比如，前天的降准，降息、以及中期借贷便利（MLF）等，目的为金融机构支持民营企业提供长期、成本适当的资金。

　　针对到房企，那就是六大行及股份制银行联手，对开发商给予高达万亿元规模的授信。

　　不管最终给不给信贷，但至少现在银行把额度先批给你了，这样大家看起来都体面。

　　这属于什么？口头承诺都算不上，顶多算“画饼”。

　　银行是否同意放贷，在授信额度之后，还有一道审批程序。

　　至于最终给不给企业贷款，到时候还是得看银行的具体政策，以及房地产行情。

　　如果房地产行情不是太乐观，贷款的风险比较大，银行就会收紧政策，或者提高贷款指标。

　　因此，总体来说，房企融资的“第一支箭”，相当保守，银行完全掌握主动权，可以说没有承担任何额外的风险。

　　2、对于第二支箭，央行承担了部分风险，金融机构承担了部分风险。

　　11月8日，中国银行间交易商协会宣布，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，也就是所谓的“第二支箭”。

　　是如何操作的呢？

　　由央行再贷款提供资金支持，委托专业机构在市场化、法制化原则下，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式对民企进行支持。

　　也就是说，在继续支持民营房企发债的基础上，央行甚至会拿钱给机构来购买房企债券。

　　注意，这个融资工具其实有一个杠杆效应，即央行提供一部分资金，撬动其他金融机构一部分资金。

　　2018年时候，100亿元的初始资金（再贷款）能形成1600亿元的债券融资规模。假设此次也是类似的杠杆比例，则2500亿元的民企债券融资规模对应156亿元的初始资金（再贷款）。

　　这个操作，央行拥有相当大的主动权，金融机构跟央行绑定在一起。

　　第二支箭和第一支箭不同之处是：

　　第一支箭中，银行是营利性主体，自负盈亏，产生坏账了自己承担，追责下来，相关个人可能也会断送职业生涯。

　　也就是说，第一支箭是否有效，完全看房地产市场形势和市场状况。

　　而第二支箭，央行是非盈利性主体，宏观政策目标排序第一，所以逆周期调节意味着“盈亏”风险上升。

　　需要注意一点的是，第二支箭的规模是有限的，这次明确提出可支持约2500亿元民营企业债券融资，把总风险控制在了一定范围之内。

　　第三支箭，房企股权融资，也有迹可循，符合“逻辑”。

　　房企融资，靠银行？银行精明着呢，风险没承担，还落了个好名声。

　　靠央行或金融机构？风险有限，就2500亿。

　　但是房地产的资金缺口规模多大？1万亿？10万亿？

　　反正，靠银行信贷和发债券肯定不够，房企股权再融资是必不可少的渠道。

　　实际上，这个政策也早就有迹象。

　　11月21日，证监会主席易会满在2022年金融街论坛上表示，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

　　明确说了：支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

　　今天证监会发言人正式公布，算是政策执行的一部分。

　　从资金用途上看，第三支箭的本质是什么？股民拯救烂尾楼，股民整改脏乱差，股民来补房企债务窟窿。

　　一切都要靠股民。

　　这一招厉害之处在哪里呢？风险不是让某个个体承担，而是全体股民承担，因此跑都跑不掉。

　　也因此，这个政策最有效果。

　　无论出于自己保命，还是保障民生，新一轮的收割，要开始了。

　　我们可以系统地来看一下这三支箭。

　　第一支箭和第二支箭，银行、央行，以及金融机构，可以承担风险，但是他们的风险如何转移呢？

　　全靠大家买房子啊。

　　大家买房子了，把钱交给开发商，开发商才能把赚的钱还给银行。

　　从宏观上看就是，把企业部门或政府部门杠杆，转移给居民部门。

　　如果大家不买房，银行的钱、央行的钱、金融机构的钱，都可能会被开发商打水漂。

　　但是，第三支箭，股民买了股票，你就是开发商的一部分了，风险是自己的，收益嘛，理论上也是自己的，但是实际情况比较复杂。

　　这个操作，甚至不需要大家去买房，就能逻辑闭环。

　　股民的钱给房企，房企拿这笔钱去盖房，结果没人买，项目亏钱，利润表和资产负债表缩减。

　　资产负债表缩减之后，房企继续在股市融资，继续盖房，仍然没人买，项目继续亏钱，利润表和资产负债表继续缩减。

　　资产负债表缩减之后，房企继续在股市融资……

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　　看见没，这个操作的关键在于，房企能在股市融资，具体业务盈亏都不重要。

　　他们的限制性因素，只有道德。

　　再站高一点看，差别无非是，通过买房子薅羊毛，还是通过股市薅羊毛而已。

　　就问你，服不服？