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时晨晨:地产股债狂飙!救市火力全开 四种结果最担心:只有房价上涨!

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发表于 2022-11-25 21:51:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
  房地产股债狂飙!现在比较担心,如今救市政策火力全开,房地产会失控么?

  11月24日,A股和港股地产股和地产债集体狂欢,让人想起房价飙涨那段惊慌失措的日子。

  地产股:中国武夷、新华联、中交地产涨停,天保基建、新城控股上涨逾6%,万科A上涨逾3%。港股地产股和物业股走势较强,新城发展大涨23.5%,碧桂园大涨逾20%,融创服务大涨15%,龙湖集团上涨逾12%。

  地产债:19远洋02、19金科03均大涨两成。“21碧地03”涨超33%,“20碧地03”涨超32%,“19碧地02”涨超29%,“20碧地02”涨超27%,“20碧地04”涨超20%,“21碧地01”涨20%,上述六只债券均盘中均因涨幅过大而临时停牌。

  主要原因就是,如今救市政策,再无顾忌,火力全开。

  11月23日,重磅会议再提降准,“救市16条”通知也正式挂出,专门给房地产输血。

  最后一块遮羞布终于扯了下来。

  关键是,这次楼市的结局是什么?会失控吗?

  01

  救市四种结局:过去成为奢望!

  本轮房地产救市,基本上可以分为四种不同的结局:

  1、房地产销售、开发投资起来,房价也起来。

  2、房地产销售、开发投资起来,房价平稳。

  3、房地产销售、开发投资下滑,房价下滑。

  4、房地产销售、开发投资下滑,房价起来。

  先解释一下,为什么把房地产销售和开发投资放一起,把房价单独列出来呢?

  把房地产和房地产开发投资当做同类项,因为它们的目的是一致的,希望这两个数据恢复并上涨。

  只有房地产销售起来了,全社会的杠杆才能够由企业部门转移给居民部门,化解企业债务风险。(别不乐意听,这就是政策目的)

  只有房地产开发投资起来了,才能够拉动上游钢筋、水泥,下游汽车、家电等产业的发展,带动社会总需求恢复。

  跟它们两个方向相反的就是,房价。

  当下的房价太高了,再涨下去,恐怕泡沫破裂。房价是最大的限制因素。

  逐个分析这四种情况。

  第一种情况,是最常见的救市结果。

  过去30年,房地产历次救市的结果都是,这三个数据一起反弹,房地产销售上涨,开放投资上涨,房价跟着上涨,只不过上涨有先后而已。

  一般情况下,房地产销售先起来,接着是房价上涨,最后是房地产开发投资起来。

  第二种情况,是当下救市最理想的情况。

  房价也没涨,同时杠杆压力转移了,经济也起来了。

  第三种情况,是从2021年下半年以来,这轮房地产救市的特征。

  也就是,在“房住不炒”的总基调之下,救市政策遮遮掩掩,导致大家对房地产市场信心不足,房地产市场全面下滑。

  第四种情况,是最当下救市最坏的结果。

  经济没起来,杠杆压力大,同时资产泡沫又吹大了。

  这次地产救市,会是哪种情况呢?

  第一种情况,当下最可能的结局。

  说起房地产调控,都对过往调控结果感到万般失望,嫌房价是越调控涨幅越大。

  现在来看,虽然居民加杠杆了,虽然房价上涨,但是至少来说,人均居住面积越来越大,居民居住环境越来越好,大家也不必等老了才能住上新房子和大房子。

  虽然付出了一些代价,也真实地获得了一些收益。

  就过去这种调控结果,放到现在来看,却变成了奢望。

  如今地产救市活力全开,最好的结果,也不过如此。

  第二种情况,基本不可能出现。

  这种情况出现的前提是,不把房地产当作国民经济支柱,在完善合理的房地产制度下,房地产市场供需基本平衡,房价稳定。

  因此,只要房地产还是国民经济支柱,只要香港模式或美国模式的房地产制度不变,就不要奢望这种情况出现。

  这种模式是全世界的难题,无论是德国模式,还是新加坡模式,也都只是接近而已,并不完美。

  比如,德国模式,虽然销售和开发投资规模较大,但是供需也偶尔失衡,造成短期房价大涨。

  比如,新加坡模式,虽然租屋价格平稳,但是供给实在有限,房地产销售和开发投资规模相对较小,对经济增长拉动作用太有限。

  所以,以我国当下的房地产市场现状,这次地产救市的结果,就不要奢望这种小概率事件了。

  第三种情况,短期内有相当大的概率,但长期一定不会出现。

  地产救市政策效果不大,这是过去一年多的现实。

  经过“房住不炒”这么多年的教育,大家对房地产市场的态度,已经发生了相当大的变化。

  一个很重要的案例就是,以前救市,首付一降,货币一宽松,房地产就立马就起来了。

  但是,这次不行了,降首付、降利率、宽货币、破限购等等一系列刺激政策出台,房地产还是没起来。

  10月份,全国70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个,比上月分别增加4个和1个,占比分别为83%和89%。

  根据以往统计数据,这个数字意味着,当下楼市史上最冷。

  这说明什么?

  过去一上手段,大家都一窝蜂去买房了。现在无论怎么威逼利诱,大家都很冷静,不容易上头了。

  房地产市场预期,几乎彻底扭转了。

  因此,在这种情况下,地产救市非得加大剂量才行。

  以目前的救市剂量,不能确定是否会扭转这个趋势,但是有一点值得注意的是,这个局势一定会扭转。

  不扭转,就会一直加大剂量,直到扭转为止。

  所以,短期内地产可能会救不回来,但是长期内一定会救回来。

  第四种情况,是我最担心的情况。

  这种情况就是,经济没起来,但是房价泡沫又吹大了!

  02

  最危险的情况:只有房价上涨!

  先看一下情况,根据国家统计局和克尔瑞数据,近五年累计成交74亿平方米和63万亿元,占过去20年的41%和56%。

  也就是说仅用了5年时间,卖了过去20年56%的金额。

  目前,我国住房共有517.2亿平米,14.86亿套;其中城镇家庭户住房294.6亿平米,8.1亿套。

  城镇居民户均拥有住房1.06套,人均住房建筑面积为41.8平米,均达到发达国家水平。

  什么意思?从总体上看,房地产供给已经严重饱和了,基本上谁家都有套房。

  接下来,问题是,如今的房子,谁来买呢?

  先看一下,这三年,谁收入没受到影响,谁的收入甚至提升了?

  第一、收入没受太大影响的群体。

  12月11日,原统计局局长宁吉喆在中国国际经济交流中心主办的2021—2022中国经济年会上表示,中国7亿多就业人员中,在体制内就业的不到1亿人,包括还在运转中的国有企业约4000万人,政府公务员及事业单位共约4000万人;剩下6亿多人都是在企业等市场主体中就业。

  根据社保年鉴,2020年底,机关事业退休人员总数超过1900万。

  虽然他们的收入没有受到太大影响,但是他们也不缺房子啊,绝大部分都分到了单位房,只有个别新进人员没有分到房子。

  所以说,他们虽然有收入,但是不缺房子啊,因此他们不是接盘房子的主要群体。

  第二、以乓乓响为代表的特殊群体。

  在乓乓响公司招股书中显示,2022年前5个月,来自社区团长的毛利1293.5万元,毛利率高达74.7%。

  对比一下,食品行业的毛利率能够做到20%,就相当不错了:

  国内龙头千味央厨,2017年到2020年的毛利率,分别为22.69%、23.83%、24.50%和20.79%;

  英国巨头Brakes Bro Co.的平均毛利率只有7%,美国巨头Sysco毛利率18%-20%。

  此外,由于业绩过好,菲鹏生物、康为世纪、达科为、至善生物、瑞博奥5家核酸检测公司,扎堆上市。

  上市企业九安医疗、睿智医药等同行,业绩也好到一塌糊涂。

  这些行业,产业链端,真正赚大钱的人相对较小,这部分人赚了钱之后,诉求不是买房,而是润,原因大家也都知道。

  所以说,这部分人虽然收入上涨了,但是他们也不是当下接盘房子的主要群体。

  我们再看一下存量资金。

  最近大家看到一个现象就是,居民储蓄率开始回升了,大家又爱存钱了。

  但是,这个储蓄跟普通老百姓关系不大。

  具体看招行的数据,1.9%的储户占据了招行82%的存款,平均存款236万元,其中超高净值储户平均存款为2775万元;高净值储户平均存款152万元)。

  另外,98%的低净值人均存款多少?1万元。

  啥意思?从总体上看,不是大家不愿意买房子了,是兜里实在没钱买房子了。

  从结构上看,98%的人已经耗光了存款,他们没有能力买房了;只有2%的高净值人群还有钱,但是这部分人早就拥有了不止一套房。

  于是悖论出现了:

  如果按照“房住不炒”理念,普通人根本没法托起房地产市场,因为他们没钱。

  能够拖得起房地产市场的,还是那2%的有钱人。这部分人买房的目的只有一个:炒房。

  炒房客才不关心经济增不增长,他们只关心房价涨不涨。

  因此,我比较担心,这次地产救市火力全开,最后完全靠货币发挥作用,只有房价上涨。

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