时晨晨：地产股债狂飙！救市火力全开 四种结果最担心：只有房价上涨！

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　　房地产股债狂飙！现在比较担心，如今救市政策火力全开，房地产会失控么？

　　11月24日，A股和港股地产股和地产债集体狂欢，让人想起房价飙涨那段惊慌失措的日子。

　　地产股：中国武夷、新华联、中交地产涨停，天保基建、新城控股上涨逾6%，万科A上涨逾3%。港股地产股和物业股走势较强，新城发展大涨23.5%，碧桂园大涨逾20%，融创服务大涨15%，龙湖集团上涨逾12%。

　　地产债：19远洋02、19金科03均大涨两成。“21碧地03”涨超33%，“20碧地03”涨超32%，“19碧地02”涨超29%，“20碧地02”涨超27%，“20碧地04”涨超20%，“21碧地01”涨20%，上述六只债券均盘中均因涨幅过大而临时停牌。

　　主要原因就是，如今救市政策，再无顾忌，火力全开。

　　11月23日，重磅会议再提降准，“救市16条”通知也正式挂出，专门给房地产输血。

　　最后一块遮羞布终于扯了下来。

　　关键是，这次楼市的结局是什么？会失控吗？

　　01

　　救市四种结局：过去成为奢望！

　　本轮房地产救市，基本上可以分为四种不同的结局：

　　1、房地产销售、开发投资起来，房价也起来。

　　2、房地产销售、开发投资起来，房价平稳。

　　3、房地产销售、开发投资下滑，房价下滑。

　　4、房地产销售、开发投资下滑，房价起来。

　　先解释一下，为什么把房地产销售和开发投资放一起，把房价单独列出来呢？

　　把房地产和房地产开发投资当做同类项，因为它们的目的是一致的，希望这两个数据恢复并上涨。

　　只有房地产销售起来了，全社会的杠杆才能够由企业部门转移给居民部门，化解企业债务风险。（别不乐意听，这就是政策目的）

　　只有房地产开发投资起来了，才能够拉动上游钢筋、水泥，下游汽车、家电等产业的发展，带动社会总需求恢复。

　　跟它们两个方向相反的就是，房价。

　　当下的房价太高了，再涨下去，恐怕泡沫破裂。房价是最大的限制因素。

　　逐个分析这四种情况。

　　第一种情况，是最常见的救市结果。

　　过去30年，房地产历次救市的结果都是，这三个数据一起反弹，房地产销售上涨，开放投资上涨，房价跟着上涨，只不过上涨有先后而已。

　　一般情况下，房地产销售先起来，接着是房价上涨，最后是房地产开发投资起来。

　　第二种情况，是当下救市最理想的情况。

　　房价也没涨，同时杠杆压力转移了，经济也起来了。

　　第三种情况，是从2021年下半年以来，这轮房地产救市的特征。

　　也就是，在“房住不炒”的总基调之下，救市政策遮遮掩掩，导致大家对房地产市场信心不足，房地产市场全面下滑。

　　第四种情况，是最当下救市最坏的结果。

　　经济没起来，杠杆压力大，同时资产泡沫又吹大了。

　　这次地产救市，会是哪种情况呢？

　　第一种情况，当下最可能的结局。

　　说起房地产调控，都对过往调控结果感到万般失望，嫌房价是越调控涨幅越大。

　　现在来看，虽然居民加杠杆了，虽然房价上涨，但是至少来说，人均居住面积越来越大，居民居住环境越来越好，大家也不必等老了才能住上新房子和大房子。

　　虽然付出了一些代价，也真实地获得了一些收益。

　　就过去这种调控结果，放到现在来看，却变成了奢望。

　　如今地产救市活力全开，最好的结果，也不过如此。

　　第二种情况，基本不可能出现。

　　这种情况出现的前提是，不把房地产当作国民经济支柱，在完善合理的房地产制度下，房地产市场供需基本平衡，房价稳定。

　　因此，只要房地产还是国民经济支柱，只要香港模式或美国模式的房地产制度不变，就不要奢望这种情况出现。

　　这种模式是全世界的难题，无论是德国模式，还是新加坡模式，也都只是接近而已，并不完美。

　　比如，德国模式，虽然销售和开发投资规模较大，但是供需也偶尔失衡，造成短期房价大涨。

　　比如，新加坡模式，虽然租屋价格平稳，但是供给实在有限，房地产销售和开发投资规模相对较小，对经济增长拉动作用太有限。

　　所以，以我国当下的房地产市场现状，这次地产救市的结果，就不要奢望这种小概率事件了。

　　第三种情况，短期内有相当大的概率，但长期一定不会出现。

　　地产救市政策效果不大，这是过去一年多的现实。

　　经过“房住不炒”这么多年的教育，大家对房地产市场的态度，已经发生了相当大的变化。

　　一个很重要的案例就是，以前救市，首付一降，货币一宽松，房地产就立马就起来了。

　　但是，这次不行了，降首付、降利率、宽货币、破限购等等一系列刺激政策出台，房地产还是没起来。

　　10月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个，比上月分别增加4个和1个，占比分别为83%和89%。

　　根据以往统计数据，这个数字意味着，当下楼市史上最冷。

　　这说明什么？

　　过去一上手段，大家都一窝蜂去买房了。现在无论怎么威逼利诱，大家都很冷静，不容易上头了。

　　房地产市场预期，几乎彻底扭转了。

　　因此，在这种情况下，地产救市非得加大剂量才行。

　　以目前的救市剂量，不能确定是否会扭转这个趋势，但是有一点值得注意的是，这个局势一定会扭转。

　　不扭转，就会一直加大剂量，直到扭转为止。

　　所以，短期内地产可能会救不回来，但是长期内一定会救回来。

　　第四种情况，是我最担心的情况。

　　这种情况就是，经济没起来，但是房价泡沫又吹大了！

　　02

　　最危险的情况：只有房价上涨！

　　先看一下情况，根据国家统计局和克尔瑞数据，近五年累计成交74亿平方米和63万亿元，占过去20年的41%和56%。

　　也就是说仅用了5年时间，卖了过去20年56%的金额。

　　目前，我国住房共有517.2亿平米，14.86亿套；其中城镇家庭户住房294.6亿平米，8.1亿套。

　　城镇居民户均拥有住房1.06套，人均住房建筑面积为41.8平米，均达到发达国家水平。

　　什么意思？从总体上看，房地产供给已经严重饱和了，基本上谁家都有套房。

　　接下来，问题是，如今的房子，谁来买呢？

　　先看一下，这三年，谁收入没受到影响，谁的收入甚至提升了？

　　第一、收入没受太大影响的群体。

　　12月11日，原统计局局长宁吉喆在中国国际经济交流中心主办的2021—2022中国经济年会上表示，中国7亿多就业人员中，在体制内就业的不到1亿人，包括还在运转中的国有企业约4000万人，政府公务员及事业单位共约4000万人；剩下6亿多人都是在企业等市场主体中就业。

　　根据社保年鉴，2020年底，机关事业退休人员总数超过1900万。

　　虽然他们的收入没有受到太大影响，但是他们也不缺房子啊，绝大部分都分到了单位房，只有个别新进人员没有分到房子。

　　所以说，他们虽然有收入，但是不缺房子啊，因此他们不是接盘房子的主要群体。

　　第二、以乓乓响为代表的特殊群体。

　　在乓乓响公司招股书中显示，2022年前5个月，来自社区团长的毛利1293.5万元，毛利率高达74.7%。

　　对比一下，食品行业的毛利率能够做到20%，就相当不错了：

　　国内龙头千味央厨，2017年到2020年的毛利率，分别为22.69%、23.83%、24.50%和20.79%；

　　英国巨头Brakes Bro Co.的平均毛利率只有7%，美国巨头Sysco毛利率18%-20%。

　　此外，由于业绩过好，菲鹏生物、康为世纪、达科为、至善生物、瑞博奥5家核酸检测公司，扎堆上市。

　　上市企业九安医疗、睿智医药等同行，业绩也好到一塌糊涂。

　　这些行业，产业链端，真正赚大钱的人相对较小，这部分人赚了钱之后，诉求不是买房，而是润，原因大家也都知道。

　　所以说，这部分人虽然收入上涨了，但是他们也不是当下接盘房子的主要群体。

　　我们再看一下存量资金。

　　最近大家看到一个现象就是，居民储蓄率开始回升了，大家又爱存钱了。

　　但是，这个储蓄跟普通老百姓关系不大。

　　具体看招行的数据，1.9%的储户占据了招行82%的存款，平均存款236万元，其中超高净值储户平均存款为2775万元；高净值储户平均存款152万元）。

　　另外，98%的低净值人均存款多少？1万元。

　　啥意思？从总体上看，不是大家不愿意买房子了，是兜里实在没钱买房子了。

　　从结构上看，98%的人已经耗光了存款，他们没有能力买房了；只有2%的高净值人群还有钱，但是这部分人早就拥有了不止一套房。

　　于是悖论出现了：

　　如果按照“房住不炒”理念，普通人根本没法托起房地产市场，因为他们没钱。

　　能够拖得起房地产市场的，还是那2%的有钱人。这部分人买房的目的只有一个：炒房。

　　炒房客才不关心经济增不增长，他们只关心房价涨不涨。

　　因此，我比较担心，这次地产救市火力全开，最后完全靠货币发挥作用，只有房价上涨。