刘晓博：楼市，特效药来了……

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　　在急诊室里苦熬了1年的房企，终于等来了住院床位和特效药。

　　最大剂量的特效药，是下面这个：

　　没错，过去短短72小时之内，已经有6大银行向17家房企提供了1.275万亿的授信额度。而且，这6家银行涵盖了全部大型国有银行。

　　其中仅工商银行，就一次性给12家房企授信6550亿元。

　　拿到综合授信的企业包括：中海、保利、华润置地、招商蛇口、华侨城、万科、碧桂园、龙湖、金地、绿城中国、美的置业、金辉集团、中国交通集团、首开控股、越秀集团、合生创展、大华集团等。

　　这是一份非常重要的白名单。

　　在这个时候，能被国有6大行给予动辄数百亿、甚至上千亿的授信，说明银行仔细研究过这些房企的报表，这17家房企是比较安全的。或者说，是要“保”的。

　　正因为如此，11月24日房地产股出现了普遍的大涨。碧桂园昨天大涨了20%，龙湖集团昨天大涨了超过10%。

　　相比之下，央行、国企涨幅较小。这也很容易理解：本来大家就不觉得它们会破产，股价下跌幅度也比较有限。

　　民营房企的“生死悬念”比较大，比如碧桂园一度从最高19港元跌到了1港元；而龙湖集团，最低跌到了7.26港元，最高的时候到过53港元。

　　11月23日，央行、银保监会全文公布了“金融支持房地产16条”——《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。

　　这份文件从根本上改变了房地产行业的融资环境。大银行之所以纷纷授信给房企，就跟这份文件有关。

　　在这份文件里，还有几个重要措施值得高度关注，比如下面这条：

　　对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

　　到期贷款，可以在原来展期的基础上多展期1年，而且“不调整贷款分类”，此举的意义不亚于刚刚说的1.2万亿授信。

　　在央行、银保监会的协调下，银行终于学会了“雪中送炭”，而不是“雨天收伞”。

　　此外，对于银行房地产贷款集中度的“两道红线”，也给予了“延长过渡期”的大利好。

　　2020年12月31日，央行、银保监会发布了“房地产贷款集中度”的新规，也就是下面这个表格：

　　全国的银行被分为5档，每档银行的房地产比例、个人房贷利率，都有严格规定。

　　当时给予的过渡期安排是：2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

　　现在，这个过渡期被延长了，而且表述方式是“基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期”，并没有一刀切划线。

　　这当然也是一剂特效药。

　　第三剂特效药，是2000亿保交付无息贷款：在2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于助力“保交楼”，封闭运行、专款专用。

　　注意，这2000亿是新的增量，而不是总量！

　　再贷款，相当于增加基础货币，而且是无息的。这对于解决烂尾楼问题，将产生巨大的作用。

　　最近一次的国务院常务会议，不仅发出了即将降准的信号，还提出要“激励”商业银行新发放保交付贷款。（下图）

　　“激励”两个字，值得细细体会。

　　有了上述特效药，相当一批房企不至于“死”在这个冬天，他们获得了熬下去的充足粮草。

　　接下来，就是等疫情出现拐点，社会和经济生活在明年恢复正常。到那时，楼市将迎来下一个春天！