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浪子:中国的房地产怎么了?

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发表于 4 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
  今天聊聊房地产。

  之所以想聊这个,是因为上面出了个“地产金融16条”监管政策,要拯救房地产。紧接着,六大银行出手,万亿级“救市”,工行出力最多,6500亿元,中交建邮都给了一定额度。

  对于房地产,想必大伙儿都已经达成了一个共识,房地产的长周期早就结束了,基建投资加上房地产投资占GDP的比重在2017年底就已经见顶。

  中国经济正在面临一个大变局,房地产从过去作为经济增长的主要推动力,现在已经变成了阻力,它对经济增长产生了负的贡献。这不是我瞎说,而是有依据的。看看数据就知道,房地产的投资增速在今年出现了负增长,1-10月份是-8.8%,房地产的销量出现了20%以上的下跌。

  很多人搞不清楚,土地财政是怎么来的?

  这事儿还得从1994年“分税制”改革说起,彼时的重点是改革中央与地方财政体制,直接结果是减少了地方可支配的财政资源。虽然中央通过转移支付和税收返还一点,但这点钱根本不够招商引资和土地开发。

  为了解决这个问题,地方只能大幅增加预算外收入,2001年后中央又拿走了60%的所得税收入,地方财政的压力陡然增大。

  怎么办?

  穷则思变,地方找到了一条出路,轰轰烈烈的“土地财政”就这样上场了。

  土地收入是支撑地方财政收入最主要的来源,100块钱地方财政收入,40元源自土地收入。在过去多年的城市化和工业化的快速推进中,“土地财政”贡献了重要的资金来源。看着躺着挣钱,但这种结构是有问题的,人人皆知不能过度依赖土地财政,但很难做出改变。直到今年上半年,全国百城土地成交金额为11300亿元,相比去年下半年下降了50%,相比去年上半年下降了55%。

  收入少了,可支出一点没减少,还在逐步增大。

  这两年,地方财政已经变得相当弱,地方债务负担压力相当大,面临着兑付风险。上面对各省的债券余额占收入的比例划定了120%的警戒线,地方未来5年内将面临到期洪峰,近15万亿的债券将到期,占其债券余额的40%。

  明年挑战尤其大,2023年到期债券约3.65万亿元,创年度新高,与今年新增专项债额度相当。

  压力很大,需要有理性的宏观政策应对,同时痛下决心,推进改革。

  这个问题没法深谈,只能点到为止了。

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