浪子：中国的房地产怎么了？

lameihua

　　今天聊聊房地产。

　　之所以想聊这个，是因为上面出了个“地产金融16条”监管政策，要拯救房地产。紧接着，六大银行出手，万亿级“救市”，工行出力最多，6500亿元，中交建邮都给了一定额度。

　　对于房地产，想必大伙儿都已经达成了一个共识，房地产的长周期早就结束了，基建投资加上房地产投资占GDP的比重在2017年底就已经见顶。

　　中国经济正在面临一个大变局，房地产从过去作为经济增长的主要推动力，现在已经变成了阻力，它对经济增长产生了负的贡献。这不是我瞎说，而是有依据的。看看数据就知道，房地产的投资增速在今年出现了负增长，1-10月份是-8.8%，房地产的销量出现了20%以上的下跌。

　　很多人搞不清楚，土地财政是怎么来的？

　　这事儿还得从1994年“分税制”改革说起，彼时的重点是改革中央与地方财政体制，直接结果是减少了地方可支配的财政资源。虽然中央通过转移支付和税收返还一点，但这点钱根本不够招商引资和土地开发。

　　为了解决这个问题，地方只能大幅增加预算外收入，2001年后中央又拿走了60%的所得税收入，地方财政的压力陡然增大。

　　怎么办？

　　穷则思变，地方找到了一条出路，轰轰烈烈的“土地财政”就这样上场了。

　　土地收入是支撑地方财政收入最主要的来源，100块钱地方财政收入，40元源自土地收入。在过去多年的城市化和工业化的快速推进中，“土地财政”贡献了重要的资金来源。看着躺着挣钱，但这种结构是有问题的，人人皆知不能过度依赖土地财政，但很难做出改变。直到今年上半年，全国百城土地成交金额为11300亿元，相比去年下半年下降了50%，相比去年上半年下降了55%。

　　收入少了，可支出一点没减少，还在逐步增大。

　　这两年，地方财政已经变得相当弱，地方债务负担压力相当大，面临着兑付风险。上面对各省的债券余额占收入的比例划定了120%的警戒线，地方未来5年内将面临到期洪峰，近15万亿的债券将到期，占其债券余额的40%。

　　明年挑战尤其大，2023年到期债券约3.65万亿元，创年度新高，与今年新增专项债额度相当。

　　压力很大，需要有理性的宏观政策应对，同时痛下决心，推进改革。

　　这个问题没法深谈，只能点到为止了。